El nou límit al lloguer penalitza la reforma de pisos
Quan entri en vigor, serà molt més rendible per a un propietari posar de lloguer un pis vell i sense actualitzar que un de reformat.
metro amb la prolongació de l’L2 cap a Montjuïc i de l’L3 cap al Baix Llobregat.
Projectes per al mandat
Collboni va detallar que projecta un Pla d’Inversions Municipal (PIM) 2023-2027 «molt ambiciós de 2.829 milions d’euros, que podrà gastar al llarg del mandat si aconsegueix tirar endavant els quatre pressupostos. Mil milions serien per a millores en la via pública i prop de 800, per a equipaments de barri». Amb aquesta dotació va anunciar que vol reformar l’avinguda Meridiana fins a Fabra i Puig, el carrer Balmes i el passeig marítim de la Mar Bella. A més, el PIM preveu quatre noves biblioteques, tres escoles bressol i sis poliesportius, actualitzar quatre mercats i també el rescat de l’abandonat Teatre Arnau, la rehabilitació del qual havia quedat a l’aire.
En l’enumeració hi ha absències significatives, principalment projectes liderats per l’equip d’Ada Colau. És el cas de la unió de tramvies per la Diagonal fins a Francesc Macià, que deixa per al següent mandat, o la pacificació de la Meridiana fins al pont de Sarajevo. Tampoc va entrar a detallar com aterrarà promeses electorals socialistes, com la creació de 30 nous interiors d’illa. Un altre desaire als Comuns va ser avançar que ben aviat anunciarà una proposta de revisió de la reserva del 30% per a vivenda pública, un canvi que l’exalcaldessa just havia presentat al matí com una de les seves línies vermelles per pactar.
Quan entri en vigor el límit al preu dels lloguers a Catalunya, a partir del pròxim 13 de març, es produirà una paradoxa que perjudicarà clarament el parc de vivendes a Barcelona: resultarà molt més rendible per a un propietari posar de lloguer un pis vell i sense actualitzar que un de reformat. Tampoc li sortirà a compte oferir extres com ascensor, mobiliari de qualitat o aparcament.
Després de realitzar nombroses simulacions amb vivendes en diferents punts de la ciutat, aquest diari ha comprovat que les dades dissuadeixen de fer millores als habitatges per llogar. La fórmula, a més, no contempla la lluminositat o orientació d’una vivenda, de manera que un pis interior o gairebé sense llum pot cotitzar més alt que un amb balcons, cosa que afavoreix els pitjors pisos en la fixació de preus.
El sistema de càlcul del rang de preus límit que ha creat el Ministeri de Vivenda i que s’aplicarà obligatòriament als 140 municipis considerats tensats (pels seus preus) a Catalunya parteix de preguntes graduals per descriure cada immoble. Per exemple, l’estat de la vivenda: ¿És perfecte, bo, necessita actualitzacions o és deficient? No obstant, una vegada comparat el pes de cada variable, els números parlen per si sols.
Per exemple, un pis concret del carrer de Verdi, a Gràcia, de 52 metres quadrats sense ascensor pot llogar-se si està en perfecte estat (totalment renovat) per entre 615 i 844 euros. Però si està en el pitjor estat (grau deficient), s’haurà de llogar entre 597 i 797 euros. La diferència entre una rehabilitació i un pis d’origen és d’entre 18 i 47 euros mensuals.
«Desincentivarà» les millores
Si es porta l’exemple a un pis més gran, de 132 metres al carrer del Consell de Cent, el preu màxim si està totalment renovat seran 1.659 euros, i si està d’origen, 1.556. ¿Quin gran tenidor rehabilitarà un pis d’aquesta mida, que pot suposar una inversió d’entre 60.000 i 100.000 euros per obtenir només cent euros més al mes? Els mateix passa amb l’ascensor: instal·lar-lo fa créixer la renda 61 euros.
La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha anat més enllà i, amb un exemple al carrer de Sant Antoni Maria Claret, ha estimat quina despesa màxima en obres es pot amortitzar en un temps raonable, 25 anys. En aquest immoble, només 66 euros separen el perfecte estat del pitjor estat. Així, la inversió en millores que podria fer un propietari sense perdre rendibilitat seria de 9.424 euros més IVA. Un panorama que, segons el gerent de l’entitat, Óscar Gorgues, «desincentivarà» totalment les millores al parc de vivenda de lloguer i pot suposar l’empitjorament de les condicions d’habitabilitat de molts pisos en una ciutat com Barcelona.
De fet, una de les causes atribuïdes a l’augment dels preus dels últims anys és l’elevat nombre de rehabilitacions que s’han portat a terme per oferir habitatges de més qualitat, apuntant a un públic, tant local com estranger, disposat a pagar per això. Però aquest tipus de reformes xoquen contra el sistema de control de preus. No queden compensats ni remotament en els casos de vivendes que es vagin a posar per primera vegada al mercat o després de cinc anys sense llogar (cal cenyir-se sempre al rang de preus legal), o en el cas que es produeixi un relleu d’inquilí i el propietari sigui gran tenidor (haurà d’assumir també l’índex).
La cosa no millora si les finques tenen extres que el sistema de càlcul compensa amb poc valor, com ara pàrquing o ascensor.
Així, en l’últim exemple de la Cambra, l’ascensor sumaria un valor de 39 euros (al límit màxim), que amb prou feines ve a ser la despesa del seu manteniment. Si la finca no en té i és de propietat vertical, aquesta revalorització tan baixa pot desmotivar la seva futura instal·lació. Passa també amb les places d’aparcament, que en el mateix exemple suposen un increment de només 34 euros en la mensualitat màxima aplicable. Les places de garatge solen llogar-se al mercat lliure per uns cent euros a Barcelona. Davant la diferència de guanys, el més probable és que el propietari llogui per separat el pis i l’aparcament.
En alguns casos examinats per aquest diari, incorporar aparcament aporta encara menys valor. I l’ascensor en pisos petits com el de Verdi amb prou feines es premia: 28 euros mensuals extres, que no cobreixen ni la quota de comunitat i manteniment.
L’alcalde projecta un pla d’inversions de 2.829 milions d’euros
Incloure extres com ascensor o plaça d’aparcament aporta poc valor