LOS FONDOS DE INVERSIÓN COPAN EL 80% DEL SUELO FINALISTA

El 80% del suelo finalista está hoy en manos de fondos de inversión que tomaron posiciones antes de que se diera por concluida la crisis

El mercado inmobiliario ha entrado de lleno en un nuevo ciclo sostenido, más profesionalizado y cauto que la anterior etapa. Porque si anómalo fue el tiempo del auge imparable del ladrillo, cuando todo se vendía sin esfuerzo aparente, también lo fue la sequía casi absoluta que el sector ha padecido entre 2008 y 2014. ¿Qué cálculo hicieron los nuevos reyes del ladrillo? La media de viviendas nuevas comercializadas en una provincia como Sevilla desde 2005 ha rondado las 4.500 unidades al año. Si el dato de 2007 (más de 12.500 unidades) fue desorbitado, tampoco es normal el de 2017 (en torno a 1.600). Hay margen para el crecimiento, y así lo indican los datos estadísticos: las compraventas totales en Andalucía avanzaron un 10% en 2015, un 11% en 2016 y un 13% en 2017. La tendencia continúa: en el primer trimestre de 2018 el ritmo de expansión se mantiene por encima del 13%. Los visados de obra nueva se dispararon un 53% el pasado año (hasta 15.630 unidades). Varios son los factores que han contribuido a esta nueva etapa inmobiliaria, como la mejora de la economía y, con ella, la recuperación de una clase media que ha tenido hasta ahora serias dificultades de acceso al crédito.

Es el perfil del nuevo demandante de vivienda. Se trata de personas de entre 35 y 45 años que, al consolidar su situación laboral opta por la adquisición de una vivienda en las nuevas zonas de crecimiento de las ciudades, donde pueden hacerse con pisos que compiten en precio con los de protección oficial, pero que tienen la ventaja de no estar sujetas al estricto régimen de las protegidas. Se trata de nuevos barrios bien comunicados, con amplias zonas verdes y de ocio, aptas para cubrir

las necesidades de las nuevas y jóvenes familias.

En paralelo se encuentran los clientes con recursos propios que, agazapados por la crisis, han vuelto a mirar al ladrillo como una inversión rentable, una vez que la tormenta inmobiliaria ha pasado. En algunos casos tratan de optar a una casa más grande y lujosa y, en otros, simplemente como una fórmula para invertir unos ahorros que en las entidades financieras no dejan rentabilidad apreciable (y es que también está volviendo el pequeño inversor al mundo inmobiliario). El nuevo sector inmobiliario ha creado dos mercados que evolucionan de forma diferente.

Grandes proyectos

Por un lado, están los desarrollos de cientos de nuevas viviendas en las zonas de expansión. En el caso de Sevilla, Aedas Home ya ha levantado la primera fase de Hacienda del Rosario (1.047 viviendas en total). Vía Célere, apoyada por el fondo de inversión Värde Partners, edificará 1.700 casas. Insur, junto a Anida, está construyendo uno de los mayores residenciales de Andalucía, Entrenúcleos, en Dos Hermanas. «La demanda está respondiendo bien a estos nuevos desarrollos», remarcan las fuentes consultadas. Y hay un segmento fundamental de compradores que todavía no está llegando al mercado. La recuperación de la economía y la creación de empleo ha hecho que existan capas de la población con capacidad para adquirir su primera casa, pero sin el ahorro suficiente para dar el importe económico necesario para la entrada de la hipoteca. A medida que mejore el acceso a la financiación de este perfil de demanda, crecerán las ventas. En este tipo de promociones la tendencia es que el precio de los inmuebles crezca de forma moderada, al mismo nivel que el IPC.

El segundo escenario está en zonas céntricas y consolidadas de las grandes capitales de provincia. Al margen de las grandes promotoras, han entrado también otras más pequeñas, que tienen en los pequeños solares del centro su actividad principal. Se trata de promociones de no más de 15-30 viviendas y donde se diseña a gusto del cliente, con casas muy personalizadas. Es un nicho en ebullición, donde la demanda supera a la oferta. En barrios como Nervión y Los Remedios, los precios han crecido más de un 20% desde 2014. En este segmento son pequeñas promotoras las que han entrado en acción, con el respaldo de inversores privados, que levantan pisos de entre 3 y 4 dormi- torios en zonas estratégicas de la capital hispalense. Junto a ellas también se han hecho un hueco las gestoras de cooperativas.

Segunda mano

¿Cómo se está comportando el mercado de viviendas de segunda mano? A esta pregunta responde Alberto González, director de la oficina de Sevilla de Gilmar Consulting Inmobiliario. El mercado está «animándose, especialmente en Sevilla, aunque es cierto que va por detrás de otras plazas andaluzas como Marbella y Estepona, que registran fuertes incrementos». En estos momentos el grueso de la actividad en la capital hispalense se centra en la búsqueda de edificios para convertirlos en pisos turísticos, una demanda que no para de crecer, «especialmente en las zonas premium, es decir, Catedral, Plaza Nueva, Barrio de Santa Cruz, Judería…». Se trata tanto de clientes particulares como de fondos interesados tanto en los apartamentos turísticos como en la construcción de hoteles. Alberto González desvela que el metro cuadrado para estas actuaciones que necesitan reformas oscila entre los 1.200 y 1.800 euros, y que «cada vez se hace más difícil encontrar este tipo de inmuebles en Sevilla».

El nuevo ciclo tiene una particularidad muy clara: el 80% del suelo finalista está hoy en manos de fondos de inversión que tomaron posiciones antes de que se diera por concluida la crisis. Llegaron cuando aún la crisis del ladrillo se dejaba sentir con fuerza y comenzaron a tomar posiciones y hacerse con importantes bolsas de suelo. De su mano han desembarcado también nuevas y profesionalizadas promotoras para ejecutar la construcción de cientos de viviendas, especialmente ubicadas en los nuevos barrios de las grandes capitales andaluzas. Estos nuevos actores ha provocado que desde el año 2014 el suelo finalista se haya encarecido un 40%, un hecho que muchos analistas creen que en caso de no desarrollar nuevos suelos finalistas traerá como consecuencia un encarecimiento del precio de la vivienda.