Znížiť si hypotéku alebo investovať?
Mimoriadne splácanie hypotéky môže byť výhodné pre ľudí, ktorým sa v tomto období zvýši úrok a nemajú nárok na štátnu dotáciu
Osem odborníkov radí, čo urobiť s voľnými peniazmi na účte, ak zároveň splácate hypotéku. Hoci zvýšené úroky zvádzajú k predčasnému splácaniu, lepšou voľbou môže byť investícia do akcií.
„Ak investujete a zároveň aj splácate hypotéku, dalo by sa povedať, že investujete dvakrát, pretože aj vaša nehnuteľnosť je forma aktíva, ktoré sa v čase zhodnocuje,“hovorí Dominik Hapl, portfólio manažér z Across Private Investments.
Odborníkov na financie a reality sme sa opýtali:
Mám voľných pár tisíc eur, ale aj pôžičku. Je rozumnejšie použiť peniaze na zníženie hypotéky alebo radšej vložiť na termínovaný vklad, prípadne investovať do akcií? Ktoré faktory je dobré zvážiť? Do akej miery je dôležitý zostatok hypotéky, úroková sadzba a môj vek?
Martin Šuster člen Rady pre rozpočtovú zodpovednosť
Závisí to od toho, v akej ste situácii so svojou hypotékou. Šťastnejší ľudia majú hypotéku so zafixovanými úrokmi spred roku 2021, prípadne z prvých mesiacov roku 2022. Pokiaľ si rozumne zvolili fixáciu na aspoň 5 rokov, budú mať na hypotéke nízke úrokové sadzby ešte možno aj dva roky. V takom prípade sa oplatí uložiť voľné zdroje na rok-dva na termínovaný vklad a spraviť mimoriadnu splátku hypotéky pri refixovaní. V druhej skupine budú ľudia s refixáciou hypotéky tento rok. Potom ešte záleží na tom, či majú nárok na novú štátnu dotáciu na splátku hypotéky. Ak áno, odporúčam využiť dotáciu, lebo úrok na hypotéku po dotácii je nižší než úroky na termínovaných vkladoch, kde uložia voľné peniaze. Mimoriadnu splátku hypotéky sa oplatí spraviť, až keď štát prestane hypotéku dotovať. Ak dlžník nemá nárok na dotáciu hypotéky, môže využiť voľné zdroje na mimoriadnu splátku. Takisto keby to bol mimoriadne zásadový človek, ktorý absolútne nesúhlasí so zbytočnými dotáciami pre nadpriemerne bohatých ľudí. Tretia možnosť sa týka tých, ktorí už platia, alebo v blízkej budúcnosti budú platiť vyššie úroky na hypotéku (viac ako 3 percentá, často až 5 percent). V tomto prípade odporúčam mimoriadnu splátku. Nemiňte však na ňu všetky voľné peniaze, nechajte si rezervu na niekoľko mesiacov výdavkov. Rozhodnutie o investovaní do akcií je z úplne iného súdka. Hovoríme o investovaní s dlhodobým horizontom a s akceptovaním vysokého rizika. Je to parketa pre pokročilých investorov, ktorí sa v tom možno vyznajú oveľa lepšie než ja. Ak nie ste pokročilým investorom, moja rada je skôr: čítajte, zaujímajte sa o investovanie, začnite v malom, možno v desiatkach eur mesačne, a až budete mať viac skúseností a vedomostí, a ak vás to bude stále baviť, môžete dať do akcií výraznejšiu časť úspor. Ak nemáte čas či chuť sa tomu venovať, skúste zvýšiť svoje príspevky do druhého či tretieho dôchodkového piliera a uistite sa, že máte vybratý indexový akciový fond. Po znížení poplatkov minulý rok je dôchodkové sporenie konkurencieschopné s iným dlhodobým investičným produktom, a pritom pomerne ľahko zrozumiteľné pre každého.
