Úverovanie Slovákov sa spomalí
Ceny rastú neustále. V minulom roku platilo toto pravidlo dvojnásobne. V niektorých prípadoch bol násobok dokonca vyšší. Čo nás čaká v ďalšom období, vysvetľujú odborníci.
realitný trh bude v roku 2023 viac-menej stabilizovaný a bude sa vyvíjať podobne, ako to bolo v posledných týždňoch roku 2022. Extrémne prepady nárastu cien nehnuteľností sa neočakávajú, určite však ani extrémne nárasty. Situáciu môže ovplyvniť aj vývoj vojnovej situácie.
Ak zavládne mier a veľa ukrajinských občanov sa vráti späť do vlasti, mnoho prenajatých bytov sa uvoľní, a vďaka tomu môže klesnúť cena prenájmov. Zároveň ak sa situácia upokojí, inflácia klesne a všetko sa vráti do starých koľají, mnoho ľudí môže nadobudnúť apetít po kúpe nehnuteľností. V súčasnosti je však naozaj ťažké predikovať ďalší vývoj. „Nikto neočakáva pokles cien realít radikálnym spôsobom a už vôbec nie v prípade novostavieb,“vysvetľuje Róberta Mecková, riaditeľka FINGO Reality. Novostavby boli relatívne stabilizované aj počas roku 2022 a ich ceny neklesali.
Aktuálna situácia
Ak bude vojna pokračovať vleklým spôsobom, nehnuteľnosti budú tak, ako aj v roku 2022, kupovať najmä kupujúci, ktorí majú potrebu bývať. Investičných kupujúcich je výrazne menej, a to nielen pre vojnu, avšak najmä kvôli predajným cenám realít.
Inú pridanú hodnotu mala pre kupujúceho kúpa dvojizbového bytu pred desiatimi rokmi za 50-tisíc eur a inú má v súčasnosti investícia do podobného bytu za 170-tisíc eur, pričom cena mesačného nájmu sa za ten čas zvýšila o približne 50 percent.
Platí, že každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti musí robiť rozhodnutie podľa svojej aktuálnej finančnej a životnej situácie. Ak má niekto zvyšné peniaze a chce kupovať nehnuteľnosť aj s ohľadom na súčasnú mieru inflácie, nech kupuje. Ak niekto očakáva prírastok do rodiny a je nútený presťahovať sa do väčšieho, aspoň trojizbového bytu, tak tiež nebude váhať a zrejme sa rozhodne pre kúpu.
Ak človek potrebuje dostavať dom a nemá dostatok financií, predá svoj byt hoci aj za cenu, ktorá pre neho ako predávajúceho v súčasnosti nie je najvýhodnejšia. Ak však niekto nie je nútený predávať, pravdepodobne počká na predpokladaný opätovný rast cien nehnuteľností, ktorého by sme sa mohli dočkať v rokoch 2024 až 2025.
Čo čaká hypotéky
Rok 2022 bude zapísaný ako rok ukončenia éry superlacných hypoték, ktoré boli z dlhodobého hľadiska veľkým neštandardom. „Prudký rast sadzieb spôsobil šok, z ktorého sa však ľudia postupne spamätávajú. Musia si, tak ako aj v iných oblastiach, takpovediac utiahnuť opasky a pripraviť sa na výrazne vyššie splátky,“komentuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery spoločnosti Fingo.sk.
V roku 2023 sa zadlžovanie obyvateľstva pravdepodobne spomalí a úroky už nebudú rásť tak dramaticky. Ďalší vývoj je však veľmi ťažké predikovať. Zlom prišiel v lete, keď sa vzhľadom na nepriaznivé ekonomické vyhliadky a čoraz drahšie úvery naplno prejavil útlm a záujemcov o úver začalo ubúdať.
Drahšie hypotéky mnohým sťažili cestu k úveru. Kým v januári 2022 pri úrokoch pod jedno percento ich príjem mohol postačovať na hypotéku, ktorú potrebovali, na konci roka im už požadovaný úver s úrokom okolo štyroch percent vzhľadom na výrazne vyššiu splátku nemusí vyjsť.
Zadlžovanie sa spomalí
V roku 2023 sa zadlžovanie obyvateľstva veľmi pravdepodobne bude spomaľovať, pretože na drahšiu hypotéku sa kvalifikuje menej ľudí. Očakáva sa totiž ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb, nemalo by však byť už také dramatické. Navyše sa od januára sprísňujú podmienky pre ľudí starších ako 40 rokov, ktorých splatnosť hypotéky presiahne dôchodkový vek. Táto kategória po novom musí počítať s nižším stropom.
Ako bude vyzerať vývoj úrokov a dopyt po úveroch v roku 2023, však pri súčasnej veľmi nejasnej situácii nie je možné predikovať. Nevie sa presne, ako sa bude vyvíjať inflácia, akú korekciu ešte pripraví Európska centrálna banka a ako hlboko recesia zasiahne naše peňaženky. Takisto sa nedá predvídať, čo táto kríza spôsobí na pracovnom trhu, ako ovplyvní reálne mzdy a kúpyschopnosť obyvateľstva.
