El estatuto de la vivienda en el medio rural (II)

El Estatuto de la vivienda rural debe partir de la premisa del reconocimiento de las distintas especialidades que son propias a ésta dentro de este medio, y, en su seno, de cada uno de los diferentes territorios que lo conforman. Pero, en cualquier caso, haciendo un esfuerzo de racionalización, podría decirse que todo estatuto debería basarse en dos fundamentales líneas de acción:

1. Reconocimiento de las especialidades de la vivienda en el medio rural. Este Estatuto ha de estar presidido por un reconocimiento de la vivienda rural como categoría jurídica dotada de un régimen completo que regule sus especialidades en el conjunto de las diversas normativas aplicables. Un ámbito normativo principal en este sentido es el de las viviendas sujetas a protección pública donde pocas Comunidades Autónomas han abordado una consideración particular de las viviendas rurales cuando éstas poco o nada, tanto en tipología como en otras características, tienen que ver con las que se desarrollan en los entornos urbanos.

También esta caracterización debe tener en consideración las características de cada territorio concreto dentro de una Comunidad Autónoma, pues es evidente en el caso de Castilla-La Mancha, por ejemplo, que una vivienda en el ámbito rural de la Sierra Norte de Guadalajara tendrá poco o nada que ver con otra en el de La Mancha. Esta realidad nos lleva a la conclusión de que la definición última de la figura debe confiarse, sobre bases normativas comunes, a instrumentos más próximos al concreto territorio; instrumentos que pueden ser muy diversos, desde específicos Planes de Vivienda de ámbito comarcal (que bien pueden incardinarse en el seno de Agendas Urbanas territoriales), hasta en los propios instrumentos de planificación territorial o urbanística. El caso es que resulta imprescindible esa regulación específica, general primero y especial después, también para recoger la idiosincrasia propia de los ámbitos rurales en forma de medidas concretas para las distintas necesidades de cada uno de ellos.

Dentro de esta especialidad ha de partirse del reconocimiento de realidades y valores propios de las viviendas propias del ámbito rural, siendo necesario que, en todos los ámbitos normativos y de fomento, se haga factible el compatibilizar los valores identitarios de la arquitectura tradicional, materiales y sistemas constructivos con las

exigencias de ahorro energético, soluciones estandarizadas y requisitos normativos. En este sentido es necesario el tratamiento particularizado de situaciones y realidades tan diversas como: a) Uso estacional de las viviendas. b) Valores de la arquitectura tradicional. c) Permitir y facilitar los cambios de uso. d) Fomento de la autoconstrucción. e) Cálculos específicos de calificación energética.Para estas acciones y otras, es imprescindible que, desde el Estado y las CC.AA. se articulen una serie de ayudas específicas. Y también es preciso que se remuevan regulaciones indistintas para los ámbitos rurales y urbanos -y que perjudican a los primeros- como es la reserva estatal de vivienda protegida. Algo que, en cada territorio y más en los rurales, debería someterse a una casuística específica que tenga en cuenta tanto las especialidades del territorio como las concretas características de la demanda de vivienda que se da en cada uno de ellos. Tratar igual a las urbes que al medio rural es ya un error en el que se continúa incidiendo. Frente a ello, es preciso repensar el modelo, definir las condiciones técnicas de estas viviendas en el medio físico donde se localizan, así como las necesidades de los habitantes en las distintas zonas geográficas de la región puede ayudar a redefinir los objetivos de las políticas públicas de vivienda en el medio rural.

2. La movilización de viviendas en el medio rural. Más allá de las medidas de ayudas a la rehabilitación y construcción de viviendas, la movilización de viviendas ha de recurrir a instrumentos ya existentes en la normativa urbanística de ciertas Comunidades Autónomas (y sin embargo de inédita práctica) como son los Programas de Actuación Edificatoria (PAE) en suelos donde su propietario ha incumplido el deber de edificar en plazo, y los Programas de Actuación Rehabilitadora (PAR) para edificaciones ya existentes. En este sentido, la reciente modificación de la Ley de despoblación de Castilla-La Mancha, partiendo de la conciencia de la insuficiencia de recursos y de capacidad de los pequeños municipios rurales, ha ampliado la legitimación para la promoción de estos instrumentos a otras Administraciones, como las provinciales y las autonómicas, invitando a la colaboración de estas entre sí y de éstas con la iniciativa privada.

Para la articulación de esta serie de medidas, y tal y como reconocen documentos como la Estrategia frente a la Despoblación de Castilla-La Mancha, la creación de Oficinas técnicas en el medio rural aparece como un recurso adecuado para incidir en su mercado de vivienda a través de la creación y gestión de una bolsa de vivienda rural que permita conectar a oferentes y demandantes de vivienda. Dada la dispersión de la población, causa principal de la despoblación, más que una oficina única debería procurarse un modelo en red apoyándose en actores protagonistas en éste como pueden ser los Grupos de Desarrollo Rural implantados en el territorio desde hace años y que articulasen idóneas fórmulas de colaboración público-privadas con foco en la intermediación, la promoción y la rehabilitación de viviendas.

La movilización de viviendas en el medio rural, ya sea a través de estas oficinas u otro medio, ha de ir dirigida a procurar la disposición de éstas en atención a la oferta de cada momento, principalmente en el alquiler para lo que es fundamental incentivar a sus propietarios rompiendo las resistencias que puedan existir. Medidas útiles pueden ser, además de subvenciones directas en programas de vivienda, la articulación de seguros de reparación e impagos en el curso del arrendamiento, y fórmulas de colaboración entre propietarios y las oficinas relativas a la cesión de uso de la vivienda a cambio de su rehabilitación y del abono de una parte de la renta mensual en un determinado plazo tras el cual revertiría el dominio de la vivienda a sus propietarios. Y finalmente no puede dejarse de lado la construcción de nuevas viviendas, de promoción pública y privada, en zonas del medio rural donde exista falta de ellas, y sin dejar atrás ningún recurso como puede ser las viviendas dotacionales en régimen de cesión de uso. El esfuerzo merece la pena: las viviendas de nuestro medio rural son, como relata Jesús Carrasco en su última obra, Elogio de las manos, “aquel espacio que ya estaba dentro de nosotros y de nuestra historia particular. (…) Yo me había apegado a aquella casa que no era nuestra y me resistía a dejarla marchar sin más”.

Es preciso que se remuevan regulaciones indistintas para los ámbitos rurales y urbanos –y que perjudican a los primeros–