Dajte pozor na správne údaje v kúpnej zmluve
Aj pre malé chyby v dokumente by ste mohli prísť o svoje imanie. Kúpna zmluva by vás mala chrániť pred prípadnými problémami a neočakávanými udalosťami.
Zuzana Dzvoníková
Formulácia kúpnej zmluvy môže obsahovať skryté nástrahy, ktoré nemusíte postrehnúť. Pri jej spísaní je tiež rozhodujúce, či ide o predaj bytu, domu, pozemku alebo poľnohospodárskej pôdy. Pri jej predaji totiž nesmie dôjsť k drobeniu parciel. V praxi to znamená, že takáto výmera by nemala predstavovať menšiu hodnotu ako tritisíc štvorcových metrov. Zmluva o kúpe pozemku musí mať svoje označenie s uvedením, či sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka. „Podpis prevodcu v kúpnej zmluve, na základe ktorej má dôjsť k prevodu vlastníckych práv k nehnuteľnosti, musí byť úradne overený. Buď sa teda v tejto veci obrátite na notára či advokáta, alebo vám podpisy overia na matrike. Ak je predávajúcich viac, musia byť overené všetky ich podpisy,“vysvetľuje advokát Slavomír Slávik zo Slovenskej advokátskej komory.
Označenie zmluvných strán
Kupujúci a predávajúci ako fyzické osoby by mali byť označení menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom, ak ho majú pridelené. Predmet kúpy je jednou zo základných náležitostí kúpnej zmluvy. Je potrebné vymedziť ho tak, aby z tohto článku kúpnej zmluvy bolo možné jednoznačne určiť, čo je predmetom kúpnej zmluvy. „Musí byť teda definovaný tak, aby bol nezameniteľný,“vysvetľuje Milan Ficek, advokát a konateľ advokátskej kancelárie FICEK & PARTNERS. Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, musí byť vymedzená katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza, a rovnako musí byť v kúpnej zmluve vymedzená aj veľkosť spoluvlastníckeho či vlastníckeho podielu k celku. Ak ide o pozemok, tak musí obsahovať aj parcelné číslo s vyznačením registra parciel, v ktorom je parcela evidovaná, druh pozemku a výmeru pozemku.
Predmet zmluvy
Predmetom kúpnej zmluvy je predaj, čiže odovzdanie predmetu kúpnej zmluvy predávajúcim kupujúcemu, za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve a kúpa, čiže prevzatie predmetu kúpy kupujúcim od predávajúceho za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve, medzi ktorými musí byť povinnosť kupujúceho zaplatiť za prevod vlastníckeho práva k predmetu kúpy v zmluve dohodnutú kúpnu cenu. „V prípade, ak je viac kupujúcich alebo predávajúcich, tak sa v tomto bode uvádza aj veľkosť spoluvlastníckych podielov k predmetu kúpy, ktoré predávajúci predávajú, respektíve kupujúci kupujú,“dodáva Ficek. Rovnako sa tu uvádza, ak sú kupujúci alebo predávajúci manželmi, že sa predmet kúpy nadobúda alebo predáva z bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Nejde už o podstatnú náležitosť kúpnej zmluvy, napriek tomu sa však v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán v kúpnej zmluvy často takéto články vyskytujú, ich predmetom sú napríklad vyhlásenia predávajúceho o tom, že predmet kúpy nie je zaťažený žiadnymi záložnými právami, právami tretích osôb ako sú práva nájmu, ani inými obmedzeniami, že môže s predmetom kúpy voľne disponovať, že predmet kúpy nemá vady, na ktoré by musel kupujúceho osobitne upozorniť, respektíve ak má vady, tak sa v tomto článku uvedie, aké konkrétne vady predmet kúpy má, rovnako je vhodné vyhlásenie predávajúceho o tom, že až do času nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim predávajúci nezaťaží predmet kúpy. Kupujúci zasa môže vyhlásiť, že sa s predmetom kúpy pred kúpou riadne oboznámil, prípadne, že vykonal jeho obhliadku, a na základe týchto úkonov je mu dobre známy stav predmetu kúpy a že v tomto stave predmet kúpy kupuje. Zmluvné strany spravidla sankcionujú nepravdivosť týchto vyhlásení vznikom práva na odstúpenie od zmluvy.
Ak je predávajúcich viac, musia byť overené všetky ich podpisy.
Slavomír Slávik, slovenská advokátska komora