Nos detenemos en esta ocasión en un buque insignia del tejido económico nacional,

como la intermediación inmobiliaria, que solventó el pasado año con cierta holgura y que afronta ahora desafíos de calado.

Cuando el pasado marzo nos confinaron, se auguraba un desplome de la actividad, pero lo cierto es que el sector ha mantenido el pulso en un año tan complicado y ahora se abre un horizonte en el que convive la incertidumbre con las oportunidades para las cadenas inmobiliarias.

Abundan en la web anuncios para comprar pueblos enteros en Galicia. Quizás la pandemia acentúe el tímido trasvase de población del entorno urbano a un universo rural que lleva años desangrándose. Y aquí el mercado inmobiliario tiene su oportunidad. “Hay un tipo de producto muy poco valorado hasta el momento, propiedades en pueblos cercanos a las grandes capitales de provincia e, incluso, muchas capitales de provincia podrían convertirse en los nuevos polos de atención”, reflexiona Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “La crisis se ha convertido en un ensayo mundial de las ventajas del teletrabajo, donde las empresas han visto que no sólo no perjudica a la productividad, sino que la incrementa. Esto permitirá a muchas personas independizar su lugar de residencia del de su compañía, generando la posible repoblación de la España Vaciada”.

No es éste el único desafío que ha de ‘recoger’ el mercado en este 2021. En un contexto exigente –por la incertidumbre a todos los niveles–, Javier Sierra, presidente de Re/Max España, piensa que el principal reto para el conjunto de las cadenas es aprovechar el escenario actual “para consolidar y aumentar la penetración en el mercado de un sistema de franquicias que ofrece un paraguas con el que que afrontar los momentos más difíciles”. ¿Y cómo se consigue esto? “Dando valor a los franquiciados y que estos hagan lo mismo con sus clientes”.

Coinciden los operadores en que la tecnología es una de las vías para aportar valor. “Tenemos que ser capaces de lograr un avance en la digitalización de nuestras empresas, que permita al sector ser mucho más eficiente”, advierte Duque. “Es imprescindible adoptar las herramientas que las nuevas tecnologías ponen a nuestro alcance, como la realidad virtual, las infografías en 3D, el InBound Marketing, las vídeo visitas, la firma digital e incluso el blockchain y la inteligencia artificial”.

“Pueden bajar un poco las operaciones, pero el sector va a permanecer estable”

LA TECNOLOGÍA COMO ALIADA

Nos detenemos en la inteligencia artificial, que hará que Alfa Inmobiliaria “ahorre grandes cantidades de tiempo y dinero en las áreas de eficiencia operativa, en marketing y publicidad y en el servicio al cliente”, reconoce Duque. ¿Algún ejemplo de esto? En la valoración de inmuebles, por ejemplo. “Generalmente, el agente inmobiliario acepta el precio de venta que sugiere el

“Hay que lograr un avance en la digitalización de las empresas, para ganar eficiencia”

vendedor en base, en muchos casos, a un análisis subjetivo de su propiedad, una forma de actuar que suponer ir bajando de manera paulatina el precio hasta ajustarlo a su precio de mercado, con el riesgo de ‘quemar la propiedad’. Gracias a las múltiples herramientas basadas en IA, el agente puede, en segundos, ofrecer al cliente una valoración objetiva de su vivienda, a partir de numerosos testigos, como los datos macroeconómicos, de transacciones y las características de la propiedad, analizando las distintas posibilidades de venta en función del precio señalado”.

Pero esta tecnología aún “se encuentra lejos de reemplazar el juicio humano, la información obtenida gracias a la intuición y la experiencia, y de tener la capacidad de reacción ante los cambios dinámicos en el proceso de toma de decisiones”. Por eso mismo, “otro gran foco es el servicio, la formación y la asistencia continuada a la red”.

QUÉ ESPERAR DEL 2021

Aunque cautos en sus previsiones, debido a un horizonte de incertidumbres, los franquiciadores apuestan por la estabilidad. “Puede bajar un poco el número de operaciones, pero, en su conjunto, el mercado va a permanecer estable. Ahora bien, ésta es una crisis desigual y habrá muchas diferencias según las zonas. En el noroeste de Madrid, con localidades como Las Rozas o Majadahonda, hay más demanda que nunca, porque, debido a la pandemia y el teletrabajo, la gente está buscando casas a las afueras o con terraza, un tipo de cliente medio-alto y que no quiere problemas. La pregunta es cómo va a comportarse el mercado en Vallecas (donde hoy no tenemos oficina). Ahí quizás viven más personas que sufren la crisis. Y hablo sólo de Madrid, pero esto se puede extrapolar a toda España. Respecto al precio de la vivienda, creo que se mantendrá estable, un poco a la baja, en línea con la tendencia que vemos”.

Duque recoge la opinión generalizada de que el 2020 –“sin las cifras cerradas aún”– ha finalizado con una bajada media en los precios del 10%. “Es posible que el porcentaje se repita este año, sobre todo en las zonas donde estaban más elevados, concretamente Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga”. En el otro polo, cree que se revalorizarán las propiedades fuera de las grandes capitales. “El número de transacciones, mientras, se mantendrá entre las 450.000 y las 500.000”.

¿EL 2020? BIEN, GRACIAS

Estas proyecciones responden a la evolución en un 2020 donde se salvaron los muebles con cierta solvencia. “El mercado no está nada mal y de hecho han aumentado el número de operaciones en los últimos meses”, destaca Sierra. “En el conjunto del 2020, debido al socavón de los meses en los que estuvimos encerrados, las cifras no se van a recuperar, pero en Re/Max se acercan bastante a los del ejercicio precedente”. En línea con lo anterior, “y contrariamente a lo que pudiera parecer y lo que se podía prever en marzo, nuestra red ha crecido”, subraya Constanza Maya, directora de Operaciones y Expansión de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra. “En España cabe destacar el aumento de la inversión por parte de algunos franquiciados ya existentes. Es el caso de Cataluña, tanto en la Costa Brava como en la Costa Dorada e incluso en el interior”.

Apunta Murcia que los precios, “sorprendentemente, están aguantado, cuando muchos hablaban de un desplome de dos dígitos”. En este sentido, “la solidez del mercado inmobiliario y la capacidad de financiación de los bancos están permitiendo que este indicador, como media en España, se haya mantenido, mientras que las operaciones han bajado de forma sensible”.

¿Y qué dicen las cifras oficiales? Según el Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad bajó en octubre el 5,9% respecto al mismo mes del año anterior, con un acumulado anual del 7,4%. El importe medio de dichas hipotecas aumentó el 4,6%, hasta los 134.920 euros (+7,4 durante el año).

Y para cerrar, regresamos al principio, hablando de oportunidades. “Nosotros no esperamos a que la crisis pase, ya que hay mucho que aprovechar”, razona Sierra. “Si el mercado crece, estupendo, pero si decrece, no mostramos una actitud defensiva”.