CONTRATOS EN JAQUE: CASO A CASO
HUELGA decir que la actual situación sanitaria está impactando de lleno en nuestra economía. Si bien es cierto que algunos sectores se han visto más perjudicados que otros, todos padecen un mal común: la incertidumbre.
Como consecuencia de ello, la toma de decisiones certeras se complica y, lamentablemente, las normas que se dictan en este contexto no siempre dan respuesta a los problemas que se originan.
Durante estos meses, la suspensión de la actividad de determinados negocios y las continuas restricciones han generado una amalgama de situaciones que necesitan ser solventadas con rapidez, pues de ello depende la supervivencia del tejido empresarial. Por supuesto, esta incertidumbre tiene trascendencia también en el plano contractual, y, hasta que ciertas cuestiones lleguen a instancias superiores, está siendo la protagonista en nuestros tribunales. Tanto es así, que los asuntos que se han judicializado estos meses, la mayoría en forma de medidas cautelares, no están teniendo homogénea solución, lo que no contribuye a la seguridad jurídica.
No es necesario ser un experto jurista – basta con ser propietario de un negocio – para que determinados conceptos jurídicos nos empiecen a resultar muy familiares: rebus sic stantibus, fuerza mayor, etc. El debate (sí, uno más) está servido hasta que la referida incertidumbre sea mitigada por nuestro Tribunal Supremo y, mientras tanto, por la Audiencia Provincial correspondiente.
Un ejemplo de ello es lo que está sucediendo en materia de arrendamientos de inmuebles para uso distinto de vivienda. Dejando al margen los diferentes textos normativos que se han aprobado estos meses, muchos operadores jurídicos animan a los arrendatarios a acudir a los tribunales para hacer valer la figura rebus sic stantibus y obtener de este modo la reducción de la renta como consecuencia de la situación excepcional en la que nos encontramos.
Pero la aplicación de dicha figura no es tan automática, ni es una cuestión baladí. Así, el propietario, puede invocar también determinadas circunstancias que deben ser tenidas en consideración y que podrían hacer fenecer las reclamaciones del contrario. Por ejemplo, si el local está hipotecado, la pretendida reducción de renta puede ocasionar al propietario un grave perjuicio económico pues puede que las garantías del cumplimiento de su préstamo dependan del mismo importe de la renta. También puede ocurrir que el inquilino haya podido mitigar los efectos de las restricciones con la venta on line o incluso que haya incumplido de forma sistemática su obligación de pago.
Estas circunstancias y muchas otras podrían llevar al error de intentar solucionar un supuesto desequilibrio creando otro.
Más allá de los argumentos que puedan esgrimir propietarios e inquilinos, no podemos perder de vista que la finalidad de la figura es reequilibrar el contrato, por tanto, planteamientos de los que una de las partes resulte la única perjudicada por la circunstancia excepcional invocada no tendrán favorable acogida en los tribunales. En este sentido, muchos juzgados están concluyendo que el inquilino debe asumir un porcentaje más alto de pérdidas que el arrendador, dado que el primero explota una industria en calidad de empresario y sin unas ganancias fijas, mientras que el arrendador solo está sometido a la incertidumbre de que el arrendatario no le pague la renta.
En este contexto, no podemos obviar que los juzgados acumulan un retraso importante, por lo que puede que la solución, si llega tarde, no sea útil para ninguna de las partes. En palabras del célebre pensador romano Séneca: “nada se parece tanto a la injusticia como la justicia tardía”.
Por tanto, llegados a este punto, cabe plantearse si hay más vías que la judicial y la respuesta es clara: sí, el acuerdo y la mediación. Y es aquí donde los abogados tenemos mucho que decir y que aportar. Es el momento de demostrar el compromiso social que tenemos para con la ciudadanía fomentando soluciones efectivas mediante una negociación honesta y transparente.
Las circunstancias nos obligan a ser imaginativos y el sector jurídico no puede quedarse atrás, es nuestro deber explorar vías para adaptar los contratos a las circunstancias que acontecen. En este entorno convulso y cambiante, una negociación motivada por el firme propósito de acercar posturas será siempre beneficiosa para las partes y reforzará la posición de ambas a futuro. Eso sí, es necesario ser flexible y estar dispuesto a realizar concesiones que redunden en el beneficio mutuo.
Y qué mejor momento para que todos los operadores jurídicos le atribuyamos a la mediación el protagonismo que merece. Tenemos a nuestro alcance un mecanismo de resolución de conflictos ágil y consensuado, que supone menos costes que un litigio y que permite continuar la relación sin la tirantez que normalmente es inherente a un enfrentamiento en sede judicial. Como también dijo el pensador romano: “La adversidad es ocasión de virtud”.