Espanya necessita 290.000 pisos a l’any per tenir el 20% de parc públic

▶ L’escola de negocis Esade proposa construir més vivendes per metre quadrat i mobilitzar immobles de grans tenidors privats

Un dels objectius principals de la llei de vivenda aprovada al Congrés dels Diputats la setmana passada és «arribar, en un termini aproximat de 20 anys, a un parc de vivendes socials que suposi el 20% respecte al total de llars en municipis que han declarat zones tensades», tal com resumeix el PSOE a la seva pàgina web.

El partit esmenta que Espanya compta amb aproximadament 300.000 vivendes públiques destinades al lloguer, que donen cobertura a entre el 2,5% i el 3% de les llars, enfront del 9,3% de mitjana a la Unió Europea. Al seu últim informe, l’escola de negocis Esade redueix aquesta xifra fins als 290.000 immobles, que suposa l’1,11% del total del parc, xifrat en 26 milions d’immobles.

L’entitat fa càlculs sobre què s’hauria de fer per arribar a les xifres promeses per l’Executiu: «Si es vol arribar a un objectiu del 20% del parc total en 20 anys, hauríem de construir tanta vivenda pública en les dues dècades vinents com tota la que s’ha produït any a any les últimes tres. O el que és el mateix: el parc de pisos socials hauria de créixer anualment tant com el total que hem aconseguit sumar fins al dia d’avui».

¿Un objectiu factible?

Esade creu que és «virtualment impossible arribar a l’objectiu del 20%» si el parc públic de vivenda de lloguer s’amplia anualment en menys de 290.000 unitats. En l’estudi es considera «una meta difícil d’imaginar».

El problema principal per construir aquesta quantitat de vivendes a l’any és que no hi ha a Espanya una indústria promotora capaç de portar-ho a terme. Sense anar gaire més lluny, el 2021, les companyies promotores només van sol·licitar visats per començar la construcció de 108.895 immobles. En aquesta xifra s’hi inclou vivenda lliure i protegida, tant en venda com de lloguer.

L’altre problema seria la matèria primera necessària per portar a terme aquest repte, el sòl finalista disponible. En ubicacions d’alta demanda de lloguer, amb mercats tensats, no hi ha prou parcel·les finalistes per construirhi vivendes, ni en poder de les administracions públiques, ni en menys d’empreses privades. Per exemple, la Comunitat de Madrid, amb el pla de construir vivendes de lloguer assequible en col·laboració publicoprivada, només ha aconseguit licitar la construcció de 6.600 pisos, alguns no en les millors ubicacions. El problema que té aquesta regió és que disposa d’una gran borsa de sòl en nous desenvolupaments urbanístics, la tramitació i urbanització dels quals és llarga.

Com una solució per incentivar l’oferta, l’escola de negocis proposa, d’una banda, donar «bons de densitat», els quals permetrien als promotors construir més quantitat de vivendes i metres quadrats, cosa que estipula l’urbanisme d’una zona, a canvi que tinguin una finalitat de lloguer social.

L’informe també suggereix mobilitzar immobles en mans de grans tenidors privats. «Es podria accelerar el procés d’augmentar l’oferta de vivenda de lloguer mitjançant l’obtenció d’aproximadament 20.000 vivendes de grans propietaris a través d’un concurs públic, amb un descompte del 20% en comparació amb l’índex de referència del preu del lloguer, amb un dret de sotsarrendament a les autonomies i ajuntaments que, al seu torn, fixarien condicions», assenyala Esade.

«Les mesures encaminades a millorar l’accessibilitat al lloguer social i mobilitzar vivendes buides són prometedores i van en la direcció adequada. El compromís de millorar l’accessibilitat de lloguer social i mobilitzar vivenda buida a Espanya és un desafiament amb un potencial significatiu per transformar el panorama habitacional del país –indica l’estudi. Per arribar als nivells europeus de vivenda social, és crucial establir objectius a mitjà termini ben dimensionats, prioritzar la reconversió de vivendes a curt termini, absorbir oferta de grans tenidors amb descomptes negociats i garantir que les vivendes reconvertides compleixin les demandes d’ubicació i tipologia».

«A més, és fonamental treballar en una planificació urbana que promogui la igualtat d’oportunitats en zones cada vegada més diverses, i invertir en transport, salut, educació i zones verdes», assenyala l’anàlisi d’Esade.

■

Un informe considera «impossible» arribar a l’objectiu de vivendes socials plantejat pel Govern central

El principal problema per construir tants pisos és que no hi ha una indústria promotora capaç