La relació entre propietaris i inquilins canviarà amb la nova llei

▶ El reconeixement en el text de les zones tensades és un dels punts clau

El canvi més fonamental en matèria de lloguer que suposa la llei de vivenda és el límit a la pujada de les rendes en els contractes en vigor. El límit del 2% que es va instaurar en l’actualització de lloguers existents l’any passat es consolida fins al pròxim 31 de desembre. Però no és l’únic canvi important. La norma reconeix les zones denominades tensades: aquelles en les quals la càrrega mitjana de la hipoteca o del lloguer, més els subministraments, superi el 30% dels ingressos mitjans d’una llar o en les que el preu hagi pujat almenys tres punts per sobre de l’IPC en els últims cinc anys. Es declararan per tres anys a petició de comunitats o ajuntaments. I en matèria de desnonaments es compliquen els tràmits quan qui ocupa la vivenda la fa servir com a domicili habitual. Una de les novetats, introduïda mitjançant esmena, és que prèvia sol·licitud de l’arrendatari es podrà establir una pròrroga extraordinària del termini per un període màxim d’un any, durant el qual es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor, una vegada esgotat el període inicial de cinc anys (set quan el propietari és una persona jurídica) i les pròrrogues tàcites anuals amb un màxim de tres anys, quan l’inquilí acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica. Aquesta prolongació extraordinària serà de fins a tres anys a les zones declarades tensades.

Rendes restringides

A les zones tensades, els grans tenidors (passaran a ser els propietaris de cinc vivendes, en comptes de 10, com fins ara) no podran llogar per sobre de la referència que fixi l’Administració. Els petits tenidors hauran d’establir el lloguer d’acord amb aquest mateix índex. Si la vivenda ja s’havia llogat abans haurà de prendre com a referència l’establerta en els últims cinc anys en el contracte anterior una vegada aplicades les actualitzacions amb el límit del 2% i el 3% el 2024.

Només es podrà augmentar fins a un 10% de l’última renda en els casos que s’hagi rehabilitat la vivenda, fet reformes per estalviar el 30% d’energia o millores d’accessibilitat en els dos anys anteriors. Una de les vies que s’inclouen per incentivar que els propietaris treguin al mercat oferta són els avantatges fiscals. La reducció dels rendiments nets per lloguer baixaran de l’actual 60% al 50%, però podrà assolir el 90% si rebaixen el preu almenys el 5% respecte al contracte anterior en zones tensades. La retallada serà del 70% si lloga el pis a joves d’entre 18 i 35 anys o si cedeix la vivenda a lloguer social i del 60% si la vivenda s’ha rehabilitat en els últims tres anys.

Només es podrà repercutir la despesa en forma de pujada del lloguer si s’ha fet una reforma que ha costat un mínim del 10% del valor de compravenda de la vivenda. Els propietaris tampoc podran incrementar el preu del lloguer basant-se en altres partides com les despeses de la comunitat de veïns o de la taxa d’escombraries que no estiguessin previstes al contracte. La norma trasllada al propietari l’obligació d’assumir les despeses de la immobiliària.

Segons el projecte de llei, el pagament de la renda per part del inquilí «s’efectuarà a través de mitjans electrònics». La nova llei amplia la protecció en cas de desnonament. Amb la nova norma, serà obligatori avisar els afectats de la data i hora del llançament hipotecari. A més, s’inclouen noves pròrrogues en els procediments a què poden arribar fins als dos anys i es reforça el suport als més vulnerables amb l’accés obligatori a solucions extrajudicials.

■