Zlacňovanie má už byť na konci, realita je často iná
Aj napriek tomu, že tempo poklesu cien sa zvoľnilo, sú na trhu stále nehnuteľnosti, ktoré dosiaľ nenašli cenové dno. Ceny od januára skôr stagnujú, tvrdí odborníčka na reality.
Bratislava – „Znížená cena! Bývajte moderne v nádhernom trojizbovom byte v Slnečniciach s lodžiou a dvoma balkónmi,“kričí z názvu inzerátu na portáli Nehnuteľnosti.sk.
Etapa s názvom Mesto patriaca pod projekt Slnečnice z dielne developera Cresco Real Estate bola dokončená v roku 2020, čím sa stále radí medzi novostavby. Aj napriek tomuto štatútu sa však ponúkaný byt nevyhol zlacňovaniu.
„Byt je v predaji od konca novembra minulého roka. Cenu sme znižovali dvakrát, z pôvodných 295-tisíc na 290-tisíc eur. Aktuálne je cena bytu na hodnote 285-tisíc eur. K bytu je však možné dokúpiť aj parkovacie miesto za 20-tisíc eur,“hovorí pre HN Karin Zápalová, konateľka realitnej kancelárie Karin & Partners.
sú roky, keď sa rast cien v eurozóne výrazne zrýchlil.
Na dne ešte nie sme
Odborníčka tvrdí, že hoci na niektorých inzertných portáloch zdražovanie spozorovala, no v praxi si žiaden z klientov jej kancelárie nedovolil zvýšiť cenu.
Ceny podľa nej od januára skôr stagnujú, aj preto, že klienti si stále majú z čoho vyberať.
„Zvýšil sa aj počet obhliadok. Ak sme teda kedysi vedeli byt predať po prvej či tretej obhliadke, dnes ich je minimálne 10. Aj keď teda niektoré banky ohlásili zníženie sadzieb, výrazné zmeny sa na trhu zatiaľ nedejú,“pokračuje Zápalová.
V posledných štatistikách NBS sa pomerne prekvapivo objavil aj nárast cien vo vybraných lokalitách. Konkrétne v Košickom a Trenčianskom kraji podľa našej centrálnej banky ceny medziročne vzrástli o tri, respektíve 1,5 percenta. Odborníci z trhu však zdražovanie vo svojom každodennom biznise nepocítili.
Dôvody nie sú nové. Bankové financovanie je pre mnohých ľudí nedosiahnuteľným, a tak prísne podmienky hypoték znižujú hlad po kúpe novej nehnuteľnosti.
Pomyselné svetlo na konci tunela prednedávnom rozsvietila Európska centrálna banka, ktorá avizovala, že v lete by mohla začať úroky znižovať.
Historicky platí, že s lacnejšími a dostupnejšími úvermi začnú nehnuteľnosti dražieť. Na stole tak zostáva otázka, dokedy budú ceny ešte klesať a či avizované znižovanie úrokov dotlačí – predovšetkým záujemcov s hotovosťou – ku kúpe. Zápalová tvrdí, že takáto situácia by mohla byť reálna.
„Túto náladu sme pociťovali počas celého minulého roka. Z reálnych predajov kancelárie vieme, že sa predávali najmä nehnuteľnosti, ktoré mali nastavenú reálnu trhovú hodnotu a približovali sa k číslam z roku 2021. Pri niektorých nehnuteľnostiach sa však ceny vrátili až do roku 2019, keď sa jednoizbové byty predávali za približne 95-tisíc eur,“vysvetlila realitná odborníčka.
Jej slová v nedávnom rozhovore pre HN potvrdil aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Ten vysvetlil, že nálepku takzvaných ležiakov dostali najmä nehnuteľnosti, ktoré nezareagovali na zmenu trhu a neupustili od cien, na ktoré sme boli zvyknutí v roku 2022.
Podľa Palenčára tak tieto nehnuteľnosti môžu zlacnieť, no nemusia. Avšak dnes ani v najbližšom roku a pol sa ceny nedostanú na úroveň spomínaného roka. „K zníženiu môže dôjsť v prípade starších nehnuteľností či sídliskových bytov, no znižovanie sa udeje podstatne pomalším tempom, ako sme boli zvyknutí v roku 2023,“povedal Palenčár.
Developeri z ceny neupustia
Realitný trh je, ako mnoho iných, cyklickým biznisom. V ideálnej situácii sa prvý z cyklov začína klesajúcou krivkou nezamestnanosti a zvyšovaním priemerných miezd. Tie následne prajú úrokovým sadzbám, ktoré začnú klesať. Výsledkom je tak dynamický trh, na ktorom ceny nehnuteľností rastú.
To, čoho sme boli svedkami posledné štyri kvartály, však malo opačný spád. Po zvyšovaní inflácie a negatívnej nálade v ekonomike začali reálne príjmy klesať, nezamestnanosť sa zvýšila a rovnako začali rásť aj úrokové sadzby. Dôsledkom týchto faktorov sa preto kupujúci z trhu vytratili a predávajúci sa ich snažili presvedčiť znižovaním cien.
„Cykly sa menia každých sedem až 10 rokov, pričom po kríze dochádza na rok, dva či tri k stabilizácii. V tomto prípade je pohyb v jednotkách percent, čiže neprichádza k výraznejším poklesom ani nárastom. Dnes sa predáva síce menej, no pohyb na trhu je a obchody sa realizujú. Všetko je o tom, ako sa bude dariť ekonomike, aký bude reálny disponibilný príjem obyvateľov a na akej úrovni budú platy,“hovorí pre HN Daniela Rážová, zakladateľka BOND Reality a odborníčka v oblasti realít.
Na opačnej strane spektra však zostali developeri, ktorí z cien nijako výrazne neuberali. Dlhodobo v éteri zaznievali najmä dôvody ako vysoké ceny energií, stavebných materiálov či nedostatok oboch týchto komodít. Podľa Zápalovej by tak museli ísť s cenou aspoň na hodnotu štyritisíc eur za štvorcový meter, aby boli pre väčšinu Slovákov na dosah. Aktuálne ceny vstupov im však stále nedovoľujú z ceny ubrať.
„Developer musí chcieť predať svoj produkt za čo najvyššiu cenu, akú trh znesie. Developeri však nesmú prestať predávať, pretože môžu mať problémy s financujúcimi bankami či rýchlosťou dokončenia stavby. Len čo sa zastaví predaj, a teda aj cash flow, môže to mať fatálne následky nielen na konkrétny projekt, ale aj na samotného developera a všetky ostatné aktivity,“vysvetľuje Palenčár. Problémom teda nie sú ceny novostavieb, ale nízka kúpyschopnosť a vysoké úroky.