Vladimír Baláž ekonóm Prognostického ústavu Slovenskej akadémie vied
Treba zvážiť viac faktorov. Najprv sa musím opýtať, či mám vytvorenú dostatočnú železnú rezervu vo výške minimálne
Prikláňam sa k riešeniu, že voľné peňažné zdroje sa nepoužívajú na zníženie dlhu, ale skôr na budovanie kapitálu.
Michal Mešťan dekan UMB v Banskej Bystrici
troch až šiestich mesačných príjmov. Ak mám, potom treba zvážiť reálnu hodnotu peňazí. Pokiaľ mám hypotéku zafixovanú na nižšom úroku (napríklad 1,5 percenta), ako je miera inflácie, v tom prípade inflácia spláca hypotéku za mňa a dal by som prednosť investovaniu. Ak je to naopak a úrok z hypotéky (napríklad 5 percent) je vyšší ako miera inflácie, dal by som prednosť splateniu hypotéky. Pomer inflácie a úrokovej miery je dôležitejší ako výška zostatku hypotéky. Pri investovaní do akcií sa bavíme o dlhodobom horizonte – minimálne 10 rokov. Najvhodnejšie je investovať pravidelne menšie sumy každý mesiac. Pravidelné mesačné investície mi pomôžu zmazať vplyv výkyvov na akciových trhoch. Pokiaľ mám voľných niekoľko tisíc eur a nie som si istý, čo s nimi vlastne chcem urobiť, dal by som prednosť termínovanému vkladu maximálne na rok. S veľkou pravdepodobnosťou však úrok, ktorý pri relatívne malej sume dostanem, bude nižší, ako je miera inflácie, a o časť peňazí prídem. Môžem sa preto zamyslieť nad alternatívnymi investíciami. Najmä nad investíciami do vlastného, ľudského kapitálu, ako je napríklad nejaký kurz, ktorý zvýši moju kvalifikáciu a v budúcnosti mi pomôže zarobiť viac peňazí, alebo investície do vlastného zdravia, ktoré sa vždy vyplatia. V konečnom dôsledku môžem zarábať peniaze len vtedy, keď budem zdravý.
Pavel Škriniar ekonóm Fakulty podnikového manažmentu EU v Bratislave, analytik vo Swiss Life Select Slovensko
Vprvom rade to závisí od rozdielu a samotnej výšky úrokových sadzieb. Zostatok úveru je druhoradý. Skôr treba vnímať výšku splátky v súvislosti s veľkosťou finančnej rezervy. Mimoriadne splácanie staršej hypotéky s úročením 0,99 percenta v čase, keď sa termínované vklady úročia násobne vyššie, mi nepripadá racionálne. Ak sa peniaze, za ktoré platím necelé percento, zhodnocujú vyšším garantovaným čistým výnosom, je rozumné ponúkané zhodnotenie prijať a nie sa ho zbaviť. Pri súčasných sadzbách hy
poték okolo 4,5 percenta by som ešte stále uprednostnil investície. Dôvod: hypotéka je rovnako ako investície dlhodobý produkt a dlhodobé výnosy sú vyššie ako dlhodobý úrok hypotéky. Pri sadzbách nad 5 percent by som k mimoriadnym splátkam pristúpil iba v prípade dostatočne vysokej finančnej rezervy. Finančná rezerva slúži na to, aby sa z nej platili akékoľvek bežné výdavky a získal sa tak čas na vyriešenie finančnej situácie. Nízky dlh dosiahnutý mimoriadnymi splátkami nie je pri finančných suchotách výhodou, keďže dlh treba z niečoho splácať alebo aspoň upravovať splátkový plán. Pri dlhu s nízkymi splátkami a nulovou finančnou rezervou sa problémy budú riešiť podstatne náročnejšie. Pri takomto pohľade na mimoriadne splátky je rozdiel v sadzbách akoby poplatok za pohodlie pri riešení finančného problému. Vek dlžníka má vplyv na dĺžku splatnosti dlhu, no neohraničuje trvanie jeho investície. Bez ohľadu na vek je finančná rezerva dôležitejšia než to, že úver preplatím na úrokoch. Cena nehnuteľnosti v čase konca splatnosti hypotéky býva vyššia než jej preplatenosť. Navyše mať založenú nehnuteľnosť má aj svoje byrokratické výhody.
