«El inmobiliario español aún tiene un interés enorme para el inversor»
Santiago Aguirre Presidente del consejo de administración de Savills Aguirre Newman
Hace un año, la consultora inmobiliaria Savills se hacía con la española Aguirre Newman. La operacion se completó a finales de año con la integración de ambas compañías en un gigante internacional (el objetivo de facturación para este ejercicio es de 100 millones) con sede en Madrid. Desde la recién estrenada sede en La Castellana, en la antigua Torre del BBVA, el presidente del consejo de la nueva compañía conjunta repasa las claves de un sector renovado y revitalizado que sigue despertando el apetito inversor. —En estos días se cumple un año del anuncio de la unión con Savills. ¿Cómo ha sido el proceso de integración?
Nuestro objetivo era internacionalizarnos, y vimos varias opciones. Savills tenía dos ventajas enormes: ya nos conocíamos y teníamos los mismos valores y cultura. Los dos damos mucha importancia a las personas. Y además éramos complementarios en nuestras líneas de negocio. Como partíamos de una base muy buena, la integración ha ido fenomenal. Nos pusimos unos objetivos ambiciosos de facturación y estamos un 20% por encima. Y pensamos que, como ocurre casi todos los años, la segunda parte del año será mejor. Todo ello contando con que habrá estabilidad a nivel internacional y nacional. Se nota bastante cuando hay sobresaltos grandes.
¿Cómo han impactado la situación en Cataluña y el vuelco político de los últimos meses en el sector?
En lo que es la principal actividad inmobiliaria, los alquileres por parte de empresas, no solo no han bajado sino que hay un incremento notable en la Comunidad. Sin embargo, en la actividad de inversión, aunque el factor riesgo de alguna manera esté descontado, aún no se ha establecido bien el precio. Hay pocas operaciones porque los vendedores saben que tendrían que aceptar un precio inferior al que consideran que vale su edificio. Y los compradores todavía no han establecido con claridad cuál es la prima de riesgo que tienen que atribuir a la situación. Por ello, este mercado está un poco más parado. Sobre la situación política en España, creo que se da por descontado que va a haber una estabilidad en las líneas económicas, que al final son las importantes.
¿Qué diferencias hay entre el mercado inmobilario actual y el de hace una década? ¿Realmente hay riesgo de una nueva burbuja?
La burbuja tiene como ingrediente indispensable el apalancamiento, y desde luego eso no se está produciendo hoy en día. Por lo tanto, no se puede hablar de burbuja. En todo caso, de sobrecalentamiento de los precios en algunos segmentos, pero el problema es que en el mercado inmobiliario hay ciclos. Además hay un decalaje desde que los productores detectan que hay demanda para un segmento hasta que logran la licencia y acaban las obras. Pueden pasar tres años. Así que se suele construir más de la cuenta y se produce un exceso de oferta. Si eso coincide con una retirada de la liquidez y si los inversores y promotores están muy apalancados se produce la tormenta perfecta, como la de 2007. Pero ahora no veo ninguna posibilidad de que ocurra. Además, si cae el mercado, no es lo mismo que los edificios, como sucede ahora, estén en manos de instituciones con gran potencia financiera que, como pasó entonces, los inversores hubieran puesto 10% del «equity» y el otro 90% los bancos o las cajas. Pero, obviamente, sí que van a subir los tipos de interés, y al hacerlo la tasa de rentabilidad inicial de los inmuebles subirá. Eso afectará a todos los activos,tivos, no solo al inmobilario.
¿Los tiempos de récord en la inversión inmobiliaria tocan a su fin? —El tener de referencia unas operaciones extraordinarias en el año anterior es engañoso. Prefiero hablar de tendencias a largo plazo. Y ahí veo que el interés que hay en España aún es enorme. Quizás no se hacen más operaciones porque hay poco producto o el que hay está a unos niveles de precio que hacen difícil ya justificar que los inversores vayan a obtener sus niveles de rentabilidad exigidos. Pero el problema no es de falta de interés. Además, hasta hace poco los protagonistas eran «hedge funds » que apostaban por un momento muy especial del mercado español, donde los precios estaban bajos. Una vez lograda su rentabilidad, han dado paso a un inversor más a largo plazo con ese perfil denominado institucional: fondos de pensiones, compañía de seguros... El mercado tiene una potencia enorme y varios segmentos están batiendo récords, como el logístico y el hotelero, aunque es cierto que en el de oficinas y retail los precios han llegado a un nivel en el que no es fácil encontrar oportunidades. En el mercado inmobiliario se tiende a generalizar, pero cada segmento, área geográfica e incluso cada zona de una ciudad pueden tener su propia dinámica.
¿Que el momento del ciclo y las
«La falta de profesionalidad era un problema,bl pero no sóloól de los actores del mercado, también en el nivel de análisis del riesgo de las entidades financieras y probablemente en el de algunos supervisores» «Se da por descontado que con el nuevo Gobierno va a haber una estabilidad en las líneas económicas» «En Cataluña aún hay cierto parón en la inversión porque la prima de riesgo todavía no está fijada»
valoraciones no sean las de hace unos años explica el frenazo en las salidas a Bolsa de compañías del sector?
No estoy seguro de que sea el motivo. Lo que influye mucho es que la capacidad de organización que se requiere para construir varios miles de viviendas es enorme. Y en España tenemos un problema que arrastramos desde hace mucho, que es la lentitud de la administración en los trámites para la concesión de licencias. Nuestro sistema de legislación urbanística sigue siendo muy centralizado, se le da poca flexibilidad a la ciudad. Probablemente, el mercado ha descontado que esto frena bastante los planes de estas compañías.
Tampoco las políticas institucionales han sido muy veloces para frenar el repunte de los alquileres...
No soy muy partidario de la intervención de los poderes públicos en el mercado porque, a menudo, se consigue el efecto contrario al que se persigue. Por ejemplo, con el tema de las moratorias a los usos hoteleros lo que ha ocurrido es que han subido los precios de los que ya tenían licencias de hotel. A medio plazo, lo que se consigue es que se invierta menos en la calidad, en el mantenimiento y en la actualización del parqué. Lo que sí que creo es que debería haber más liberalización en el mercado de suelo, ya que eso permitiría que los precios bajaran y que se pudieran promover viviendas para el alquiler. Hay que pensar muy bien los cambios legislativos. Competimos en el mercado internacional y los inversores no necesitan invertir en España, pueden hacerlo en cualquier otro país. Y lo que los inversores consideran muy deseable es la estabilidad legislativa.