De primera okupación, la nueva licencia urbanística

No es necesario que lo público reanime los patronatos de la vivienda, puesto que se dispone de capital privado suficiente para construir las necesarias

CAUSA sorpresa que el Gobierno hay tardado cinco años en darse cuenta de que tenemos un problema de vivienda en España. Es un problema con múltiples causas, normativa urbanística incluida, que no se puede resolver al modo populista: soluciones simples ante problemas complejos, aunque parece ser que esto es todo lo que da de sí nuestro gobierno. El método populista comienza siempre con la búsqueda de los culpables del problema, una etapa que ya ha quedado resuelta con la identificación de los denominados grandes tenedores de viviendas, ya sean modestos propietarios particulares de unas cuantas o malévolos fondos buitre. Son también culpables los que hayan decidido destinar su propiedad al alquiler turístico, movidos por un insano afán de lucro. Y a ellos hay que añadir a quienes se les haya okupado una vivienda y se vean casi imposibilitados de desalojar a los okupantes, incluso en el caso de que se trate de la morada del propietario. Naturalmente, si esa vivienda pertenece a un banco (bueno o malo) o a un gran tenedor tal cosa parece poco menos que perfectamente admisible, aunque sea un atentado contra el derecho de propiedad. Esto es muy serio, porque este derecho y su libre ejercicio son el fundamento de la prosperidad de una sociedad; por eso creo que otorgar derechos a los okupantes es algo muy grave.

El Gobierno ha conjugado anuncios de movilización (sic) de más de 100.000 viviendas - ¿cómo se moviliza un bien inmueble?, me pregunto- con la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Tales anuncios fueron criticados al momento, por la indisponibilidad real de buen número de ellas, porque se tardará años en disponer de las de nueva construcción e incluso porque la propuesta afecta a competencias autonómicas. La nueva ley ha recibido no pocas críticas, porque parece enfocarse principalmente en algo parcial: los precios de los alquileres y la defensa de la protección del okupante (incluido el inquilino que no paga su renta). En el diseño de la ley están ausentes un análisis serio del asunto de la vivienda y las vías para ampliar la oferta; aunque quizá había que aprobarla precipitadamente, tras cinco años de gobierno en los que no ha sido percibida la existencia de un problema.

Tenemos un estado constrictor (de boa, por los impuestos) que no constructor, pero no es necesario que lo público reanime los patronatos de la vivienda, puesto que ahora sí es posible disponer de capital privado suficiente para la construcción de todas las viviendas que se necesiten, a diferencia de lo que ocurría a mediados del siglo pasado. Pero para esto es necesario que haya suelo disponible y que la tramitación urbanística no se dilate más allá de lo razonable. Es perfectamente posible un buen número de nuevas viviendas se destine al alquiler, siempre y cuando ese precio que llaman «tasado» sea un precio rentable y que haya seguridad en la obtención de la renta, ya sea por desalojo del inquilino moroso –en términos razonables y precisos- o por pago subsidiario por parte del Estado. El problema no se soluciona ni limitando el aumento del alquiler en zonas tensionadas o no, ni tampoco limitando usos alternativos de una vivienda.

Estos días se viene haciendo referencia a las medidas sobre la vivienda adoptadas en Berlín, tanto porque han sido inspiradoras para los gentos del equipo de gobierno de España como para quienes las toman como ejemplo de un fracaso. La limitación del aumento de los alquileres fue el propósito de la norma establecida por el gobierno federal de Alemania en 2015. Sin embargo, las disposiciones sobre rentas, impuestos y zonificación no lograron contener las subidas de precios, lo que llevó a que en 2020 las autoridades berlinesas estableciesen una norma más dura, incluyendo la congelación durante cinco años de los alquileres en los edificios construidos antes de 2014. La política de viviendas del estado federal de Berlín es mucho más amplia que ese control y se desplegó ya en 2013 con el nombre Living in Berlin, incluyendo el plan de desarrollo urbano Living 2025. Este Estado, que cuenta con seis empresas públicas dedicadas a la construcción, ya reconoció entonces que sus serias limitaciones presupuestarias le impedían responder a las necesidades de desarrollo del mercado inmobiliario con inversión pública, subsidios o transferencias, si bien harían uso de otras capacidades a su alcance. Entre éstas, la mencionada limitación al aumento de los precios de los alquileres, cuyos efectos ya observables han sido estudiados por Ifo Institut (Universidad de Múnich), con unas conclusiones que merecen ser reseñadas. Lógicamente, se contuvo el aumento de precios en las viviendas objeto de la regulación, pero a la vez ha disminuido un 40% la oferta de alquileres de esas viviendas. Podría decirse que también es lógico, porque habrá aumentado su ocupación, ya que los inquilinos tenderán a permanecer en su vivienda y, obviamente, es imposible aumentar el parque de viviendas construidas antes de 2014, salvo que se cambie el uso de edificios no residenciales. El caso es que ha habido un desplazamiento hacia las viviendas no reguladas y sus precios de alquiler han aumentado bastante más que en las ciudades alemanas comparables, según ese acreditado instituto de investigación económica. Aunque la norma es reciente, todo apunta a que las conclusiones del estudio son sólidas y vale decir que, simplemente, se ha beneficiado a unos ciudadanos a costa de perjudicar a otros. Es pronto para saber si esa congelación de alquileres tendrá impacto en el mantenimiento y conservación de los edificios –gastos que le corresponden al propietario-, aunque la experiencia española con las viviendas de renta antigua, por ejemplo, hace pensar que sí podría tenerla. Y si alguien creyese que esto sólo sucede en países de propietarios capitalistas desalmados, habría que recordarle una conocida frase de un ministro

Se ha perdido una gran oportunidad para que el país haga las viviendas que necesita

del gobierno comunista vietnamita: «A Hanói no la destruyeron los bombardeos, la destruimos nosotros con el control de alquileres».

El razonamiento económico sobre las consecuencias de la intervención de los precios también conduce a conclusiones similares. Confiando en no parecer un pedante, cito de forma simplificada lo que a escribió von Mises en La acción humana a este respecto: «Sea cual fuere la alternativa [bloqueo de las rentas vigentes o limitación de su incremento], la regulación de los alquileres provoca inexorablemente escasez de viviendas. Incrementa la demanda y contrae la oferta». Advierte también que la regulación no sólo afecta a los inmuebles existentes, sino también a los que puedan construirse porque el inversor potencial teme que en el futuro el poder público limite de nuevo la renta a percibir.

Ya sabemos que nuestro gobierno ni escarmienta en cabeza ajena ni atiende a razonamientos no políticos, pero creo que hemos perdido una gran oportunidad de plantearnos seriamente qué es lo que no estamos haciendo bien para que, en un país no precisamente muy poblado, al margen de algunas aglomeraciones urbanas, no seamos capaces de producir las viviendas necesarias. Quizá haya que llamar a consultas al Pocero.