La vivienda reaviva su atractivo con el euríbor en caída hasta el 3,6%
▶El sector residencial espera que se desate la demanda embalsada por el abaratamiento de la financiación ▶El índice baja por tercer mes consecutivo y la banca anima el mercado con ofertas para hipotecarse
El sector inmobiliario pone ya ojos golosos tras una nueva bajada del euríbor. De su evolución depende que las ventas vuelvan a la euforia vivida en 2022 o persista en un escenario de caídas como el vivido el año pasado. Pero el tercer descenso consecutivo del índice de referencia para la mayoría de hipotecas en España es visto ya por los expertos como la antesala a que muchos aspirantes a compradores de vivienda vuelvan a buscar suerte en el mercado. Por su parte, en los bancos también perciben esa misma dinámica y esperan una reactivación importante del mercado hipotecario este ejercicio.
Los efectos de la bajada del euríbor tardarán algunos meses en figurar en las estadísticas de compraventa, pero el optimismo en el sector residencial es ya indisoluble. El director de estudios de pisos.com, Ferran Font, apunta a que todavía en el primer semestre se encontrará un escenario de contracción en el número de operaciones, pero en la segunda mitad del año empezará la escalada. «Se espera que para entonces haya habido dos o tres bajadas más del euríbor, aunque no se verán los tipos de interés oficiales al 0% que se disfrutaban antes de la inflación», señala el experto.
El índice hipotecario cerró enero en el 3,61%, registrando un ligero descenso de algunas centésimas respecto a diciembre. Fue en agosto de 2023 cuando registró su primera bajada, de siete centésimas. En noviembre también descendió, algo más de una décima, y en diciembre se produjo el movimiento más abultado con una caída de 0,34 puntos porcentuales. Este enero ha ahondado en esa dinámica aunque de manera más leve. Lo esperado es que continúe bajando en los próximos meses y termine por animar las compraventas y el mercado hipotecario; en algunos bancos, de hecho, ya se perciben incrementos de demanda de hipotecas a doble dígito.
Para Font no existe el momento perfecto para comprar una vivienda. Su consejo es que si el comprador encuentra una casa con potencial, que se pueda permitir y tenga acceso a crédito, no lo piense demasiado. Porque a pesar de la serenidad que muestran ahora los tipos, el tiempo también puede jugar en contra por el encarecimiento de la vivienda. «Podemos ver unos tipos de interés muy relajados, pero los precios también están subiendo alrededor de un 7 o un 8%», explica Font.
Es decir, aunque en unos meses se pueda acceder al mercado con una financiación más barata, también se corre el riesgo de acabar pagando más por la propiedad. «El previsible abaratamiento de la financiación puede activar a una importante bolsa de demanda que se ha retirado a la espera de una caída de precios de la vivienda que no se ha producido, lo que podría aumentar las tensiones sobre la cada vez menor oferta disponible, elevando consigo los precios», explica el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta.
Para muchos de estos aspirantes a propietarios la dicotomía para este año es simple y, además, bastante recurrente. ¿Comprar o alquilar? Iñareta apunta a que esta decisión siempre depende del momento vital que atraviese cada persona, así como de la disponibilidad de la vivienda que esté interesado en comprar. Pero también entra en juego el factor del ahorro. «En estos momentos resulta más barato el pago de una cuota hipotecaria que la mensualidad del alquiler». Según los datos de Idealista, ahora mismo son necesarios 21.561 euros de ingresos netos para el pago de la hipoteca –si no se quiere superar el 30% de ingresos para el pago de la misma–, mientras que en el caso del alquiler se necesitan 31.550 euros.
En este razonamiento también tiene mucho que decir la ubicación del mercado. En los últimos años, las grandes capitales y sus periferias han tirado de las desorbitadas subidas de precios y, en algunas localizaciones, los precios se asemejan ya a los de los años dorados del ladrillo. La directora de estudios de Fotocasa, María Matos, recuerda que 2023 ha cerrado con una subida del 7,4%, el cuarto alza más abultado de los últimos 17 años. Especialmente acuciante fue el ascenso en Canarias (22,5%), Baleares (16,9%) o Madrid (11,4%), lugares en los que Matos cree que es un buen momento también para que los propietarios saquen su vivienda a la venta en el mercado. Por su parte, Font recomienda también comprar y vender en Cataluña, donde en los últimos tiempos los precios se han mostrado prácticamente planos.
«Aún así, siempre hay oportunidades en el mercado para poder comprar bien de precio, pero dependerá del presupuesto del comprador», remarca Matos, que recuerda que a pesar de los altos precios, en el mercado de la compraventa se siguen negociando las operaciones. «El 54% de los compradores en 2023 lo pactó», subraya.
El mercado también espera otro aliciente de parte de la Administración Pública. El Gobierno quiere poner en marcha ya su plan de avales hipotecarios para jóvenes de hasta 35 años, aunque el asunto lleva aparcado desde su aprobación en Consejo de Ministros en mayo. Las inmobiliarias tienen con este colectivo una espina clavada, por las dificultades que sufren para acceder a una vivienda, al no poder reunir el dinero suficiente para pagar la entrada de un piso, normalmente entre el 20 y el 30% del montante total. Según los cálculos de Idealista, la entrada de una vivienda media de dos dormitorios alcanza los 43.500 euros. Para Matos de Fotocasa, en todo caso, la iniciativa es positiva. «Fomenta el acceso a la compra y ayuda a equilibrar el mercado, ya
El plan de avales para jóvenes puede ser otro aliciente para el mercado, pero sigue parado 9 meses después de su aprobación
que la ley de vivienda solo se centra en el alquiler». Ferran Font también cree que es una herramienta útil, pero se muestra cauto ante la posibilidad de que la medida no sea efectiva. «En el Reino Unido lo ha sido, pero en la Comunidad de Madrid los requisitos están haciendo que no tenga una implementación masiva», remarca.
Ofertas de la banca
Más allá de ello, el euríbor lleva tres meses consecutivos a la baja. Y aunque todavía no supone abaratar las cuotas de las hipotecas vivas con revisión anual, sí que fuerza a las entidades financieras a plantear mejores ofertas en los nuevos préstamos. Además, la banca también está interesada, tras el parón de 2023, en intentar reactivar el mercado en el presente ejercicio ya que, tradicionalmente, las hipotecas son un producto con el que logran vincular mucho a los consumidores y con el que obtienen una rentabilidad suculenta.
Así las cosas, a principios y mediados de 2023, llegando a superar el euríbor el 4,1%, los bancos incrementaron sobremanera el precio de sus créditos. Las hipotecas fijas que ofrecían lo hacían a intereses, en general, cercanos al 5% TAE e incluso superior. Cuando el Banco Central Europeo detuvo las subidas de los tipos de interés oficiales y el euríbor empezó a relajarse, las entidades iniciaron el camino de abaratar su oferta comercial. Santander, Caixabank, Sabadell, BBVA, Bankinter... todos han entrado en esa senda, desatando una pequeña guerra hipotecaria.
Ahora es posible encontrar TAE por debajo del 4% en hipotecas, especialmente en entidades digitales, y la tendencia, según fuentes del sector, es que el descenso prosiga este 2024, animando así la demanda. En la banca son conscientes de que con el euríbor bajando deben abaratar su oferta, más aún si quieren reactivar el mercado y tratar de captar la demanda embalsada que se generó en 2023 por el alto precio de la financiación.