Podjetja se ločujejo od svojih nepremičnin
Slovenska podjetja uvajajo ustaljene prakse iz tujine – Prvi koraki k nastanku nepremičninskih skladov
Podjetje Nama, najbolj prepoznavno po blagovnici v središču Ljubljane, je prejšnji teden svojo trgovsko dejavnost preneslo na hčerinsko družbo Nama IN. Na matični družbi so ohranili vse nepremičnine podjetja, s čimer so zmanjšali tveganja, povezana s prepletanjem obeh dejavnosti. Nama ohranja trgovinsko dejavnost, vendar bosta matična in hčerinska družba imeli ločeno upravo in strategijo. Podoben vzorec ločevanja dejavnosti je mogoče zaznati tudi v drugih slovenskih podjetjih.
Podobno strategijo so pred kratkim izbrali Hoteli Union, ki upravljajo več hotelov v ljubljanskem središču. Ti so vse svoje nepremičnine prenesli na novoustanovljeno podjetje Equinox Nepremičnine, ki pa v nasprotju z zgoraj opisanim primerom Name ni hčerinska družba. Equinox Nepremičnine je namreč ločeno podjetje, ki na borzi kotira povsem samostojno, upravni odbor pa novoustanovljeno podjetje opredeljuje kot prvi nepremičninski sklad na ljubljanski borzi.
Podobnih ločitev dejavnosti so se v preteklosti že lotili večji slovenski trgovci, denimo Mercator in Tuš, pa tudi druga podjetja. Trend ločevanja prihaja iz tujine, pravijo finančni svetovalci, podjetja pa se ločevanja lotevajo z željo po večji učinkovitosti, donosnosti in boljšem pregledu nad svojo lastnino. Spremembe je povzročil tudi covid-19, zaradi dela od doma so manjše potrebe po pisarniških prostorih. Vzorec ločevanja so opazili tudi nepremičninski posredniki, ki pa pretirane širitve takšnega trenda za zdaj ne pričakujejo.
Prejšnji teden je ljubljansko podjetje Nama sporočilo, da prenaša trgovsko dejavnost na hčerinsko podjetje Nama IN, medtem ko bo svoje nepremičnine še naprej upravljalo v sklopu matičnega podjetja. To je zgolj zadnje v nizu podjetij, ki svoje osnovne dejavnosti ločujejo od dejavnosti nepremičninskega upravljanja. Tovrstno ločitev so pred leti že izpeljali veliki slovenski trgovci, pred kratkim še časnik Večer in Union Hoteli; zadnji so oblikovali celo ločen nepremičninski sklad, ki bo imel v lasti vse nepremičnine podjetja. Opisani trend prihaja iz tujine, cilj pa je predvsem specializacija posameznih področij delovanja, razlagajo finančni svetovalci.
Trg poslovnih nepremičnin ima za sabo turbulentno leto. Zaradi dela na daljavo je število najemov pisarniških prostorov na medletni ravni upadlo za tretjino, obenem pa še vedno ni jasno, v kakšnem obsegu se bo ohranila tovrstna oblika dela. Spremembe se hkrati že kažejo pri upravljanju nepremičnin, ki jih imajo v lasti slovenska podjetja. Ta jih namreč vse pogosteje prenašajo na svoja ločena podjetja, ki se nato samostojno ukvarjajo z nepremičninsko dejavnostjo. Cilj te dinamike je optimalnejše upravljanje nepremičnin.
Trend iz tujine
Svoje nepremičnine so že pred leti prodali ali prenesli na druga podjetja večji slovenski trgovci. Tako je celjski Tuš leta 2006 ustvaril Tuš Nepremičnine, ki se ločeno od trgovinske dejavnosti ukvarja z nepremičninskimi projekti. Del svojih nepremičnin je leta 2018 po daljšem procesu monetizacije prodal tudi Mercator, ko je deset trgovskih centrov po Sloveniji prevzela avstrijska Supernova. Od prevzema naprej je Mercator v trgovskih centrih najemnik prostorov, vzdrževanje in obnova teh pa sta postala domena Supernove. Velik del nepremičnin ima Mercator še vedno v svoji lasti.