Michal Nalevanko investičný stratég, Moneyhoon
Predpokladám, že s finančnou disciplínou, vďaka ktorej sa vám podarilo usporiť „pár tisíc“eur, máte už primeranú finančnú rezervu. Ak sa mýlim, dilemu máte – aspoň čiastočne – vyriešenú. Vaša otázka si priam žiada aspoň jednoduché finančné kalkulácie. Excelovský hárok, ktorý by ukázal, ktorá z možností je optimálna. Zlou správou je, že na vytvorenie aj elementárneho modelu by boli potrebné ďalšie informácie a aspoň pár tipov na to, koľko by mohli investované úspory zarobiť. Alebo pri akej sadzbe by ste v budúcnosti mohli refinancovať svoju hypotéku. Dobrou správou je, že dobre sa rozhodnúť môžete aj bez detailných finančných prepočtov. Správnym smerom vás môže nasmerovať jednoduchá otázka: Pokiaľ ide o vašu finančnú budúcnosť, ste optimista alebo pesimista? Ak máte zlú alebo žiadnu skúsenosť s investovaním, prípadne ste presvedčený o tom, že trhy a ekonomiku čakajú ťažké časy, bolo by nezodpovedné odporúčať vám investovať nemalé úspory. Aj keby finančné modely jednoznačne ukazovali na zmysluplnosť opačnej reakcie. V takom prípade by bolo vhodnejšie použiť úspory na splatenie časti hypotéky. Takéto rozhodnutie by bolo v línii toho, čo očakávate. Budúcnosť však môžete vidieť aj v pozitívnom svetle. Napríklad preto, že so svojimi financiami dokážete narábať efektívne, nežijete od výplaty k výplate a nebojíte sa ani toho, že ak by ste prišli o prácu alebo by sa vášmu biznisu prestalo dariť, mali by ste vážny problém. Koniec koncov, ak by aj došlo k nepredvídanej situácii, vždy by ste vedeli premeniť investované úspory na hotovosť a použiť ju na zníženie hypotekárneho dlhu. Nie sme chodiace kalkulačky, finančné rozhodnutia nerobíme v emočnom vákuu. Preto má zmysel pri podobných rozhodnutiach pozerať nielen na čísla, ale aj na to, s ktorou voľbou sa vnútorne stotožníme najviac.
Daniela Danková šéfka tímu výskumníkov Oranžovej obálky
Ak mám vytvorenú bezpečnostnú rezervu (teda okamžite dostupné zdroje na krytie pravidelných povinných výdavkov aspoň na 3 mesiace) a viem, že som schopná splácať hypotéku, pozrela by som sa na výhodnosť oboch alternatív. Porovnala by som, koľko na investícii dokážem zarobiť počas zostávajúceho času splácania hypotéky a koľko ušetrím na úrokoch mimoriadnou splát
Ak mám hypotéku zafixovanú na nižšom úroku, ako je miera inflácie, inflácia spláca hypotéku za mňa a dal by som prednosť investovaniu. Ak je úrok vyšší, dal by som prednosť splateniu hypotéky.
Vladimír Baláž ekonóm SAV
kou hypotéky. Vyššie číslo vyhráva. Zároveň, ak mám úrokovú sadzbu okolo 5 percent, tak hľadám investíciu, ktorá bude mať vyšší výnos ako 5 percent. Navyše, ak by čísla boli veľmi podobné, je dobré zvážiť, akú hodnotu pre mňa má investícia ako určitá forma poistky do budúca, ak by som počas nejakého obdobia nebola schopná splácať hypotéku. No ak chcem využiť investíciu ako formu poistky voči schopnosti splácať, asi by som termínovaný vklad nedokázala využiť práve pre jeho nedostupnosť v krátkom čase.
