Ley de vivienda: luces y sombras

Esta norma diseña un nuevo marco legislativo ante la actual situación problemática del sector

Estos días se ha aprobado en el Parlamento la nueva ley de vivienda. Por primera vez en la historia de la democracia, la ley trata de diseñar un marco legislativo que facilite a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna, derecho sustanciado en la Constitución.

La situación actual del acceso a la vivienda es problemática. Este ha sido un país de propietarios, como una forma de solucionar la habitabilidad y tener un ahorro importante. El ahorro acumulado de las familias en la pandemia y los bajos tipos de interés provocaron una subida de las transacciones de compraventa y de los precios, mantenida hasta finales de 2022, que empieza a ralentizarse. Pero, últimamente, las subidas del Euribor han tensionado el pago de las hipotecas de una parte sustantiva de los propietarios y los precios del alquiler no paran de crecer. Los bajos salarios y el impacto de la inflación en la cesta de la compra han llevado a muchas familias al borde de la exclusión. Y la situación es particularmente difícil para los jóvenes, que son incapaces de independizarse.

En este contexto, el diagnóstico es claro: hace falta vivienda pública digna en alquiler social (o lo que es lo mismo, asequible). Y en esto, la ley acierta. Efectivamente, la solución del problema pasa por ahí. Pero esta es una solución de largo plazo, que no puede ser puesta en práctica de manera improvisada. Por ello, los primeros anuncios de proporcionar viviendas públicas en alquiler social tienen bastante de precipitación. Poner en alquiler las viviendas de la Sareb puede ser una buena idea, dependiendo de la localización (y la calidad) de estas viviendas, pero no ayuda a resolver el problema de las zonas tensionadas.

Anunciar suelo público (en manos del Ejército) para construir vivienda pública puede ser una solución a medio plazo para algunos lugares, pero no para otros. Hay que ser concienzudos y delicados en la manera de proponer soluciones que funcionen a largo plazo que contribuyan a la mejora urbanística y de habitabilidad de nuesmente tras ciudades.

De forma inmediata, se intenta limitar los precios de los alquileres, al mismo tiempo que se refuerzan las garantías de los inquilinos. La pregunta es: ¿va a aumentar esto la oferta de alquileres habitacionales, consiguiendo moderar los precios? Si se mira la efectividad de estas medidas en el pasado, el resultado ha sido siempre negativo. Topar los precios de los alquileres expulsa a los propietarios del mercado habitacional ya que prefieren vender o pasar al alquiler turístico o al de media estancia, que les proporcionan mayor seguridad y rentabilidad en la explotación de sus activos. El resultado previsible es una disminución de la oferta de alquiler habitacional y una mayor gentrificación. Por no hablar de los incentivos para «cobros en negro», fomentando economía sumergida.

La propuesta de Podemos (que finalmente no aparece en la ley) de limitar los pisos de alquiler turístico tampoco ha dado resultados en experiencias pasadas. Una mejor solución podría ser poner una tasa municipal de pernoctaciones en estos pisos, que se podría utilizar para la construcción de vivienda social.

Las políticas de vivienda corresponden a todas las administraciones: la administración central, las autonómicas y los ayuntamientos. Por ello sería necesario, como en otras actuaciones, un consenso suficienteamplio, cosa que en este país parece punto menos que imposible. Aun así, tanto comunidades autónomas como ayuntamientos tendrán que abordar los problemas de vivienda de sus ciudadanos. La forma de vivir y la forma de trabajar están cambiando. Y tenemos que diseñar como queremos que sean nuestras ciudades en este entorno cambiante.

La construcción previsible de un parque importante de vivienda social debería tomar en consideración, por una parte, modelos que han funcionado históricamente, y por otra, pensar en el futuro de nuestras ciudades en aspectos como sostenibilidad, accesibilidad (transporte público) y calidad de vida.

El ejemplo de la ciudad de Viena es paradigmático. En 1919 empezaron a construir vivienda pública para alquiler social, y no han dejado de hacerlo. El Ayuntamiento de Viena es el mayor propietario de la ciudad y los alquileres se gestionan por una agencia municipal. Los alquileres se usan para el mantenimiento de las viviendas y la construcción de otras nuevas. Las viviendas públicas están diseminadas por toda la ciudad y el acceso a las mismas depende de la renta de los solicitantes. Y nunca se enajenan. Continúan siendo propiedad del ayuntamiento. A día de hoy, la cuarta parte de las viviendas de Viena son públicas. Por otra parte, hay un número similar de viviendas subvencionadas, ya que los constructores tienen que dejar un cierto porcentaje de sus edificios en alquiler social.

En resumen:

1. Necesitamos un parque de vivienda social de propiedad pública, no enajenable y dedicada al alquiler.

2. Las políticas de alquiler social no deben diseñarse pensando únicamente en las personas en riesgo de exclusión social, sino como una herramienta de dinamización social y laboral de la sociedad.

3. La política de vivienda debería ser una política fina, indisociable de la política urbanística, y continuada en el tiempo, independientemente del color de los gobiernos.

Y, además del aspecto urbanístico, podría ser un laboratorio arquitectónico para fomentar la innovación y sostenibilidad en la construcción.

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Catedrática Emérita de la Universidad de Alicante, Investigadora del Ivie y Premio Rei Jaume I de Economía