Rentabilidad y vivienda nueva para alquiler en Andalucía
● La evolución de la rentabilidad bruta de arrendar casas o pisos de reciente construcción cae aún más en 2020, hasta situarse en el 4,1%
Instituto de Análisis Inmobiliario
NOS aproximamos a la rentabilidad bruta del alquiler de la vivienda como relación entre el alquiler y el precio de la vivienda; distinguimos vivienda usada y nueva con menos de cinco años. Los datos de ofertas de alquiler se toman de la base de Euroval, y los de precios del Ministerio de Transportes; trabajamos con precios por metro cuadrado, con precios medios para la vivienda y la mediana para alquileres anualizados, comparando el tercer trimestre de 2018, 2019 y 2020.
Con esta información vemos que la rentabilidad bruta del alquiler en Andalucía en vivienda usada se mantiene en 6,2% en 2018 y en 2019, y baja a 5,9% en 2020; en vivienda nueva, pasa de un 4,6% a 4,7% y 4,1%, para los tres años mencionados. Por provincias y en 2020 se ven rentabilidades dispares en vivienda nueva y no tanto en vivienda usada. Tenemos en vivienda usada un 7% en Almería, Jaén y Sevilla, y un 4,2% en Málaga; mientras que en vivienda nueva hay un mínimo en Córdoba con 3,3% y máximos en Jaén y Almería con 6,7% y 7,1%; algunos datos faltan por insuficiencia de la muestra. Como cociente entre alquiler y precio de la vivienda, la rentabilidad depende de los dos factores, de manera que, por ejemplo, y para 2020 y vivienda usada, el alquiler mediano en la provincia de Sevilla era de 8.400 euros anuales, para un precio medio de la vivienda de 119.706 euros, lo que nos da una rentabilidad considerablemente superior a Málaga donde los alquileres son más altos, de 9.000 euros anuales, pero con vivienda mucho más cara, de 212.736 euros de media. Si tomamos vivienda nueva vemos que, por ejemplo, en la provincia de Córdoba -siempre para 2020la rentabilidad por alquiler es baja, pues el precio medio de la vivienda nueva es elevado, de 198.432 euros, y los alquileres están en 6.600 euros anuales; sin embargo, en Cádiz con un precio medio más bajo, de 171.424, y unos alquileres más altos, 9.600 euros, la rentabilidad es superior.
La primera conclusión que sacamos es que en Andalucía la vivienda nueva tiene una rentabilidad por alquiler relativamente baja ya que el precio de la vivienda es relativamente elevado, y los alquileres no tienen margen suficiente de subida; esto se ve muy claramente en la provincia de Málaga, tanto en vivienda nueva, como usada. En el caso de la vivienda usada, con precios más bajos, la rentabilidad por alquiler es más elevada. Por otro lado, sobre un total de ofertas de
alquiler de 58.151 para el trimestre analizado de 2020, las de vivienda nueva no llegan a un 2% de esa muestra, y aunque ha subido en los tres últimos años, el porcentaje sigue siendo muy bajo. La segunda conclusión es pues que la oferta de vivienda nueva para alquiler es muy reducida, y además concentrada el 75% entre Sevilla y Málaga; los datos de rentabilidad hay, pues, que tomarlos con precaución dada la escasa significatividad de la muestra.
Aunque al analizar mercados locales y distritos dentro de las ciudades más grandes, las rentabilidades brutas concretas serán dispares, esta aproximación por provincias nos da una visión general del mercado de alquiler que se corresponde con la percepción que a priori se tiene del mismo, esto es, una elevación considerable de los precios, principalmente de la vivienda nueva, sin que los alquileres puedan seguirlos. La rentabilidad puede ser distinta tomando el coste de la vivienda nueva de promotores que se dedica a alquiler, no su precio de mercado; las rentabilidades de inversores que no promueven y se dedican al alquiler suelen ser aún más bajas, porque pagan más por las viviendas que adquieren. Por otra parte, de esta rentabilidad hay que deducir impuestos, seguros, amortizaciones, y mantenimiento, a cargo del arrendador, y en su caso la hipoteca. Quizás la idea de más interés actual que puede sacarse es la complejidad en determinación y cálculo de la rentabilidad para alquiler, por lo que el debate sobre los alquileres necesitaría una base de información y análisis más completa, que considerara todos los aspectos de oferta y demanda que intervienen en la formación del alquiler. La información detallada puede verse en el siguiente enlace: https://euroval.com/observatorio-inmobiliario-rentabilidad-yvivienda-nueva-para-alquileren-andalucia/
Las diferencias por provincias en las caídas no van a ser muy significativas