Vender tu parte de un piso o pactar con el resto de herederos, ¿qué interesa más?
El número de viviendas here‐ dadas en España ha ido en au‐ mento en los últimos tres años, a raíz de la pandemia. Pi‐ sos que, en muchas ocasio‐ nes, pertenecen a dos o más herederos, lo cual, en muchas ocasiones, genera problemas entre ellos, especialmente si uno o varios de ellos quiere
y uno o va‐ rios, se opone a ello.
Las viviendas en manos de va‐ rios herederos o la compra de la son el obje‐ to de deseo de muchos
vender la vivienda nuda propiedad inver‐ sores que buscan oportunida‐ des
que requieran menos fon‐ dos propios que la compraven‐ ta convencional. Para un inver‐ sor, un proindiviso puede per‐ mitirle comprar por debajo de mercado, puesto que asume determinados riesgos al tener que hacerse con el resto de la propiedad. Para quien vende su parte de la vivienda,
el usu‐ fructo o la nuda propiedad,
puede resultar más o menos ventajoso desde el punto de
en función de có‐ mo decida hacerlo.
De ahí que antes de
o uno de los
vista fiscal, vender un proindiviso dere‐ chos sobre el pleno dominio
a un tercero, es importante co‐ nocer los y las opcio‐ nes con las que cuenta un co‐ propietario para valorar cuál es la que más le puede interesar desde el
En definitiva, cómo pagar me‐ nos impuestos.
En primer lugar, como destaca
abogada
gastos punto de vista fiscal. María Chantal Nieto, del despacho Marín & Mateo "hay que hacer un
Abogados, estudio previo de los gastos asociados antes de la extin‐ ción de este tipo de condomi‐ nios para evitar sorpresas eco‐ nómicas. No nos costará lo mismo vender nuestra parte a otro copropietario que a un ter‐ cero, plusva‐ lía municipal
pues a efectos de no son igual de favorables". Extinguir el condominio, lo me‐
nos gravoso
En primer lugar, cuando se comparte la propiedad de un inmueble, estamos ante un
Es decir, existe cuando una persona tiene un
proindiviso. derecho de propiedad sobre una parte de un bien,
no sobre la totalidad, que se comparte con otras personas. "Es lo más común cuando se hereda una propiedad entre varios herma‐ nos o cuando se liquida bien por
divorcio o ruptura de pare‐ ja de hecho,
ya sea de una so‐ ciedad de gananciales o priva‐ tivo de ambos", recuerda Chan‐ tal Nieto.
Lo más favorable, según los expertos, es llegar a un acuer‐ do de venta. El proceso será menos gravoso. "En un bien in‐ divisible, como un piso, cuan‐ do uno de los copropietarios se adjudica la cuota de otro,
no se considera transmisión patrimonial",
advierte esta abo‐ gada. “Como estamos ante un bien indivisible,
el condominio se puede extinguir adjudicán‐
dose la totalidad solo uno de los copropietarios y compen‐ sando al resto. En cambio, si
dos o más compran
a otro o varios su parte o cuota,
la comunidad o copropiedad seguirá existien‐ do,
y se tratará de una compra‐ venta de cuotas indivisas,
de una extinción".
"Debe hacerse constar en es‐ critura pública ante notario e inscribirse en el Registro" La extinción de condominio permite, en definitiva, disolver el régimen de copropiedad existente. Existen dos formas de hacerlo:
mediante un acuer‐ do amistoso entre los copro‐ pietarios
o a través de un pro‐ cedimiento judicial concreto
(división de copropietarios cosa común)
cuando no hay acuerdo entre ellos. Esta última vía desem‐ bocará en la venta forzosa del bien, es decir, en su subasta ju‐ dicial.copropiedad
Y, tal y como recuerdan desde
el
Lean Abogados, del Código Civil no artículo 400 señala que
"ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiem‐ po que se divida la cosa co‐ mún".
Se pagan menos impuestos La extinción del condominio no está exenta de algunos gastos. Como regla general, quien ve aumentada su
gracias a la ce‐ sión de otro deberá abonar el
de propiedad cuota impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD),
que sue‐ le rondar el 1% del valor del bien. Además, al realizarse la extinción a favor de los partíci‐ pes que la integran, también es una transmisión no sujeta de plusvalía municipal.
Por otro lado, como recuerda Chantal Nieto, "todo debe ha‐ cerse
constar en escritura pú‐ blica ante notario,
además de inscribirlo en el Registro de la Propiedad, lo que lleva apare‐ jados unos gastos de entre el 0,2%-0,5% sobre el valor cedi‐ do".
No obstante, la letrada advier‐ te de que "es preciso que las adjudicaciones se correspon‐ dan con la cuota de titularidad, ya que si se produjera un exce‐ so sí habría una variación pa‐ trimonial en la persona que re‐ cibe la compensación". Vender a un tercero sale más caro
Cuando se vende a un tercero, tal y como explica Chantal Nie‐ to, "se aplican las
que cuando se vende el pleno dominio, aunque solo se considera para el cálculo el porcentaje de la parte que se vende".
Tanto si se transmite a una persona ajena como a otro co‐ propietario, "el debe‐ rá tributar el IRPF, declarando la
glas ganancia o pérdida patrimo‐ nial, compra‐ dor
mientras que el tendrá que liquidar el im‐ puesto de transmisiones patri‐ moniales (ITP)".
En cambio, en la en principio, y sal‐ vo que se produzca una a la otra parte, no constituye una altera‐ ción patrimonial.