Regskwessie:

Is ’n wendy in jou jaart wettig?

Wendyhuis of bungalow in iemand se jaart bied duisende Suid-Afrikaners ’n dak oor hul koppe wat andersins waarskynlik haweloos sou wees.

Sogenaamde“ba c k y a r d dwellers”is dus ’n alledaagse verskynsel in ons land, maar waar regulasies vir gewone huisvesting aan streng bouregulasies moet voldoen, kan dieselfde nie van byvoorbeeld wendyhuise gesê word nie. Dit is dikwels nie die veiligste strukture om in te bly nie en kan ’n gevaar vir byvoorbeeld bure inhou. Dit is veral onveilig tydens die wintermaande wanneer mense kerse en gasstowe in dié houtstrukture aansteek.

Talle is ook klaarblyklik onbewus van die regulasies wat wel bestaan rondom die konstruksie van wendyhuise. Mense met wie Kuier gepraat het, het byvoorbeeld nie geweet dat jy ’n bouplan vir wendyhuise by plaaslike owerhede moet indien nie. Weens die behuisingsnood in Suid-Afrika, blyk dit egter dat die wette nie streng deur munisipaliteite toegepas word nie.

Shafieka Abrahams* (42) het vir ’n jaar met haar gesin in ’n wendyhuis gebly omdat hulle nêrens anders gehad het om te woon nie. Hulle het ’n lening van R10 000 verkry om een in haar skoonsuster se agterplaas in Hanover Park op die Kaapse Vlakte op te slaan. Hulle het elektrisiteit deur middel van ’n verlengingskoord vanaf die hoofhuis gekry, maar daar was geen wasgeriewe nie. Die gesin het ’n emmer en ’n buitekraan vir water gebruik. Die wendyhuis was drie meter wyd en ses meter lank.

“Dit was glad nie ’n great ervaring nie, veral nie toe die hoofhuis sonder kennisgewing die koord losmaak as hulle nie geld gehad het om elektrisiteit te koop wanneer dit hul beurt was nie. Ons moes in wasbakke was en kon nie in die agterplaas gaan wanneer hulle nie by die huis was nie.”

Dit was“verskriklik koud”gedurende die winter en“baie warm en bedompig”in die somer. Die gesin het R500 per maand vir huur en sowat R250 vir elektrisiteit betaal.

Sy sê nie een van hul bure het ’n probleem daarmee gehad dat hulle ’n wendyhuis opslaan nie, omdat daar vyf ander families in die straat was wat elk een in hul agterplase gehad het.“Ek dink baie mense het ’n wendyhuis om geld te maak omdat tye moeilik is. Ek is seker almal wil hul eie huis hê, maar hulle kwalifiseer nie altyd vir ’n verband nie of hulle is steeds op die behuisingswaglys.”

Shafieka se gesin kon ná net meer as ’n jaar by ’n woonstel intrek omdat hulle geld kon spaar toe hulle in die wendy gewoon het.“Dit was miskien nie die mees ideale plek om te bly nie, maar ons was saam as ’n gesin en dit was die belangrikste ding.”

spyt oor huurders

Terwyl Shafieka probleme met haar verhuurders gehad het, is Tarryn Bruintjies* spyt sy het huurders vir die wendyhuis in haar agterplaas gekry. Sy het dit opgeslaan nadat sy ’n plot in Eersterivier buite Kaapstad gekoop en ’n tydelike struktuur benodig het om in te bly terwyl sy haar huis laat bou het. Die wendyhuis is drie meter wyd en nege meter lank en is binne afgeskort met bord. Dit het twee klein slaapkamers, ’n kombuisie met ’n kraan en tafeltjie en ’n toilet. Die gesin van vyf wat nou daar woon, betaal R1 500 huur per maand en R250 vir water en elektrisiteit.

Tarryn sê sy het nie vir haar bure toestemming gevra voordat sy die wendyhuis opgeslaan het nie, maar volgens haar is dit goeie maniere om jou bure te vra. Die gebied waarin sy woon, word vir GAPbehuising (behuising wat deur die staat gesubsidieer word) gebruik.“In ’n meer luukse area sou die bure dit seker glad nie toegelaat het nie.”

Tarryn sê daar is baie nadele om huurders in jou agterplaas te hê.“Eerstens verloor jy jou privaatheid. Jy moet jou persoonlike spasie met ander mense deel. Dis veral moeilik vir my gesin omdat ons nie eintlik sosiaal verkeer nie,” vertel sy.

