El casero no tiene que avisar del desahucio por impago del IBI
El Tribunal Supremo determina que el arrendador debe exigir el pago sin convertirse en asesor del arrendatario
El impago del recibo del Impuestosobre Bienes Inmuebles (IBI) de la vivienda alquilada por el inquilino constituye un motivo legítimo para el ejercicio del desahucio por el arrendador. Sin embargo, el casero no tiene la obligación en el requerimiento previo de pago de advertir que el contrato va a ser resuelto y que en el caso de producirse el pago no se procederá a poner en marcha la acción de desahucio.
Así lo reconoce el Tribunal Supremo en una sentencia, de 12 de abril de 2021, en la que cita una sentencia previa, de 22 de septiembre de 2015, en la que se establece que la comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente; hade referirse a rentas impagadas; debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales; y que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
El ponente, el magistrado Seoane Spiegelberg, ratifica que “el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago”.
La sentencia de Pleno del Tribunal Supremo, de 12 de enero de 2007, declaró como doctrina jurisprudencial que “el impago por el arrendatario del IBI, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del texto refundido de la LAU de 1964”, y esta doctrina se ha reiterado en sentencias de 24 y 26 septiembre, 3 octubre y 7 de noviembre de 2008.
El aviso debe respetar el plazo de 30 días y que la comunicación sea fehaciente
Una oportunidad
Las sentencias de 26 de marzo y de 28 de mayo de 2009 establecen que la activación del desahucio “no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta contractual estipulada”.
Por otra parte, en sentencias de 15 de junio de 2009 y 11 de julio de 2011 se ha declarado igualmente como doctrina jurisprudencial, que el impago por el arrendatario del IBI y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del texto refundido de la LAU de 1964. Y en sentencia de 20 de julio de 2011, se reitera la doctrina jurisprudencial de que “el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva LAU, de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del texto refundido de la LAU de 1964”.
En el caso en litigio, el magistrado Seoane Spiegelberg deja sin efecto la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que decretó que había lugar para roceder al deshaucio, puesto que en el requerimiento se inclumplió el plazo de 30 días para que el inquilino proceda al pago. Además, declara no válidas las comunicciones realizadas a la hija de la arendataria en lugar de dirigirse a ella.