Michal Mešťan dekan Ekonomickej fakulty UMB v Banskej Bystrici
Skôr sa prikláňam k riešeniu, že voľné peňažné zdroje sa nepoužívajú na zníženie dlhu, ale skôr na budovanie kapitálu. Samozrejme, v závislosti od toho, na aké dlhé obdobie chcem peniaze investovať, si vyberiem buď termínovaný vklad, alebo investíciu do akcií. Ak mám stále na hypotéke nízky úrok, prípadne mi síce mesačná splátka vzrastie po refixácii, ale stále je v prijateľnej výške s ohľadom na môj príjem, určite by som mal voľné zdroje investovať. Pokiaľ by mi však vzrástla splátka výrazne, a to do takej miery, že by obmedzila môj rozpočet natoľko, že by som nedokázal financovať bežné výdavky domácnosti a prípadné budúce výnosy z investovania voľných finančných zdrojov by nedokázali pokryť moje potreby, bolo by potom rozumné využiť voľné zdroje na zníženie dlžnej sumy s cieľom znížiť mesačné splátky. Ak by bolo možné si ešte predĺžiť čas splácania úveru (napríklad z 25 na 30 rokov), znížili by sa mi tak mesačné splátky hypotéky a voľné peňažné zdroje by som mohol potom radšej investovať.
Dominik Hapl portfólio manažér, Across Private Investments
Vo všeobecnosti je lepšie voľné prostriedky investovať ako predčasne splatiť hypotéku. Ak investujete a zároveň aj splácate hypotéku, dalo by sa povedať, že investujete dvakrát, pretože aj vaša nehnuteľnosť je forma aktíva, ktoré sa v čase zhodnocuje. V prípade, že voľné prostriedky použijete na splatenie časti dlhu, možno si tým uvoľníte napätý mesačný rozpočet, no pripravujete sa o časť zhodnotenia, ktoré by ste získali investovaním týchto zdrojov. Dlh môže byť aj dobrý, ak ho používate na nákup aktív, ktoré v čase rastú. A takým je aj vaša nehnuteľnosť. Ak máte ďaleko do dôchodkového veku a skôr očakávate, že váš príjem rokmi porastie, nedáva zmysel predčasne splácať hypotéku. Dôležité je mať dobrú fixáciu, relatívne nízky úrok a nemať napnutý rodinný rozpočet aj v prípade zmeny sadzieb. Investícia do termínovaných vkladov môže byť určitým bezpečným prístavom pre voľné zdroje, no treba si uvedomiť, že aj tým najmenej výnosným prístavom. Kto má dlhodobý horizont a chce zhodnocovať viac, mal by sa pozerať po akciových indexových fondoch – ETF.
Vladimír Kubrický analytik Realitnej únie SR
Mám vytvorenú dostatočnú hotovostnú rezervu na neočakávané udalosti? To je prvá otázka, ktorú si musím položiť. Železná rezerva by mala byť vo výške niekoľkých mesačných príjmov, približne od 5 do 10tisíc eur. V druhom kroku sa zameriam na svoju hypotéku. Pokiaľ na nej svieti úroková sadzba jedno percento, voľné peniaze umiestnim na termínovaný vklad v banke, pričom splatnosť prispôsobím termínu refixácie úveru. V prípade, že bude banka prehodnocovať úrok na úvere napríklad vo februári 2025, vložím voľné peniaze na rok. Na úrokoch môžem zinkasovať až 3 percentá z vkladu. Končí mi refixácia úveru o 5 či viac rokov? V takom prípade investujem peniaze do rizikovejších aktív, napríklad do akcií. Diametrálne iná situácia nastane, ak moja sadzba na hypotéke je okolo 5 percent. Dilema odpadá, voľné peniaze použijem na zníženie hypotéky.