Lacné hypotéky ešte stále visia v oblakoch
Niektorí odborníci predpokladajú, že by sa úroková sadzba pre hypotéky s päťročnou fixáciou mohla pohybovať okolo piatich percent.
Petra Uhráková
Bratislava – Slováci túžiaci po vlastnom bývaní čelia kombinácii nepríjemných faktorov. Platy u nás patria v Únii k najnižším, ceny realít, naopak v niektorých prípadoch dosahujú západné úrovne. Našinci navyše od vlaňajška čelia zdražovaniu úverov. Tieto okolnosti spolu s chýbajúcimi nájomnými bytmi prispievajú k tomu, že mať svoj byt je pre mnohých luxus. Podľa údajov Eurostatu zo septembra minulého roka je Slovensko treťou krajinou s najvyšším vekom, v ktorom mladí ľudia opúšťajú príbytky svojich rodičov, a to s hranicou 30,9 roku. Horšie sú na tom len Chorvátsko a Portugalsko, kde sa vek pohybuje na priemere 33,5 roku. Takto pred rokom sa zdalo, že trend sa môže zmeniť. Mnohých Slovákov totiž motivovali ku kúpe bytu extrémne lacné hypotéky. Úrok sa pri 5-ročnej fixácii pohyboval už okolo jedného percenta ročne. Vojna na Ukrajine a následná inflačná kríza však donútili Európsku centrálnu banku k zdraženiu peňazí. Základný úrok zvýšila naposledy v decembri už na 2,5 percenta. Na to reagovali aj komerčné banky. Aktuálne si tak môžu našinci zobrať hypotéku už so štvorpercentným úrokom. Rast sadzieb sa však týmto nekončí.
Úroky ešte majú kam rásť
„V prvom kvartáli tohto roka očakávame kľúčovú sadzbu na 3,50 percenta s ešte jedným zvýšením v druhom kvartáli na štyri percentá. Na tej úrovni by mali sadzby zotrvať do prvého kvartálu 2024, potom by mali začať pozvoľne klesať,“odhaduje pre HN Tibor Lörincz, ekonomický analytik Tatra banky. Ten zároveň upozornil na rozdiel medzi krátkodobými a dlhodobými pôžičkami. „Aj keď trhy zvýšili očakávanie koncovej úrovne zdvíhania základnej sadzby o 50 bázických bodov, výnos desaťročného nemeckého dlhopisu vzrástol len o 20 bodov,“opisuje analytik.
„Na hypotéky, obzvlášť dlhšie fixácie, majú vplyv dlhšie sadzby, ktoré viac odrážajú očakávania ako aktuálne úrovne sadzieb,“dodáva. Podľa Mateja Baštáka, analytika bankového sektora Slovenskej sporiteľne, Európska centrálna banka na poslednom zasadnutí deklarovala odhodlanie bojovať s infláciou zvyšovaním úrokov. „Sadzby hypoték, keďže ide o dlhodobé záväzky, sú viac závislé od očakávaní, kde budú sadzby o niekoľko rokov. Banky to pociťujú pri financovaní na finančných trhoch, kde sú už teraz sčasti premietnuté očakávania zvyšovania sadzieb regulátora,“tvrdí analytik.
Opatrenia tvrdo zasiahli
Výraznejší vplyv na hypotekárne úroky by tak podľa neho mala prípadná zmena postojov ECB alebo nečakaný vývoj inflácie. „Na základe súčasných očakávaní sadzby na hypotékach v budúcom roku ešte mierne porastú, no priemerná úroveň by stále mala byť nižšie ako v okolitých krajinách, ktoré majú vlastnú menovú politiku,“doplnil Bašták. Už doterajšie zvyšovanie úrokov malo zásadný dosah aj na kúpyschopnosť. Zatiaľ čo v prvom kvartáli vlaňajška bolo podľa analýzy spoločnosti Bencont Investments v Bratislave predaných 566 bytov v novostavbách, v treťom štvrťroku sa počet transakcií znížil na 247 bytov. Priemerná cena nehnuteľností na Slovensku dosiahla v treťom štvrťroku vlaňajška 2 714 eur a medziročne sa zvýšila o takmer 22 percent. Pokles záujmu najmä v prípade starších bytov v odľahlejších miestach však lokálne už viedol k medzikvartálnemu zlacňovaniu. Najzásadnejším faktorom, ktorý bude v prípade ceny úverov podľa analytikov miešať karty, stále zostáva inflácia. Práve tá by podľa Mateja Dobiša, riaditeľa Finančného kompasu, mohla dohnať Európsku centrálnu banku k zvýšeniu kľúčovej sadzby v prvom kvartáli rovno dvakrát. Inflácia dosiahla v Európskej únii v novembri desať percent a na Slovensku dokonca až 15,4 percenta. „Ďalším faktorom je aj cena peňazí na medzibankovom trhu. Otázne je, ako budú pracovať s cenotvorbou komerčné banky na našom území. Osobne očakávam, že prídu s kombinovaným produktom, ktorý bude schopný zatraktívniť výšku úrokovej sadzby pre budúcich dlžníkov,“domnieva sa Dobiš.
Situácia je nečitateľná
Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, predpokladá, že ak sa v tomto roku zvýšia základné sadzby o 1,5 percentuálneho bodu, do konca roka by sa úroková sadzba hypotéky s päťročnou fixáciou mohla pohybovať okolo piatich percent. „V tomto prípade ide len o predikciu, ktorá sa môže, ale ani nemusí naplniť, všetko bude závisieť od miery zvyšovania základných sadzieb Európskej centrálnej banky, vývoja ekonomík štátov Únie a od externých faktorov ako energetická kríza a vývoj cien energetických komodít,“doplnil Búlik. Niektorí odborníci predpokladajú, že sa situácia s úrokmi zlepší. „V roku 2023 sa so stabilizovaním trhov s energiami a zazmluvnením diverzifikovaných dodávok najmä zemného plynu do Európy očakáva pokles inflácie. Ak by sa tak stalo, regulátor by pravdepodobne pristúpil k znižovaniu základných úrokových sadzieb,“tvrdí Búlik. Pokles však podľa analytika bude mať v budúcnosti pomerne pomalé tempo.