Dopyt po skladoch trvá, nájmy ďalej porastú
O situácii na trhu s logistickými priestormi hovorí Jakub Randa, manažér prenájmov a zákazníckej skúsenosti developerskej spoločnosti Prologis, ktorá neďaleko Senca vlastní rozľahlý logistický areál Prologis Park Bratislava.
Ako sa vyvíja dopyt po logistických priestoroch na Slovensku?
Rok 2022 bol historicky najsilnejší a v porovnaní s ním sme vlani očakávali určitý pokles. Prekvapivo ho však vlaňajšok skoro dohnal a objem lízingovej aktivity bol na úrovni zhruba 800-tisíc štvorcových metrov, takže porovnateľný s rokom 2022. Predbežné očakávania o objeme lízingovej aktivity na Slovensku v prvom kvartáli 2024 sú na úrovni stotisíc štvorcových metrov za celý trh.
A aký je dopyt konkrétne po vašom parku v Senci?
Prologis Park Bratislava je momentálne obsadený na 99 percent a lízingová aktivita za uplynulý kvartál bola na úrovni zhruba 10-tisíc štvorcových metrov. Náš areál pozostáva z 21 budov na ploche takmer pol milióna štvorcových metrov, pričom disponujeme ďalšími pozemkami, na ktorých vieme dodať vyše 200-tisíc štvorcových metrov budov, vďaka čomu dokážeme pokryť dopyt ďalších záujemcov.
Aká je skladba vašich nájomcov a aký biznis prevažuje?
Zhruba 65 percent našich nájomcov je zo sektora logistiky. Tieto firmy obsluhujú hlavne automotive segment a spotrebiteľské reťazce. Zvyšok predstavuje retail, výroba alebo farmaceutický segment.
Preferujete nejaký konkrétny typ nájomcov?
Sme otvorení prakticky akémukoľvek segmentu a na Slovensku disponujeme dostatočnými priestormi na to, aby sme dodávali zákazníkom projekty na kľúč. V období pandémie covidu-19 sme reagovali napríklad na rýchly rast e-commerce, momentálne za značným objemom dopytu stojí výroba a trend nearshoringu. Prečo nastala takáto zmena v dopyte? Do veľkej miery je to spôsobené krízami, ktorým priemysel v uplynulých rokoch čelil. Námorná preprava a svetové dodávateľské reťazce boli vplyvom lockdownov a konfliktov vo svete značne narušené, čo komplikovalo dodávky tovarov. Hlavne v rokoch 2021 a 2022 ceny lodnej prepravy prudko stúpli a termíny dodania sa predĺžili. Množstvo firiem v Európe preto prehodnotilo svoje priority a presunulo výrobu bližšie k centrám spotreby, aby eliminovali riziká – a to aj za cenu vyšších nákladov na pracovnú silu v Európe. Ako developer preferujete skôr výstavbu na mieru alebo špekulatívne? To do veľkej miery závisí od aktuálneho stavu trhu, ktorý nepretržite analyzujeme. Teraz považujeme trh za relatívne stabilný a okrem priestorov na mieru plánujeme postaviť určitú plochu špekulatívne. Konkrétne staviame sklad s rozlohou 22-tisíc štvorcových metrov, pričom väčšina z neho vzniká na mieru pre potreby konkrétnych nájomcov a časť budujeme špekulatívne. Beriete pri výstavbe ohľad aj na udržateľnosť? Áno, táto téma je pre nás dlhodobo top prioritou. Takmer každá naša nová budova podlieha ekologickej certifikácii BREEAM a za každý projekt prispievame nadácii Cool Earth, ktorá sa zaoberá ochranou dažďových pralesov v Južnej Amerike. Okrem toho máme na globálnej úrovni cieľ dosiahnuť uhlíkovú neutralitu do roku 2040, a to nielen v rámci výstavby, ale aj počas následnej prevádzky v našich budovách, čo si vyžaduje dôslednú spoluprácu s nájomcami. Nové budovy staviame tak, aby boli energeticky čo najšetrnejšie – ich súčasťou sú napríklad inteligentné LED svetlá, systém na kontrolu spotreby energií v reálnom čase či tepelné čerpadlá. Do starších budov zasa neustále investujeme, aby si zachovali čo najvyššie energetické aj funkčné štandardy. Udržateľnosť pre nás nie je marketingový termín, ale myslíme to vážne, o čom svedčí aj fakt, že naše pravidelné ESG reporty vydávame už od roku 2006 – s reportingom sme teda začali dávno predtým, než to bolo štandardom v našom odvetví.
