¿CUÁNTO VALE MI CASA? LO QUE DEBO TENER EN CUENTA
Los metros cuadrados, el estado de conservación, la ubicación, tener ascensor, las zonas exteriores, las vistas... múltiples factores influyen en el valor de una vivienda
Si la compra del primer inmueble o la firma de un primer préstamo hipotecario son considerados algunos de los momentos más importantes en la vida de una familia, la venta de una vivienda no se queda atrás.
Los propietarios quieren sacar la máxima rentabilidad a sus inversiones y, por ello, calcular de forma adecuada el valor de los inmuebles es una tarea en la que merece detenerse.
¿CUÁNTO VALE TU VIVIENDA?
Los criterios a la hora de calcular el valor de un inmueble son muy dispares. Sin embargo, la CEO y fundadora de Inviertis, Rebeca Pérez, lo resume en una sola frase: «Una vivienda vale lo que otro esté dispuesto a pagar».
Con esta premisa en mente, es importante que, en el momento de lanzar nuestra vivienda al mercado, analicemos si existe un exceso de oferta o demanda en el mismo, pues estos son factores que condicionarán el futuro de nuestra operación.
«Los metros cuadrados son la base para el cálculo, pero los atributos que determinan el valor de esos metros son el estado de conservación, las zonas exteriores y, por último, los servicios que tiene la comunidad como, por ejemplo, la existencia de un ascensor», detalla la CEO de Inviertis.
¿CÓMO SE CALCULA ESTE VALOR?
En el momento en el que hayamos analizado el mercado y decidido poner nuestra vivienda a la venta, tocará hacer frente a la tasación. De este proceso, llevado a cabo por un tasador profesional, obtendremos el informe sobre el activo inmobiliario en el que se estipulará la horquilla de precios con la que establecer el valor real de mercado de la propiedad.
Algunos de los factores que tienen más en cuenta los profesionales a la hora de realizar la tasación, detallan desde la inmobiliaria donpiso, son la ubicación, las características de la finca, la altura de la vivienda, la superficie, el estado de conservación o la distribución de los espacios de la casa. «Junto a estos», continúan, «existen otra serie de factores con un valor intangible que también pueden llegar a tener mucho peso en la toma de decisiones de los compradores». Aquí encontramos la luminosidad de la vivienda, la existencia o no de zonas ajardinadas, las vistas desde la misma o la proximidad a centros culturales o educativos, entre otros.
Más allá de esto, el tasador deberá contar también con toda la información del inmueble -tanto la proporcionada por el propietario como la obtenida de organismos oficiales como el catastro, el Ayuntamiento o el Registro de la Propiedad- y comprobar la existencia de un certificado ITE (Inspección Técnicas de Edificios).
Con todo esto, y con el objetivo de ofrecer una horquilla de precios lo más precisa posible, el profesional llevará a cabo un estudio de mercado, tomando como referentes viviendas similares a la venta en la zona y realizando simulaciones de compra con la ayuda de todo tipo de herramientas tecnológicas.
¿QUIÉN PAGA LA TASACIÓN?
Por norma general, coinciden los expertos, la tasación corre a cargo de la persona interesada en comprar la vivienda. Aunque bien es cierto que algunos bancos o entidades presentan ofertas en las que ellos asumen dichos costos por la contratación de un préstamo hipotecario a través de ellos.
Excluyendo estas excepciones, y tomando en cuenta la nueva ley hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo), la mayor parte de los gastos generados a raíz de la concesión hipotecaria corren a cargo de la entidad que concede el préstamo, a excepción de la tasación, que deberá ser asumida por el comprador.
SITUACIÓN DEL MERCADO
Para Emiliano Bermúdez, subdirector general de
donpiso, «el precio de la vivienda es muy inelástico porque los vendedores son muy reacios a bajarlo. De hecho, en el 2008, con el colapso del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja, tardaron dos años en empezar a bajar».
Mientras que en el pasado los inversores acostumbraban a especular, ahora, revela Bermúdez, optan por aportar valor mediante mejoras y reformas en el inmueble, pues gracias a este interés se impulsa la salida al mercado de nuevas viviendas.
«En nuestro caso hemos pasado de 65 días a 90, y creemos que nos vamos a situar en unos 120 días en breve. Si los plazos de venta se alargan es posible que veamos otra vez lo que pasó durante la crisis, cuando los compradores pedían de entrada descuentos del 10% y los vendedores con urgencia por vender acababan negociando», pronostica el subdirector general de la red inmobiliaria. ●