Pozemky nie je možné ďalej drobiť na menšie parcely
Ak chcete predať alebo kúpiť poľnohospodársku pôdu, nemali by ste zabudnúť na pravidlá. Niektoré platia už dlhšie, iné sú nové a čiastočne obmedzujúce.
Juraj Pivarči Čo je poľnohospodársky pozemok, určuje zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Považuje sa tak zaň poľnohospodárska pôda, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada a trvalý trávny porast.
Za poľnohospodársky pozemok sa nepovažuje záhrada, pozemok v zastavanom území obce a pozemok mimo zastavaného územia obce, ak je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov, možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov a je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.
Povinnosť písomnej podoby zmluvy
V súčasnosti pre predaj poľnohospodárskych parciel platia všeobecné pravidlá rovnako ako pri predaji iných bežných nehnuteľností.
Potrebná je vždy písomná forma zmluvy, prejavy vôle účastníkov na jednej listine, podstatné náležitosti podľa povahy zmluvy, overený podpis predávajúceho s tým, že zákon zakazuje nadobúdanie poľnohospodárskeho pozemku takému štátu, občanovi takého štátu a fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v takom štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenska, fyzickým osobám s pobytom ani právnickým osobám so sídlom na Slovensku nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku.
„Toto obmedzenie sa nevzťahuje na štáty Európskej únie, európskeho hospodárskeho priestoru, Švajčiarsko ani štáty, pre ktoré to vyplýva z medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovensko viazané,“vysvetľuje advokátka Vladimíra Gáliková Klučková.
Predkupné právo napokon neprešlo
V novembri 2021 skupina poslancov Národnej rady navrhla novelizáciu zákona, ktorou sa malo najmä zaviesť predkupné právo k poľnohospodárskemu pozemku v zákone určeným osobám. V prípade schválenia by tak mohol urobiť štát prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu, právnická osoba so 100-percentnou majetkovou účasťou štátu, obec, vyšší územný celok a miestny poľnohospodár.
Zmenou mal prejsť aj register zverejňovaných ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Predmetná novela nebola posunutá do druhého čítania. Pri prevode vlastníckych práv k parcelám platia v podstate tie isté pravidlá ako pri prevode všetkých ostatných nehnuteľností.
Dodržané však musia byť formálne náležitosti právnych úkonov pri nehnuteľnostiach. Sem patrí písomná forma zmluvy, prejavy vôle účastníkov na jednej listine, úradne overené podpisy prevádzajúcich a podľa druhu zmluvy dodržanie jej podstatných zákonom určených náležitostí.
„Konkrétne napríklad pri kúpnej zmluve nesmie chýbať definícia nehnuteľnosti, vôľa predať a kúpiť a dohoda o kúpnej cene,“informuje Klučková.
Pomôže katastrálny zákon
Spôsob definície nehnuteľnosti určuje katastrálny zákon, ktorý vyžaduje označenie katastrálneho územia. Pri pozemku požaduje parcelné číslo, ktoré je evidované v súbore popisných informácií.
Dôležité je tiež to, či ide o pozemok evidovaný ako parcela registra C alebo parcela registra E. Ďalej treba uviesť druh a výmery pozemku. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.
Pri prevode poľnohospodárskych pozemkov je potrebné dbať na zákaz drobenia pozemkov podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.
Na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vysporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve nesmú vzniknúť rozdelením jestvujúcich poľnohospodárskych pozemkov mimo zastavaného územia obce pozemky menšie ako tritisíc štvorcových metrov, čo platí od septembra minulého roka, teda od septembra 2022.
Predtým musela byť dodržaná minimálna výmera dvetisíc štvorcových metrov. Ak sa delí lesný pozemok, novozniknuté časti nesmú byť menšie ako päťtisíc štvorcových metrov. Toto platí aj pre vznik spoluvlastníckych podielov, pričom zákon pripúšťa aj výnimky zo zákazu drobenia.
Pri kúpnej zmluve nesmie chýbať
definícia nehnuteľnosti, vôľa predať a kúpiť ju a dohoda o cene.
Vladimíra Gáliková Klučková,
advokátka