Súčasťou ESG agendy je aj sociálna zodpovednosť. Zapájate sa nejako do života v Senci?
Našou každoročnou aktivitou je takzvaný Impact Day, keď náš tím na báze dobrovoľníctva zveľaďuje okolie našich parkov, napríklad tým, že vyzbiera odpadky v neďalekých lesoch. Pravidelne prispievame aj charitatívnym organizáciám, naposledy to bol domov dôchodcov a vlani sme uzavreli jednu z ciest v našom logistickom parku, aby sa na nej mohol konať detský turnaj v inline korčuľovaní, organizovaný Zväzom slovenského kolieskového korčuľovania.
Vráťme sa späť k trhu – do akej miery ovplyvnila vaše podnikanie inflácia?
Okamžitý vplyv spotrebiteľskej inflácie sme nepocítili. Jej najpodstatnejší dosah môže byť v tom, že limituje kúpnu silu a tým môže postupne oslabiť dopyt po skladových priestoroch. Ani napriek tomu, že sme vlani čelili na Slovensku v priemere dvojcifernej inflácii, zatiaľ nepociťujeme významný pokles dopytu. Pravdou je, že trhové nájomné za posledné tri až štyri roky rástlo, nemyslím si však, že to priamo koreluje s nárastom spotrebiteľských cien.
Prečo teda nájomné rástlo? Môže za to stále pandémia?
Sčasti áno, dopyt po priestoroch v čase pandémie rekordne stúpol, a keďže nových priestorov nebol okamžite dostatok, nájomné značne narástlo. Zároveň sa narušenie dodávateľských reťazcov v rokoch 2021 až 2022 premietlo do cien materiálov, takže developeri museli zohľadniť tento vývoj v nájomnom. Situácia sa síce postupne upokojila, náklady na výstavbu však neklesli na hodnoty spred pandémie. Aký vývoj výšky nájomného očakávate v najbližších rokoch? Nemyslím si, že slovenský logistický trh je už vrchole, takže nájomné bude mierne narastať. Vývoj u nás nebol taký dramatický ako napríklad na českom trhu, kde sme videli niekoľkonásobný skokový nárast. Slovenský trh je momentálne stabilnejší a rastie pomalšie. Prečo v Česku stúplo nájomné takto rýchlo? Blízko Prahy sa prejavil nedostatok pozemkov vhodných na výstavbu skladových nehnuteľností. Bola tam totiž veľmi vysoká obsadenosť už existujúceho skladového portfólia a trh nedokázal ponúknuť ďalšie priestory tak, aby absorboval rekordne rastúci dopyt. Na Slovensku nebola taká nízka miera neobsadenosti a taký akútny nedostatok pozemkov ako v Prahe a okolí. Je slovenský trh stále zaujímavý pre nové firmy? Áno, pravidelne sa stretávame s dopytom spoločností, ktoré na slovenskom trhu ešte nepôsobia, ale hľadajú u nás vhodné skladovacie či výrobné priestory. Obzvlášť bratislavský región môže čerpať zo svojej unikátnej polohy – okrem Slovenska totiž dokáže pohodlne obslúžiť aj Česko, Rakúsko a Maďarsko. Zároveň sme jediná krajina z regiónu V4, ktorá je súčasťou eurozóny, čo je tiež nespochybniteľná výhoda. Máme veľmi dobrú pozíciu na stredoeurópskom trhu, dostatok dostupnej pracovnej sily a sme stále atraktívni pre zahraničných investorov.