Sy is ook spyt dat sy nou huurders het omdat die waterskaarste meer spanning veroorsaak.“Die huurders voel nie dis hul verantwoordelikheid om water te bespaar nie. Hulle sê omdat hulle betaal, is dit nie hul probleem nie.” Sy is ook bekommerd oor muise en rotte omdat die huurders nie altyd die perseel skoonhou nie. Haar grootste probleem om backyard dwellers te hê, is egter haar hond.“Hy ly ook daaronder omdat hy meer beperk is oor waar hy kan rondspeel in die yard.” Die huur kan jou inkomste ’n goeie hupstoot gee, maar volgens Tarryn maak die huurgeld geen verskil aan haar inkomste nie.“Die gesin het geen heenkome gehad nie en my besluit was meer uit charity as nood vir geld. In die toekoms sal ek eerder fokus op enkellopende professionele mense.”Sy sê wel een van die voordele daarvan om backyard dwellers te hê, is dat daar altyd iemand op die perseel is wat dit moeiliker maak vir mense om in te breek. Nie Shafieka of Tarryn het by hul plaaslike munisipaliteite toestemming gevra om ’n wendyhuis op te slaan nie. Hulle was nie bewus dat sulke toestemming nodig is nie.

is dit wettig?

Volgens Les Abbott, ’n argitek en eienaar van LA Design Studio op Hermanus, verskil die regulasies van munisipaliteit tot munisipaliteit. In Stad Kaapstad moet jy byvoorbeeld planne indien vir enige struktuur wat ’n dak het. Dit gaan ’n bouplan of ’n werkpermit wees afhangend van hoe groot die struktuur is en die doel waarvoor dit gebruik gaan word. Voorts moet jy ook eers toestemming van jou bure kry, indien jy die wendyhuis naby jou eiendomsgrens (boundary) wil opslaan. Dit is deel van die vereistes van jou aansoek aan die munisipaliteit. Al gee jou bure hul toestemming, beteken dit nie die munisipaliteit gaan jou aansoek goedkeur nie. Hoewel elke munisipaliteit hul eie wette het, is die konstruksie van alle wendyhuise onderhewig aan die bepalings van die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde, Wet 103 van 1977 sowel as die Nasionale Standaarde vir Timber Konstruksie SANS 10082, sê Les.

“Wendyhuise, soos hulle oor die algemeen gebou word, is nie geskik vir mense om in te woon nie. Hulle voldoen geensins aan die Nasionale Standaarde vir Timberkonstruksie nie en sal ook nie voldoen aan vereistes in verband met die isolasie van die vloer, muur en dak nie. In die meeste gevalle is hulle onder 2,4 m hoog wat die minimum hoogte vir ’n geskikte woning is.”

Hy sê sommige munisipaliteite kyk egter in ’n ander rigting omdat wendyhuise vir talle mense ’n dak oor hul kop en vir ander ’n ekstra inkomste bied.

“Die stuktuur voldoen nie aan nasionale bouregulasies nie en om byvoorbeeld die brandrisiko uit te skakel, is amper onmoontlik.”

Dit sal ook van jou titelakte afhang of jy ’n wendyhuis op jou erf kan opslaan. Die meeste titelaktes het ’n klousule wat sê daar mag net een woning op ’n residensiële eiendom wees, behalwe vir ’n motorhuis of kwartiere vir ’n huishulp.

As jy dus ’n kombuis bou in enige struktuur wat nie aan die hoofhuis is nie, is dit ’n oortreding van jou munisipaliteit se bouregulasies.

Volgens ’n kenner op die gebied van eiendomsregte mag dit onwettig wees om in ’n wendyhuis te bly wat nie aan bouregulasies voldoen nie, maar is ’n huurooreenkoms (kontrak) tussen die huurder en verhuurder nie onwettig nie. Volgens die kenner het ’n huurder sekere regte ingevolge die Wet op Huurbehuising, byvoorbeeld die reg op ’n veilige woning. ’n Verhuurder moet onveilige wendyhuise herstel en die munisipaliteit sou byvoorbeeld ’n bevel kon kry dat wendyhuise nie aan bouregulasies voldoen nie en dus herstel of afgebreek moet word. Die ooreenkoms tussen die huurder en verhuurder is kontraktueel en nie op wetgewing gebaseer nie.

Indien ’n verhuurder hul huurders se water en elektrisiteit wil monitor, kan hulle prepaid submeters laat installeer. Dit werk soos enige ander prepaid meter wat gekoppel is aan die huis se hoofmeter wat óf vanaf Eskom óf jou plaaslike munisipaliteit is. Die wendyhuis moet egter behoorlike elektriese bedrading het.

Diestuktuurvoldoennieaannasionalebouregulasiesnieenombyvoorbeelddiebrandrisikouitte skakel,isamperonmoontlik. LES ABBOTT