Los fondos acechan el baile de fusiones de las inmobiliarias

Las rentabilidades del sector y las bajas valoraciones en Bolsa atraen a los inversores

Dice Joaquín Sabina que «al lugar donde has sido feliz no debieras tratar de volver». Pero los fondos extranjeros insisten en regresar, tras el «impasse» de 2020, al sector inmobiliario que tantos rendimientos le ha dado en los últimos años. Según CBRE, la inversión alcanzará este año los niveles de 2019 gracias a las oportunidades que afloran tras la pandemia.

Los datos de la consultora reflejan que este ejercicio se invertirán entre 10.500 y 12.000 millones de euros en activos inmobiliarios, lo que supondría un 25% más que en 2020. Nuevas apuestas que, eso sí, irán sobre seguro. Según la directora de Research de CBRE España, Lola Martínez Brioso, «a nivel mundial los inversores están sobre todo focalizándose en sectores defensivos y activos que garanticen ingresos, como el residencial en alquiler; las residencias de estudiantes y de la tercera edad; el logístico, y la sanidad y servicios médicos. Hablamos de sectores anticíclicos a favor de los cambios demográficos y sociales que se están produciendo».

El residencial sobresale por encima del resto de segmentos. Sobre todo porque los proyectos «built to rent» han alcanzado máximos históricos en 2020, con 1.700 millones de inversión, y se espera que vuelvan a crecer este año. Estos proyectos, basados en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, se han visto impulsados por la falta de oferta de pisos en alquiler, que será el régimen de tenencia de cinco millones de hogares en 2024, según CBRE. Y ahora atraen todas las miradas del sector inmobiliario.

Más allá de las cuantiosas inversiones realizadas por fondos de inversión, las promotoras también se reinventan para apostar por este sistema. Aedas Homes anunció un acuerdo a comienzos de año con la «joint venture» formada por Grupo Lar y Primonial para desarrollar 655 viviendas destinadas al alquiler.

La unión representaba la operación del año hasta que esta misma semana Neinor anunció que absorbería Quabit para desarrollar 16.000 viviendas. Entre las sinergias de la operación, que se inició con conversaciones informales en noviembre, los propios directivos de la compañía destacaron los 1.700 inmuebles que aportará Quabit a la división de alquiler de la promotora.

Pero la apuesta por el alquiler no es el único movimiento que preparan los jugadores del sector. La absorción de Quabit sirve para abrir definitivamente el baile de fusiones inmobiliairias, donde los fondos de inversión también tendrán una invitación especial. La principal razón es que el ladrillo se ha convertido en un valor refugio para inversores (tanto nacionales como internacionales), con activos capaces de ofrecer de nuevo rentabilidades muy superiores a las ofrecidas por otros activos en este contexto de tipos bajos.

Fuentes del sector destacan asimismo las «bajas valoraciones en Bolsa que tienen determinadas empresas inmobiliarias», que provocarán «movimientos en los próximos meses». Lo cierto es que si bien el sector no ha sido el más perjudicado por la crisis del coronavirus, algunas socimis sí han sufrido su impacto en la cotización. Unas caídas en Bolsa que ya desencadenaron tambores de opa el año pasado alrededor de compañías como Merlin, que hoy por hoy se mantiene como la primera inmobiliaria de España por volumen de activos.

Supervivientes de la burbuja

El consejero delegado de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, ha destacado otro factor que jugará a favor de las operaciones de concentración en el futuro: la atomización del sector. Según sus palabras, la Neinor Homes ni siquiera alcanzará una cuota del 5% del sector tras comerse a Quabit. Un hecho que refleja que todavía existen multitud de promotoras operando en España.

Algunas de ellas son veteranas que sobrevivieron a la burbuja de principios de siglo, como Pryconsa. Muchas, como Vía Célere, ya están en manos de fondos extranjeros. Sobre la mayoría de ellas se cierne la sombra de las fusiones y adquisiciones.