“Gracias a la fortaleza de los fondos hay estabilidad en el inmobiliario”
Javier García-Valcárcel está al frente como presidente de Gestilar, una promotora de origen madrileño que cuenta con presencia en distintos puntos de España y Portugal. La capacidad de adaptación de la compañía a los distintos ciclos ha sido clave para que Gestilar haya sido capaz de mantener un crecimiento estable en los últimos años, lo que le ha llevado a situarse con una cartera de suelo con capacidad para levantar más de 3.000 viviendas. El directivo cree que la estabilidad es un factor clave para que el sector mantenga la buena salud que goza actualmente, y tiene claro que el inmobiliario está a día de hoy totalmente preparado para superar los futuros cambios de ciclo gracias a que se han hecho los deberes y a la robustez que han aportado los grandes fondos institucionales.
¿Cómo se está comportando la actividad en el sector residencial en el primer semestre del año?
Estamos creciendo en ventas respecto al año pasado, pero hemos detectado que el ritmo se está estabilizando. Ya no vemos el pico tan grande que se dio tras el Covid. Esto es muy positivo para el sector. Preferimos tener siempre una actividad lineal ascendente, que una actividad de subidas y bajadas. En cualquier caso como comentaba seguimos creciendo respecto al año pasado. En nuestro caso esperamos cerrar el ejercicio con un volumen de ventas de 207 millones de euros, frente a los 180 millones del pasado año.
¿A qué se debe esta estabilización en las ventas?
A raíz del Covid cambio la tendencia y la tipología de vivienda donde la gente quería vivir. Además, los compradores acumularon mucho ahorro y esto llevó a un incremento de las ventas. Ese ahorro se ha consumido y se han sumado factores externos como la inflación.
¿Puede la inflación suponer un freno importante para el sector?
Lo cierto es que nos encontramos en un escenario que hasta ahora no habíamos vivido y desde el sector debemos ser prudentes a la hora de subir precios y lo que tenemos que hacer es ser mas eficientes en nuestros procesos productivos. La población, debido a la inflación, contará con un menor ahorro disponible para la compra de vivienda y a la vez aumentará su esfuerzo financiero para pagar la hipoteca, por lo que nos encontramos con que el precio de la vivienda estará topado. Además, el precio del suelo, excepto cuando hay crisis estructurales, no baja nunca y por otro lado, el proceso productivo de construcción, que supone desde el 20% al 50% del precio, ha subido entre un 15%-20%. La ecuación es realmente complicada. Una de las fortalezas de Gestilar es que tenemos nuestra propia consultora. No es que nos permita anular la subida de precios vía inflación, pero sí que las hacemos mucho mas eficientes. Subimos los materiales cuando suben, pero también los bajamos cuando bajan. Esto es algo que no siempre sucede o al menos no se traslada tan rápido y de forma eficiente como lo hacemos nosotros.
¿Estamos ante un cambio de ciclo?
Creo que pese a esta situación que comento, este ciclo se va a alargar con precios estables. No veo un cambio de ciclo de ninguna de las maneras en España. Hay mucha intención de compra y hay poca oferta. Lo único que hay que ser prudentes en no aumentar los precios de venta. Además, el sector cuenta actualmente con el respaldo de los grandes fondos institucionales, que tienen una importante capacidad de capital a largo plazo y una fortaleza que aportan mucha estabilidad al sector.
¿No les da miedo que esta intención de compra pueda cambiar con la subida de los tipos?
Una subida de tipos siempre afecta al sector inmobiliario y no siempre positivamente. En el caso de las empresas, esa subida a nivel de proceso productivo no nos afecta en exceso porque es una parte muy pequeña de los costes. Es mucho más preocupante en general para el sector la subida de los costes de construcción. Si bien, es cierto que una subida de los tipos sí puede afectar al esfuerzo financiero de los compradores finales y también en el caso del Build to Rent podría hacer que los fondos pidan más rentabilidad en estas operaciones y eso puede complicar los acuerdos. También es cierto que en Europa no se están descontando subidas de tipos agresivas. Ya veremos donde nos encontramos finalmente, pero sí que hay que ser prudentes en el manejo de las sociedades a nivel estratégico. Lo importante es que el sector tiene mucha fortaleza y en nuestro caso en especial manejamos nuestros costes desde el principio hasta el final y también todo el proceso de producción y eso es una ventaja enorme.
¿Han detectado que la subida de los costes de construcción afecte al apetito inversor de los fondos para los proyectos de alquiler?
Por ahora no hemos visto falta de apetito, sino todo lo contrario. El BTR en España arrancó hace pocos años y por ello se debe ser muy cuidadoso con los proyectos. Si empieza a haber desviaciones de costes importantes o incumplimientos de los contratos, evidentemente los fondos tomarán nota y en función de eso actuarán pidiendo una rentabilidad diferente. Pero ahora todo fluye con normalidad.
¿Están negociando más acuerdos de alquiler con nuevos fondos?
Actualmente tenemos proyectos que suman 2.000 unidades y que estarán entregados en su totalidad en el entorno del primer trimestre de 2024. Además, constantemente estamos en negociaciones para suelos de BTR y también tenemos interés por la vivienda asequible que va a sacar el Ayuntamiento de Madrid. En todos los casos iríamos siempre de la mano de algún socio.
Actualmente estamos negociando una operación importante en Palma y también estamos viendo operaciones de volumen en Levante y Andalucía.
“No vemos un cambio de ciclo en España. Esperamos un periodo de estabilidad”
¿Qué inversión en compra de suelo tienen prevista?
Actualmente contamos con una cartera de suelo para más de 3.000 unidades, de las que 1.800 están en distintas fases de construcción. En 2021 batimos un récord de inversión en la compra de suelos con 130 millones y ahora mismo estamos estudiando suelos por un valor, en conjunto, superior a la cifra del año pasado y que sumarían 1.000 viviendas. Pero están cada uno en diferentes fases, por lo que no podemos dar una cifra concreta.