El Banco de España pide que no se den hipotecas muy baratas
El precio de los créditos respecto a los tipos de referencia se estrecha y puede causar pérdidas El ente regulador reclama que los préstamos reflejen bien el coste de financiación y los riesgos
El Banco de España está vigilando con especial atención que las nuevas hipotecas que conceden las entidades financieras no tengan un tipo de interés demasiado bajo, ya que le preocupa que puedan causar pérdidas a dichos bancos en el futuro. Así, el organismo supervisor ha detectado que los tipos de estos nuevos créditos (2,91% en diciembre y 3,54% en marzo de media) han aumentado menos de lo que han subido los tipos de referencia, con lo que el diferencial entre ambos ha continuado «estrechándose» y constituye un riesgo potencial para el sector. «Lo estamos siguiendo muy estrechamente para comprobar que las entidades siguen fijando precios adecuados», confirmó hace poco Ángel Estrada, director de estabilidad financiera de la institución.
Los tipos de interés de las hipotecas se fijan a partir de los tipos de referencia, a los que se añade un margen para cubrir los costes que les supone a las entidades conceder los préstamos más una prima por, entre otros, el riesgo de impago. Un diferencial pequeño entre ambos tipos, comercialmente atractivo para ganar negocio, puede no ser un problema cuando los tipos de referencia están estables, como sucedió durante años antes de comenzar la espiral inflacionista. Sin embargo, supone un riesgo para los bancos cuando el precio del dinero sube aceleradamente, como sucede desde mediados del año pasado.
DIFERENCIAL DESPLOMADO «La rentabilidad / de estas operaciones podría situarse más fácilmente en niveles muy reducidos, o incluso generar pérdidas, ante los posibles repuntes de los costes de financiación bancaria o el deterioro de la capacidad de pago de los prestatarios», advertía el Banco de España en su reciente informe de estabilidad financiera.
Un diferencial estrecho entre el tipo de las hipotecas y el de referencia implica un mayor riesgo de que el crédito le suponga pérdidas al banco si las condiciones macrofinancieras se desvían de las esperadas en el momento de la concesión del mismo. Por ejemplo, si a la entidad le resulta más caro de lo previsto financiarse por la subida de los tipos de los depósitos y el encarecimiento de la financiación mayorista (la proporcionada por el Banco Central Europeo y por las emisiones de las entidades en los mercados de capitales).
El Banco de España realiza sus estimaciones calculando el tipo de cada nueva hipoteca concedida –ponderado por el capital prestado– respecto a un índice conocido
como Interest Rate Swap (IRS), que mide el interés medio de los derivados financieros que los bancos pueden contratar para no perder dinero si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles.
Se entiende que dicho índice refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo. Entre 2004 y 2022, el diferencial
medio entre las nuevas hipotecas y el IRS fue de 194,4 puntos básicos (1,944 porcentuales). Sin embargo, a finales de 2020 estaba en 218,2 puntos básicos, a finales de 2021 descendió a 157,1 , y en 2022 se desplomó de los 127,1 del primer trimestre 21,1 puntos en el cuarto.
De ello se desprende que la subida de los tipos oficiales del BCE para combatir la inflación se está trasladando más rápido al IRS que a los precios de las nuevas hipotecas. Implícitamente, por tanto, el Banco de España considera necesario que los tipos de los créditos para la compra de vivienda suban, lo que es coherente con el objetivo del endurecimiento de la política monetaria del banco central: encarecer la financiación para reducir la demanda de los agentes económicos y doblegar con ello el IPC.
El organismo supervisor destaca en su reciente informe que la disminución del diferencial «supone implícitamente una relajación de los estándares de concesión de créditos» hipotecarios, pero estima que será «previsiblemente solo transitoria».
La institución subraya que los tipos de los préstamos «reaccionan de forma más lenta» a los cambios en la política monetaria que los tipos de los mercados empleados como referencia. Además, sostiene que la «estabilidad» que muestra el tipo de los depósitos podría estar «separando» el coste de financiación de las entidades respecto a dichos tipos de referencia. Advierte de que «el endurecimiento del entorno financiero previsiblemente se trasladará paulatinamente también a los depósitos, por lo que resulta relevante que los tipos de interés de los préstamos reflejen adecuadamente el coste de financiación y los riesgos».
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