Baleares halla una vía antidesahucios en las hipotecas anteriores a 2011
▶ La perspectiva de subida de tipos reactiva la importancia de la hipoteca Redal que permite pagar solo los intereses ▶ El Gobierno de las islas impulsa una campaña para explicar la imprecisión
La rápida subida de los tipos de interés de los últimos meses amenaza con desestabilizar la economía de las familias con hipotecas. El fantasma del desahucio está ganando fuerza ante el incremento del precio del dinero por lo que el Gobierno balear encargó un informe financiero para dar a conocer a la población una vía para minimizar el impacto en las familias endeudadas. El informe, que se presenta hoy, evidencia la existencia de un error o imprecisión en el texto de las hipotecas firmadas antes de 2011, que abre la puerta a que las familias puedan pagar solo una parte de la cuota mensual en caso de dificultades económicas.
El informe financiero, redactado por el matemático Guillem Bou para la Conselleria de Salut i Consum balear, pretende con ánimo divulgador que cada hipotecado pueda reconocer si su hipoteca es Redal (del latín redito ad libitum’) o permeable a la devolución a voluntad del préstamo. La idea es que si por dificultades económicas no se puede pagar la cuota de la hipoteca tras las últimas subidas, el endeudado tiene derecho a devolver un importe menor o equivalente a los intereses. En ese caso, el acreedor no puede ejecutar el desahucio o iniciar una demanda por impago, ya que el banco está cobrando sus beneficios y el deudor simplemente pospone la devolución del capital pendiente.
No es un fallo casual
«Tras el análisis de múltiples escrituras de hipotecas, lo que se intenta es explicar y clasificar los errores cometidos por los bancos. La conclusión es que no se trata de un fallo casual. En todos los casos había una intención clara por parte de las entidades financieras de no informar claramente a sus clientes de lo que firmaban», opina Bou. El autor del informe resalta que los bancos pretendían captar clientes de sus préstamos hipotecarios mediante el atractivo de una primera cuota y ese era el objetivo principal, por lo que no informaban de la cuantía futura de estas cuotas en el caso de una subida de los tipos de interés. Algunas sentencias ya han dado la razón a los endeudados que han presentado estos argumentos ante el juez, ya que al final son los tribunales los que deben aceptar ese principio de devolución a voluntad, en base a la redacción de cada contrato hipotecario firmado ante notario.
A partir de 2011, el Banco de España estableció un marco regulatorio específico y acorde a las exigencias de la UE para dotar de mayor claridad las condiciones de los bancos en sus productos financieros y asegurarse de que los clientes entienden lo que firman. A partir de ese momento, por ejemplo, el cliente debe firmar que comprende las condiciones de cualquier operación financiera y el banco tiene que ofrecer en el contrato de las hipotecas distintos ejemplos, al menos tres, de escenarios futuros por los que la cuota a pagar de un préstamo podría incrementarse. El objetivo siempre debe ser que el cliente entienda el contenido del contrato.
Bou explica en su informe que los contratos Redal muestran una clara indefinición de las cuotas a pagar
Si no se puede pagar la cuota, se tiene derecho a devolver un importe menor o equivalente a los intereses
El acreedor no puede iniciar una demanda ya que está cobrando beneficios y el pago del capital se pospone
por capital e intereses. Es imposible para el ciudadano medio entender o definir las cuotas futuras. En esos casos, el concepto de paga como quieras puede significar un cambio radical en las obligaciones de los clientes endeudados con hipotecas anteriores al 2011. Según el informe, el contrato hipotecario, ya sea mediante una fórmula o mediante un detalle de operaciones, debe indicar de qué manera se obtienen los intereses que pagará mensualmente el prestatario. Algunos contratos pactan una fórmula para establecer el importe de la cuota mensual. «El problema radica en que la fórmula de las cuotas es de naturaleza exponencial, siendo este un tema de las pruebas de acceso a la universidad, por lo que la mayoría de clientes no será capaz de calcular elementos importantes de su futura hipoteca», explica el informe.
En la mayoría de los préstamos se pacta una devolución de tipo mixto, una parte corresponde al capital prestado y otra a los intereses. El análisis de Bou determina que «al no haber pactado un importe de las cuotas, pero sí haber pactado que tienen que ser mixtas, el prestatario no incumple el contrato si paga una cuota mixta de cualquier importe, el que él mismo decida. Esta potestad de poder decidir el importe se la da precisamente el pacto de amortización que consta en el contrato».
Alerta en 2002
Así, concluye que «un contrato que establece una cuota inicial, pero solo indica que el importe de ésta variará cuando varíe el tipo de interés, es Redal». El Banco de España ya alertó en 2002 de que, sin una fórmula o método explicitado en el contrato, no hay un importe pactado de las cuotas y no puede imponerse un sistema de amortización por parte de la entidad, ni aunque sea un sistema existente o usado habitualmente. ■