„Očakávame, že v období rastu úrokových sadzieb sa zníži záujem aj o refinancovanie úverov, pretože väčšina ľudí má teraz na svojej existujúcej hypotéke nižší úrok v porovnaní s aktuálnou ponukou bánk,“vysvetľuje Šablová. Tí, ktorým práve v roku 2023 končí výročie viazanosti ich úroku, zrejme dosť intenzívne pocítia navýšenie splátky. Ľudia, ktorí potrebujú bývať, sa vo väčšine prípadov hypotéke nevyhnú. Vyššie úroky však netreba vnímať len negatívne.
Z dlhodobého hľadiska ide o normálny jav, keďže v určitých časových intervaloch úroky rastú a po čase opäť dôjde k zmene trendu. Hypotéky budú stále pre mnohých ľudí jedinou možnosťou, ako financovať svoje bývanie. Mali by ste si vopred preveriť úverové limity vzhľadom na konkrétnu finančnú situáciu každého záujemcu o hypotéku. Práve v časoch zhoršenej dostupnosti úverov sa viac oplatí požiadať o pomoc skúseného finančného sprostredkovateľa, s ktorým sa ľudia vo svojich úverových možnostiach zorientujú rýchlejšie.
Vývoj rastúcich cien
Nárast hypoték bude závisieť od vývoja inflácie. Je však možné predpokladať ďalšie zvyšovanie sadzieb na hypotékach v roku 2023, avšak miernejšie, ako to bolo tento rok. Všeobecne je možné konštatovať, že banky poskytujú kratšie fixácie s nižšími úrokmi ako tie dlhšie. Je to logické. Banky prognózujú vývoj úrokov do budúcnosti. Čím kratší časový úsek odhadujú, tým presnejší výsledok dosiahnu.
Dá sa predpokladať, že výška úroku pri trojročnej fixácii môže dosahovať úroveň 4,5 percenta v budúcom roku. Podmienky získania úrokovej sadzby závisia od bankového domu. Je však možné očakávať, že budú naviazané na otvorenie bežného účtu a úhrady spracovateľského poplatku, ktorý mnohé banky opätovne zaviedli.
„Keďže od 1. januára 2023 príde do platnosti nové opatrenie z dielne Národnej banky Slovenska, neočakávam ďalšie sprísnenie podmienok poskytnutia úverov v roku 2023,“upozorňuje Bruno Gábel, riaditeľ a hypotekárny špecialista zo spoločnosti Prohypo.
Národná banka zväčša zavádza sprísnené opatrenia na základe vyhodnotenia údajov z trhu. Bude však zaujímavé pozorovať i to, či, naopak, Národná banka z istých dôvodov nepristúpi k uvoľneniu niektorých opatrení, ako to urobili napríklad v Česku po výraznom znížení dopytov po hypotékach. Od 1. januára 2023 sa zavádzajú opatrenia znižujúce výšku schváleného úveru vzhľadom na vek žiadateľa a dĺžku splatnosti úveru. Pre výpočet dosiahnuteľnej výšky úveru vzhľadom na príjmy žiadateľa sa určuje limit, ktorý sa vypočíta z výšky dosiahnuteľného limitu úveru ako osemnásobok priemerného čistého ročného príjmu.
Prudký rast sadzieb spôsobil šok, z ktorého sa ľudia postupne spamätávajú.
Eva Šablová, riaditeľka pre úvery Fingo.sk
Hypotéky sa ustália
Dá sa predpokladať, že úroky sa ustália na piatich percentách. Neočakáva sa, že Európska centrálna banka zdvihne sadzby tak, aby to nútilo banky zdvíhať úvery o viac ako päť percent, keďže by tento krok znamenal ekonomický kolaps pre viaceré štáty. Najlepšie sadzby získajú prémioví klienti, ktorí nebudú špičkovať výšku hypotéku v pomere k jej hodnote. Národná banka Slovenska za posledné roky niekoľkokrát sprísnila získanie hypotéky. „Už teraz zvýšené sadzby zapríčiňujú, že mnoho ľudí si nemôže dovoliť bývanie, ktoré bolo pre nich ešte pred pol rokom dosiahnuteľné,“uviedol Vladimír Boháč, výkonný riaditeľ spoločnosti Arvin & Benet. Najviac zasiahnutými regiónmi, kde ľudia nezískajú hypotéku, budú oblasti, kde žijú ľudia so slabšou socioekonomikou, ktorí žijú na hrane s výdavkami. Inflácia spôsobuje ich nižšiu kúpyschopnosť a následne vysoké sadzby spôsobia, že výška hypotéky podľa ich predstáv bude znamenať splátku, ktorú si nebudú môcť dovoliť.