Vra vir Faffa
Ons het verlede jaar ’n kleinhoewe gekoop in ’n gebied wat destyds onder die streek s dienste raad geval het. Intussen het die plaaslike munisipaliteit oorgeneem. Ek het aansoek gedoen om ’n wateraansluiting om ’n huis te kan bou.
Meer as ’n jaar later kom die bouinspekteur by my broer aan, wat ook in die omgewing ’n kleinhoewe gekoop het en ’n huis bou, en sit sy bouery stop. Dit gaan glo daaroor dat hy nie bouplanne ingehandig het nie.
Wat is die gevolge hiervan vir hom en vir my? Ek het ook nie toestemming by die munisipaliteit gekry nie. In die gebied is daar is verskeie huise gebou en verbeterings aangebring sonder bouplanne. Wat is die gevolge vir die eienaars van hierdie kleinhoewes?
My broer het sy huis gebou met toestemming van die eienaar van die kleinhoewe. Hy moet die perseel nog laat onderverdeel. Daar is dus geen titelakte nie, slegs ’n koopooreenkoms. Ek het ’n aandeel in ’n onverdeelde kleinhoewe gekoop wat wel ’n akte het. Ek is nog besig om dit af te betaal.
Wat is die gevolge vir my en die huidige eienaar op wie se naam dit nog geregistreer is, en hoe kom ons uit hierdie penarie? ’n Koper van onroerende eiendom (grond) word die eienaar daarvan sodra dit in die aktekantoor op sy naam geregistreer is. Dan is die regte van die nuwe eienaar beskerm omdat hy nou oor ’n saaklike reg op die grond beskik. Dit word gewoonlik voorafgegaan deur die sluit van ’n koopkontrak tussen die verkoper en die koper.
Van die sluit van die koopkontrak tot die eiendom in die naam van die koper oorgedra word, beskik die koper slegs oor ’n persoonlike reg teenoor die verkoper wat voortspruit uit die sluit van die koopkontrak. Indien die verkoper nie sy verpligtinge ingevolge die koopkontrak nakom nie, kan die koper ’n siviele eis teen die verkoper instel om te doen waarvoor hy verantwoordelik is.
Nasionale bouregulasies is in wetgewing vervat om toe te sien dat bouwerk wat onderneem word, van ’n aanvaarbare standaard is.
Die eiendom wat vroeë ronder’ n streek s dienste raad geval het, re sorteer nou onder die jurisdiksie van die plaaslike munisipaliteit. Die munisipaliteit het bou-inspekteurs in diens wat moet toesien dat die nasionale bouregulasies se standaarde nagekom word.
REGULASIES
Die regulasies vereis dat ’n bouplan vir die oprigting van ’n gebou by die munisipaliteit ingedien en goedgekeur moet word. Voordat die bouplan goedgekeur is, mag daar met geen bouwerk begin word nie.
Indien ’n eienaar teenstrydig met die wet met bouwerk begin, het die munisipaliteit die reg om die eienaar te dwing om die bouwerk af te breek. Die eienaar kan wel ’n versoek tot die munisipaliteit rig om hom toe te laat om ’n bouplan te laat opstel en by die munisipaliteit in te dien vir goedkeuring. Daar is geen waarborg dat die bouplan goedgekeur sal word nie, aangesien daar ’n magdom faktore is wat deur die munisipaliteit se stadsbeplanners oorweeg word voordat ’n bouplan goedgekeur word.
Kry dit wel goedkeuring, word die eienaar toegelaat om die bouwerk te voltooi. Keur die munisipaliteit dit af, moet die eienaar die bouwerk afbreek. Die bou-inspekteur het die bevoegdheid om enige bouwerk met goeie rede te eniger tyd stop te sit (soos as ’n plan nie ingedien was nie).
Die feit dat u en u broer nog nie oor titelaktes vir die grond beskik nie, beteken dat die grond nog nie op jul name oorgedra is nie. Dan beskik julle, soos hierbo uiteengesit, slegs oor persoonlike regte teenoor die eienaar van die grond. Weier die eienaar om die grond aan julle oor te dra, kan julle hom slegs dagvaar vir die bedrag waarmee die bouwerk sy eiendom se waarde verhoog het. Dit staan bekend as onregverdige verryking en is ’n moeilike aksie om te bewys.
Indien die eienaar nog voortgaan met jul koopkontrakte en met die proses om die eiendomme aan julle oor te dra, sal julle weldra die eienaars daarvan word en is die probleem wat eienaarskap betref, opgelos. Die eienaar sal dus moet voortgaan met die onderverdeling van die grond en die oordra van die erwe aan julle. Dit is ook ’n proses wat deur die munisipaliteit behartig en goedgekeur word. U sal dus saam met die eienaar moet werk om die voorafprosedures en vereistes af te handel, sodat hy die erwe aan julle kan oordra.