Voraussetzungen erfüllt?
Die Bewohnbarkeits bescheinigung in Spanien ist ein zwingendes Dokument rundum eine Immobilie–Was es zu beachten gilt
In Spanien ist bei Immobilienverkäufen und -käufen die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) ein äußerst wichtiges Dokument. Es bescheinigt, dass eine Immobilie die vom Rathaus geforderten Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt. Die Kanzlei Lozano Schindhelm mit mehr als 20 Anwälten und Steuerberatern sowie Büros in unter anderem Dénia, Moraira, Valencia und Palma de Mallorca gibt weitere Einblicke in diese Thematik.
Wann muss eine Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt werden?
Die Nutzung einer baufertigen Immobilie und aller dazugehörigen Installationen ist in fast allen Autonomen Gemeinschaften in
Spanien an die Erteilung einer sogenannten Bewohnbarkeitsbescheinigung durch das zuständige Bauamt der Gemeinde gebunden. Diese hat zum Inhalt, dass das errichtete Gebäude dem beim Baubeziehungsweise Nutzungsänderungsvorhaben
verfolgten Zweck dient und sich an die aktuellen technischen Voraussetzungen und baurechtliche Vorschriften anpasst. In der Comunidad Valenciana muss eine weitere Bewohnbarkeitsbescheinigung nach Ablauf
von zehn Jahren seit der Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Erstbezug beantragt werden, soweit eine Eigentumsübertragung erfolgt oder ein neuer Dienstleistungsvertrag mit einem Versorgungsunternehmen abgeschlossen werden soll. In der Aktualität hat das Thema auch dadurch an Bedeutung gewonnen, dass viele Immobilien für die Zwecke touristischer Vermietungen erworben werden: Die Vorlage einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung ist wiederum eine unabdingbare Voraussetzung für die Eintragung einer Immobilie in das Register für touristische Immobilien.
Wie wurde bisher beim Antrag der Bewohnbarkeitsbescheinigung verfahren?
Bereits im Jahre 2019 wurde durch Gesetz 1/2019 vom 20. Januar, die Erteilung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen für den Erstbezug und nachfolgender Bewohnbarkeitsbescheinigungen in der Comunidad Valenciana an das Einreichen von sogenannter „declaración responsable“, was in deutscher
Sprache etwa als eidesstattliche Erklärung übersetzt werden könnte, nebst weiterer Unterlagen bei der zuständigen Behörde gebunden. Der Antragsteller gibt auf die Weise durch seine Unterschrift auf dem Antragsformular und Zahlung der Gebühr unter eigener Verantwortung an, dass sein Haus oder seine Wohnung den aktuellen Vorschriften entspricht, sowie dass er die Einhaltung dieser Vorschriften sicherstellt beziehungsweise beim Beantragen weiterer Bewohnbarkeitsbescheinigungen, dass die Voraussetzungen der Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Erstbezug nach wie vor vorliegen. Der Vorteil besteht darin, dass eine „declaración responsable“bereits beim Eingang bei der zuständigen Behörde die sofortige Wirkung entfaltet und die Immobilie unmittelbar danach genutzt werden kann, ohne dass eine positive behördliche Entscheidung wochenoder sogar monatelang abgewartet werden müsste. Der Gemeinde bleibt jedoch das Recht vorbehalten, eine nachträgliche Inspektion vorzunehmen und gegebenenfalls bei fehlender Nachbesserung der Mängel die Genehmigung zu widerrufen.
Nach Ablauf von zwei Jahren seit der erwähnten Gesetzesänderung waren allerdings nicht alle Gemeinden der Comunidad Valenciana in der Lage, das Prozedere der Beantragung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen durch das Einreichen der „declaración responsable“zu vereinheitlichen, vor allem im Hinblick auf den Erstbezug. Viele Gemeinden sind immer noch dem älteren Antragsverfahren mit ausdrücklicher Behördenentscheidung gefolgt. Die durch Covid-19 verursachte Pandemie und der teilweise Übergang zur Heimarbeit haben zudem zu langen Wartezeiten bei der Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigungen für den Erstbezug beigetragen.
Welche Neuerungen wurden beim Antrag der Bewohnbarkeitsbescheinigung eingeführt?
Ein neues Dekret 12/2021 vom 22. Januar des Rates der Comunidad Valenciana, das am 23. Februar 2021 in Kraft trat und als eine juristische Grundlage der Ausübung des Rechts auf ersten und jeden weiteren Bezug und Nutzung von Immobilien durch das Einreichen der „declaración responsable“dienen soll, verpflichtet nun alle Gemeinden, diesem Verfahren zu folgen, es sei denn die Gemeinde beschließt die Anwendung des alten Antragsverfahrens. Es wurde eine Reihe dazugehöriger Formulare sowie eine Liste der vorzulegenden Unterlagen veröffentlicht. Außerdem wurden Grundlagen für die elektronische Datenübermittlung und Kommunikation zwischen dem Antragsteller, der Behörde und den mitwirkenden Stellen geschaffen.
Die zuständige Behörde der Gemeinde verfügt über zehn Arbeitstage seit Eingang einer „declaración responsable“, um deren Inhalt und die begleitenden Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu prüfen, eventuelle Mängel festzustellen und den Antragsteller zu deren Behebung aufzufordern. Erhält der Antragsteller eine solche Aufforderung, wird die sofortige Wirkung der „declaración responsable“während der für die Nachbesserung gewährten Frist gehemmt. Kommt der Antragsteller der Aufforderung der Behörde nicht nach und lässt den Antrag verfallen, verliert die „declaración responsable“endgültig ihre Wirkung. Die Behörde wird eine entsprechende Meldung an den Antragsteller, das zuständige Grundbuchamt und an die Versorgungsunternehmen versenden, um deren rechtswidrigen Gebrauch zu vermeiden.
Welche Sanktionen gilt es zu berücksichtigen?
Das Dekret verweist auch auf die Anwendung von Sanktionen, die in den geltenden verwaltungsrechtlichen Vorschriften enthalten sind. So wird bei Ungenauigkeit, Falschheit und Unterlassung von wesentlichen Angaben in der „declaración responsable“deren sofortige Wirkung ab Kenntnis der Behörde darüber sofort gestoppt. Nutzt man die Immobilie danach rechtswidrig oder gibt man die „declaración responsable“überhaupt nicht ab, kann es Strafen bis 3.000 Euro nach sich ziehen, wenn die Nutzung innerhalb der Gesetzgebung erfolgt. Nutzt man die Immobilie anderweitig, so drohen noch höhere Strafen.
Fazit
Das neue valencianische Dekret soll dem Vereinfachen und Beschleunigen des verwaltungsrechtlichen Verfahrens zum Ermöglichen einer unverzüglichen Nutzung von Immobilien dienen und wurde vor allem durch Investoren und professionelle Vereinigungen der Bauunternehmen an der Costa Blanca und in den restlichen Regionen der Comunidad Valenciana sehr begrüßt. Das Dekret eröffnet jedoch selbst eine Hintertür für die Gemeinden, sich an das alte Antragsverfahren halten zu können. In der Zukunft wird es sich zeigen, wie viele Gemeinden von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht haben.
Autoren: David Ramírez Becker spanischer Rechtsanwalt und Elena Stern in Spanien zugelassene Rechtsanwältin der Kanzlei Lozano Schindhelm.
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