La promoción no despega y queda lejos del nivel precrisis, con 64.000 visados

Solvia prevé que apenas se alcancen las 110.000 viviendas iniciadas en el 2020

La recuperación del mercado inmobiliario está llegando poco a poco a la promoción de viviendas: el año pasado se cerró con 64.000 visados de nueva vivienda, un 35% de aumento respecto al año anterior, pero muy lejos de la media histórica del sector, desde 1992, de 339.000 viviendas nuevas visadas cada año, según los datos presentados ayer por la inmobiliaria Solvia. En los próximos años, además, la recuperación será también muy lenta y el informe Solvia Market View prevé que solo se superen los 100.000 visados en en 2018 y que se alcancen apenas los 110.000 en el 2020.

Según el director general de la firma, Javier García del Río, la promoción de vivienda no volverá a los niveles que se alcanzaron antes de la crisis (la media entre 1998 y 2007 fue de 607.500 viviendas nuevas al año) “porque entonces se promovía en muchas zonas en las que no había demanda real para absorber esas viviendas, como luego se demostró”. Del Río explicó que la promoción se está concentrando en Madrid y Barcelona y sus respectivas áreas metropolitanas y, con menor intensidad, en Málaga, Sevilla y recientemente Valencia, así como Alicante, Córdoba y las capitales vascas. Según el informe, la gran diferencia de esta recuperación con las otras es que “la recuperación del ciclo promotor no se extenderá en mancha de aceite como las anteriores sino que seguirá localizada”.

“Lo que limita el crecimiento del sector es que faltan compradores solventes”, señaló. A su juicio, pese a la recuperación del empleo hay aún un gran número de personas, sobre todo jóvenes, con contratos precarios, que no tienen acceso a una hipoteca y no pueden comprar vivienda. También la demografía desfavorable (se reduce la población y envejece), salvo en las zonas que reciben flujos migratorios o atraen compradores extranjeros. “Por ello el mercado evoluciona a dos velocidades”, aseguró, y solo el 12% de los códi- gos postales del país concentran las subidas de precios y son mercados verdaderamente líquidos (concentran el 43% de todas las compraventas de viviendas). “Ahora mismo existe una gran correlación entre el nivel de renta de las zonas y la demanda de vivienda”.

La lenta recuperación de la promoción se debe en parte a que la crisis ha diezmado el tejido empresarial del sector, así como su músculo financiero, y las nuevas empresas, en su mayoría participadas por fondos internacionales y entidades financieras y por tanto las únicas que tienen acceso a la financiación, se centran en los grandes mercados.

Los mayores promotores, señala Solvia, son Neinor (del fondo

Los promotores son fondos extranjeros a través de empresas locales y obtienen retornos del 17% anual

Lone Star), el fondo Värde Partners (que controla Dos Puntos y Via Celere) y Aedas (del fondo Castlelake) que promueven más de 2.000 viviendas anuales. Más pequeñas son la propia Solvia y Metrovacesa (con más de 1.300 promovidas al año) y en un tercer nivel, con más de 800 viviendas anuales, promotores tradicionales saneados como Amenabar o Pryconsa, junto con Quabit, Sareb, Building Center y Kronos.

Los fondos, señala el informe, apostaron por la promoción con la compra de empresas del sector o creando estructuras propias con profesionales reconocidos, lo que les ha permitido obtener tasas internas de rentabilidad (TIR) desapalancadas del 17%.

Solvia analiza también la evolución de los precios y prevé una subida media del 7,3% hasta el 2020, igualmente con grandes contrastes: mientras el 39% de los códigos postales registran aún caídas de precios, en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona las subidas superan el 20%

Solvia espera que el número de operaciones de compraventa de viviendas registre un incremento anual de entre un 7 % y un 8% hasta alcanzar alrededor de las 550.000 unidades en el 2020.