Finančni svetovalec pri Deloittu Tomaž Ličen pravi, da je opisani trend ločevanja dejavnosti prišel iz tujine, podjetja pa se zanj odločajo predvsem iz treh razlogov: »Z ločevanjem dejavnosti se podjetja predvsem lahko posvetijo vsaki zadevi posebej, saj na novo ustvarjena podjetja pogosto dobijo svoja vodstva, ki se usmerijo na specifično področje. Obenem tako očistijo bilance, saj je bolj jasno, kaj je v knjigah posameznega podjetja. Poleg tega podjetja ustvarjajo tudi tako imenovana spin-off podjetja, ki jih je preprosto prodati. Če podjetje potrebuje sveži kapital, lahko z ločenimi dejavnostmi lažje proda svoje nepremičnine,« razlaga
Ličen. Poznavalci nepremičninskega trga pričakujejo, da bi se v prihodnosti iz podobnih procesov lahko razvili nepremičninski skladi, kot jih poznamo v tujini.
Nedavni primeri
Podobno prakso izvajajo tudi Hoteli Union, ki upravljajo več ljubljanskih hotelov in imajo naložbe tudi v deleže poslovnih stavb. Skupščina delničarjev je konec marca skoraj soglasno potrdila razdelitev družbe na dejavnost hotelov in gostinstva ter dejavnost upravljanja nepremičnin. S to odločitvijo naj bi sledili trendom preostalih hotelirskih verig, ki že uporabljajo enak pristop ločevanja. Upravni odbor želi s tem odstraniti vpliv negativnih trendov v eni dejavnosti na drugo, ločena družba pa lahko nepremičnine upravlja tudi kot naložbo, s ciljem, da zaščiti premoženje delničarjev. Izvršni direktor družbe Hoteli
Union Matej Rigelnik je na marčni skupščini povedal, da so s tem pristopom oblikovali nepremičninski sklad Equinox Nepremičnine, ki je hkrati prvi, na borzi kotirajoč nepremičninski sklad pri nas in je povsem ločen od družbe Hoteli Union. Ločitev osnovne dejavnosti in dejavnosti upravljanja nepremičnin so izvedli tudi pri mariborskem časopisu Večer, ki je svojo stavbo prodal, poslovne prostore pa zdaj najemajo.
Kot smo prejšnji teden že poročali, so svoje dejavnosti ločili tudi pri trgovskem podjetju Nama. Ti so vso svojo trgovsko dejavnost prenesli na hčerinsko družbo Nama IN, ki je bila ustanovljena novembra lani. Nepremičnine bodo medtem še naprej upravljali v matičnem podjetju, iz katerega so že izčlenili vsa sredstva in obveznosti, povezane z opravljanjem trgovinske dejavnosti. Ločitev je nekoliko drugače zasnovana kot tista, ki so jo izvedli Hoteli Union. Nama je namreč ustvarila hčerinsko družbo, ki je še vedno v lasti matičnega podjetja, v nasprotju z družbo Equinox Nepremičnine, ki samostojno kotira na borzi. Nama torej še naprej ohranja trgovsko dejavnost, v teoriji pa bi hčerinska družba lahko imela ločeno upravo in strategijo. Nama je sicer borzno podjetje, zato konkretnih poslovnih potez ne komentirajo, iz poslovnih poročil pa je razbrati, da krepijo nepremičninsko dejavnost.
Spremembe pri upravljanju nepremičnin med slovenskimi podjetji zaznavajo tudi nepremičninski posredniki. Direktor agencije Stoja Trade Zoran Đukič pravi, da podjetja ločujejo dejavnosti večinoma z željo po povečanju učinkovitosti, donosnosti in boljšem pregledu nad svojimi nepremičninami. »S tem se povečata tudi kreditna sposobnost in davčna optimizacija. Ustvarja se način poslovanja, kjer so vse nepremičnine na enem mestu, kar omogoča podjetjem boljšo likvidnost,« razlaga Đukič, ki takšnega trenda v prihodnje vendarle ne pričakuje.
• Slovenska podjetja prenašajo nepremičnine na druga (hčerinska) podjetja.
• Tveganja se tako ne prepletajo, podjetja pa so bolj specializirana.
• Vzorec zaznavajo tudi nepremičninski posredniki.