Esta cantidad puede alcanzar el 35% si se tienen en cuenta las cargas que se pagan durante el uso del piso

Así se compone el precio de una vivienda

“La vivienda es una fuente inagotable de impuestos”. Concretamente, alrededor del 20% del precio final que paga el comprador de una casa se destina al pago de impuestos y cargas, según el último estudio de la consultora Colliers. “Este porcentaje se elevaría hasta el 35% si tenemos en cuenta que una vez se adquiere la propiedad a lo largo de su vida útil se siguen abonando una serie de impuestos”, explica Antonio de la Fuente, responsable de Corporate Finance de Colliers.

El sector de la promoción residencial lleva de hecho mucho tiempo denunciando la elevada fiscalidad que ronda entorno a la actividad de construcción de las viviendas, y por ello propusieron al Gobierno la reducción al 4% del IVA para la compra de la primera vivienda, entre otras medidas. Sin embargo, el IVA no es el único gravamen que impacta en el precio final, ya que hay una gran cantidad de tributos de las tres Administraciones (locales, regionales y estatal), que afectan a todo el proceso productivo de una vivienda.

Así, aunque el comprador tiene visibilidad sobre el pago de tres impuestos a la hora de realizar la compraventa de la vivienda, como son el IVA sobre el precio de venta, el AJD asociado al préstamo concedido al comprador y el IIVTNU, que grava el incremento de valor del suelo (plusvalía municipal), lo cierto es que el precio de la vivienda empieza a gravarse mucho antes de que se construya el inmueble.

En este sentido, la consultora explica que el valor de cualquier suelo finalista está ya penalizado en origen por dos factores relativos al proceso de urbanización orientado a convertir suelo bruto en parcelas listas para construir.

El primero de ellos es el sobrecoste de urbanización que se abona en los suelos destinados a la construcción de vivienda frente a otros en los que se levantan otro tipo de activos. El segundo de ellos es la cesión obligatoria, ya que el Ayuntamiento recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito, lo que implica una pérdida de edificabilidad de los propietarios privados que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez realizada la cesión.

“Una vez la parcela es finalista y apta para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, se inicia el proceso de promoción, que lleva aso

Efecto sobre la capacidad adquisitiva en términos de tamaño de vivienda. Caso practico

El sector promotor reclama un IVA reducido del 4% para incentivar estas operaciones

Tamaño vivienda tipo (m2)

Dimensiones que se podría permitir el comprador de una vivienda de 100 m2 en un escenario sin cargas e impuestos

Precio de venta vivienda tipo

Inversión total afrontada por primer comprador (€)

Inversión en un escenario sin cargas e impuestos (€)

Diferencia (€)

IVA e impuestos asociados a la compra (€)

Incremento de precio por impuestos soportados por el promotor (€)

Exceso de ahorro necesario al que se está enfrentando el comprador (escenario hipoteca 80%) ciada una serie de tasas e impuestos”, explica De la Fuente. En este caso se paga la tasa de solicitud de licencia de obras, el ICIO, el AJD y la licencia de primera ocupación. El experto señala que hay una serie de impuestos que le parecen excesivos, como es el caso del AJD que se abona por “por la compra, pero también se paga cuando se compra el suelo, con la escritura de declaración de obra nueva, cuando se hace la división horizontal, cuando se constituye la financiación del banco”.

Asimismo, De la Fuente destaca que “el IVA que paga una persona por la compra de una vivienda es varias veces su sueldo anual, por lo que sería fundamental poder bajar el IVA a un tipo reducido que incentivara la compra de viviendas”. Según los cálculos de Colliers, agregando todos los conceptos relacionados, el comprador final estaría realizando una inversión por su vivienda incrementada en un 20% respecto a lo que correspondería en caso de que no existieran estas cargas e impuestos. Esto supone, básicamente, que el comprador de una vivienda de 100 metros cuadrados podría permitirse, en un escenario sin cargas, adquirir una vivienda de 120 metros cuadrados.

Tiempo de ahorro

Por otro lado, enfocándolo desde la perspectiva del ahorro que el comprador debe aportar para acometer la inversión en una vivienda, según las estimaciones de Colliers, “el español medio podría tardar entre cinco y diez años menos en disponer del ahorro necesario para afrontar la compra de una vivienda de 250.000 euros si de la inversión necesaria elimináramos los gastos e impuestos asociados a la compra y el incremento en coste para el promotor derivado de impuestos y cargas soportados durante el proceso de desarrollo de suelo y promoción”.

Vida útil del inmueble

Asimismo, de forma adicional a estos impuestos y cargas asociados al proceso de promoción y venta, las Administraciones perciben ingresos recurrentes con carácter periódico por distintos aspectos durante toda la vida útil de la vivienda: (IBI , tasa de vados, basuras y conceptos similares), además del ITP y el IIVTNU (que habrían de soportar los nuevos compradores por las segundas y ulteriores transmisiones), el IRPF (2% del valor catastral anual para segunda vivienda) y el impuesto del patrimonio.

De este modo, la vivienda, “teóricamente considerada un derecho constitucional, se convierte de facto en una fuente inagotable de ingresos para la Administración y de gasto para el ciudadano, al no finalizar con la transmisión de la unidad de obra nueva, y acompañarla durante toda su vida útil y en sus sucesivos cambios de titularidad”, explica el informe.

“Conociendo las limitaciones en los salarios en España y la dificultad de los ciudadanos para acceder a una vivienda en propiedad, tiene sentido preguntarse si esta sobrecarga impositiva sobre el suelo y la vivienda es el planteamiento correcto”, se plantea la consultora.

Concretamente, la edad media a la que adquieren los españoles su primera vivienda es de 41 años. Esta cifra está muy por encima de los 34 años de media europea -el dato más elevado de la historia- y solo lo superan dos países: Suiza con 48 años y República Checa con 42 años. Por el contrario, en Islandia y Bélgica se da el paso a los 27 años.

La edad media de compra de la primera casa es de 41 años, de las más altas de Europa