El fracaso europeo de los límites al alquiler con los que el Gobierno quiere bajar las rentas
▶ En Berlín, Suecia o la propia Cataluña, la medida redujo la oferta y perjudicó a las clases menos pudientes
El Gobierno de Pedro Sánchez pone la alfombra roja a lo que hasta no hace mucho tiempo rechazaba aplicar. A mediados de este mes empezarán a funcionar los límites de precios al alquiler. Lo harán en Cataluña, una región que tiene precedentes por los topes impuestos entre septiembre de 2020 y marzo de 2022, cuando el Tribunal Constitucional dictaminó que la norma estaba fuera de sus competencias autonómicas. Pero ahora, con el aval estatal, la medida tendrá una vigencia de, al menos, tres años. De nada han servido la infinidad de publicaciones advirtiendo sobre los efectos contrarios que produjeron las limitaciones de las rentas durante su anterior etapa, los mismos que se han documentado en otros países europeos, donde la escasa oferta ha sumergido a los aspirantes a inquilinos en una batalla despiadada por conseguir un techo.
En España, ningún agente del sector inmobiliario encuentra virtudes a la creación del índice de referencia de precios que el Ministerio de Vivienda ha publicado esta semana para marcar los precios máximos de los alquileres. Agencias, portales e incluso promotoras han arremetido contra la medida por su ineficacia para lograr el objetivo de bajar el precio de los alquileres en las principales capitales españolas.
Los antecedentes en otros países vecinos avalan esta tesis. Las intervenciones al alquiler como medida para tratar de frenar los altos precios se han ejecutado en Francia o Suecia, pero el caso más conocido por reciente fue el de Berlín. En la prensa local llegó a hablarse de colas kilométricas de más de 500 personas para visitar un sencillo piso de apenas 60 metros cuadrados debido a la escasa oferta en regla ubicada en la capital germana. Durante el año que estuvieron activas, tan solo se logró contener los alquileres en los barrios más pudientes, pero en el resto de la metrópoli reinó el caos y los aspirantes a inquilinos se vieron abocados a buscar su suerte en el mercado negro. En ese tiempo varios informes constataron que la calidad del producto ofertado disminuyó considerablemente.
Para más agravante, el modelo de límites de precios que aplicaron en Berlín es muy similar al español, donde existen rangos máximos y mínimos. «Se utilizó la formula de precios de referencia vinculantes. La administración competente en vivienda se encargaba de publicar los precios medianos e intervalos de precios y estos dependían de diferentes variables. Fue un experimento fallido», relata Sergio Cardona, responsable de estudios y calidad de Alquiler Seguro.
Para Cardona, sin embargo, «el peor» de los casos es el de Suecia. El país escandinavo tiene un enrevesado sistema en el que los representantes de los inquilinos, las empresas municipales de vivienda y los representantes de los propietarios privados negocian un precio de referencia anual para los alquileres. Un método que si bien ha logrado contener los precios, no resulta atractivo para los caseros, que prefieren colocar sus inmuebles en el mercado de compraventa. Los inquilinos, por su parte, optan por pedir un alquiler público, donde los tiempos de espera pueden demorarse décadas. «En la ciudad de Estocolmo hay una lista de espera de 20 años», destaca Cardona.
En Cataluña, sin embargo, no hubo ningún efecto positivo en el precio y solo sirvió para desplomar la oferta. «Especialmente en Barcelona, durante la época de la limitación de precios, sucedió que la evolución de los alquileres iba en línea con la de otros mercados como Madrid. Con lo cual podemos deducir que no hubo un impacto claro en la bajada de rentas, sino todo lo contrario», relata el director de estudios de pisos.com, Ferran Font.
Al periplo catalán puso luz y taquígrafos un estudio de EsadeEcPol que monitorizó el mercado del alquiler en la región desde diciembre de 2020 hasta el fin de la norma. En el mismo se comprobaba como la medida, tal y como ocurrió en Berlín, tan solo consiguió contener los precios del alquiler en las zonas más ricas de la región, mientras que en los barrios más humildes los propietarios situaron sus inmuebles en el precio límite, por encima de lo que marcaban previamente, lo que provocó un ascenso de los alquileres superior al 12%. Durante ese tiempo la oferta de casas en arrendamiento en el mercado se desplomó un 10%.
Por lo pronto, los topes al alquiler volverán a ser la realidad del mercado catalán. Esta vez, con el aval del Gobierno de Pedro Sánchez. Se espera que para mediados de mes 140 municipios sean declarados como mercados tensionados y desde ese momento podrán aplicar los topes del índice de referencia urdido por Vivienda. Estos afectarán mayoritariamente a inmuebles propiedad de grandes tenedores (propietarios de más de diez inmuebles aunque las comunidades pueden rebajarlo a cinco).
El cómo modifique la medida precios y oferta será muy vigilado desde el lado empresarial. La patronal de las promotoras APCE ya fragua un observatorio para dar seguimiento a lo que ocurra en las zonas tensionadas y en otras capitales españolas donde por ahora no se aplicarán las intervenciones. «Si queremos hacer frente al problema del alquiler, debemos tener un diagnóstico preciso y acometer medidas que fomenten el desarrollo de la oferta, no que lo frenen», señalaron desde APCE tras la publicación del índice.