El Constitucional alemán tumba la limitación al alquiler en Berlín
La medida había congelado el precio de 1,5 millones de pisos retroactivamente El alto tribunal considera que la materia es competencia del Estado federal
La ley para limitar los alquileres aprobada y puesta en marcha el pasado año por el gobierno de Berlín ha sido declarada «nula» en su totalidad por el Tribunal Constitucional Federal de Alemania. Así lo anunció ayer el tribunal con sede en Karlsruhe. La decisión –esperada desde hacía meses por los defensores y los detractores de la regulación del mercado inmobiliario– tiene profundas consecuencias económicas para inquilinos y arrendadores de la capital alemana, y también alcance político para el resto del país.
La ley berlinesa había congelado de forma retroactiva los alquileres de alrededor de un millón y medio de viviendas a niveles de junio del 2019, y establecido un precio máximo de 9,80 euros por metro cuadrado para aquellas viviendas que no fueran de nueva construcción o tuviesen un equipamiento y emplazamiento excepcionales –excluía así a viviendas de lujo–. Los arrendatarios estaban obligados a rebajar el alquiler o, de lo contrario, se enfrentaban a multas. La ley establecía, además, que los precios de los alquileres solo podrían subir a partir del 2022 un 1,3% anualmente.
REBASA COMPETENCIAS / El Constitucional alemán no rechaza el contenido regulatorio del mercado del alquiler de la ley berlinesa –no entra, de hecho, ni siquiera a valorarlo–, sino la base competencial sobre la que se basa la norma aprobada por el tripartito de socialdemócratas, verdes y poscomunistas que gobierna Berlín. Los jueces fallan que la legislación rebasa las competencias de cualquiera de los 16 estados federados al considerar que la regulación del mercado inmobiliario está en manos del ejecutivo federal y de los diputados del Bundestag - parlamento federal -.
«Los Länder [estados federados] están solo autorizados a legislar mientras que el gobierno federal no haya hecho uso de sus competencias legisladoras», argumenta la resolución del Constitucional. Y este ya había sido el caso respecto al mercado inmobiliario: en el 2015, el Bundestag aprobó una ley para todo el territorio de la República Federal. Establecía que los alquileres de nuevos contratos de arrendamiento en zonas residenciales muy demandadas y con un marcado aumento de los precios solo podían aumentar como máximo un 10% respecto al precio medio de esa zona.
Esa legislación no fue, sin embargo, suficiente para frenar el aumento de los precios en Berlín y en otros centros urbanos de Alemania, que se han convertido en objetivo de grandes fondos de inversión y de la especulación inmobiliaria. Ello llevó al gobierno tripartito de la capital alemana a aprobar una norma adicional que ahora no solo queda anulada en su totalidad, sino también de manera retroactiva. Según los jueces del Constitucional, la ley de limitación al alquiler berlinesa no debería haberse aplicado nunca.
La anulación retroactiva del límite del alquiler de Berlín genera una situación complicada para cientos de miles de inquilinos en la capital alemana: estarán a obligados a devolver inmediatamente el dinero ahorrado los últimos meses a los arrendatarios si así lo exigen estos últimos. Las notificaciones enviadas por los propietarios desde el pasado año ya recomendaban a los inquilinos reservar la diferencia de precio.
Muchos de los contratos contenían, de hecho, dos precios: el pretendido por el arrendador y el regulado por la norma aprobada por el gobierno de Berlín. Vonovia, el mayor consorcio inmobiliario de Alemania, ya ha dicho que no exigirá a sus inquilinos pagar esa diferencia. Otros grandes del sector, como el Deutsche Wohnen SE, y otros propietarios más pequeños sí la quieren cobrar.
Los democristianos de la CDU y los liberal-conservadores del FDP han celebrado por todo lo alto la decisión judicial. Ambos partidos, que son oposición en Berlín habían impulsado la demanda ante el Constitucional. Regular el mercado inmobiliario será uno de los ejes de la campaña federal.
Cientos de miles de inquilinos estarán obligados a devolver el dinero ahorrado