La Vanguardia (Català) - Diners
Consolidar el desenvolupament immobiliari exigeix seguretat jurídica
El sector immobiliari entra en una fase de creixement més moderat durant els pròxims tres anys, però aquest serà més compartit al territori
Consolidar el desenvolupament del sector immobiliari, que passa per unmoment de clar optimisme, requereix avançar en la seguretat jurídica a fidemantenir la confiança dels compradors i dels inversors, donar estabilitat al mercat i evitar les fluctuacions brusques en el preu que afecten els usuaris de l’habitatge. Aquesta és una de les principalsconclusionsdelsDiàlegs de Futur Banc Sabadell amb La Vanguardia per tractar la situació i elsreptesdefuturdelsectorimmobiliari que s’han celebrat aquesta setmana.
Jaume Oliu Barton, subdirector general de Banc Sabadell, que va exercir d’amfitrió juntament amb Pere Guardiola, director general comercialdelGrupGodó, considera que, després de quatre anys de creixement molt intens, el sector immobiliari entra en una fase de consolidació, amb un ascens més moderat els pròxims tres anys, però que serà més compartit a tot el territori. Enaquestanovaetapa, segons a parer seu, s’ha de potenciar almàximel mercat del lloguer, que ha de ser potent i sòlid per poder atendre l’augment de la demanda. “Les administracions públiques –afirma– estan intentant regular els preus, però, per aconseguir aquest objectiu, és més pràctic optarperincrementarl’ofertaperquè el mercat s’autoreguli”.
Les grans àrees metropolitanes comBarcelonaiMadrid, considera Jaume Oliu, necessiten una intervenció pública activa per fomentar la rehabilitació i la planificació de les ciutats, perquè puguin disposar d’habitatges més assequibles i per- què siguin més atractives per a la captació del talent. “La política urbanística en aquelles zones s’ha d’accelerar”, afegeix.
Jaume Oliu explica que a Espanya, el 2017, es van donar el doble de llicències de rehabilitació que durant l’època de màxim auge del sector: fins a un total de 197.000 metresquadrats, tot iqueencaraés una xifra insuficient. “Cal agilitzar la producció d’habitatge, i això inclou tots els permisos administratius, la tramitació de llicències i la gestió del sòl iurbanització”.
Desdelpuntdevista del finançament, segons la seva opinió, també hi ha una seguretat més gran que abans. Els bancs acompanyen els compradors, però amb un risc compartit, jaqueun60% del finançament és bancari però un 40% es fa amb fons propis. També es dona elcasquehihamésamortitzacions que concessions de crèdit, de maneraqueel perfilderisc es redueix, ja que l’economia es despalanqueja. Francisco Javier Martín, director general d’Arquitectura, Habitatge iSòl del MinisterideFoment, detectaunclima d’optimisme en el sector; no només pel ritme de creixement, sinó també per la voluntat de fer bé les coses, amb plantejamentssòlidsiprofessionals. Considera que és un moment d’oportunitat que cal aprofitar. Una de les claus que fins ara no s’havia donat, segons el seu parer, és la confiança que es detecta entre tots els agents del sector. Afegeix que, perquè l’Estat pugui garantir el dret a l’habitatge, necessita la col·laboració, la complicitat i el consens de tots: deles altresadministracionspúbliques, que tenen competències en habitatge, i del conjunt del sector privat, tant dels promotors com dels constructors i dels fons d’inversió.
Francisco Javier Martín justifica la necessitat d’estudiar com intervenirenels mercatsdelloguermés tensionats demanera excepcional, tant en l’espai com en el temps, a fi de frenar augments desproporcionats de preus, atès que es tracta d’un mercat poc transparent en el qualnohihaequilibrientre oferta i demanda, com passa a Madrid, Barcelona, les Balears, València, Màlaga o Sevilla. Afirma que més d’un 80% dels ciutadans demana mesures per controlar els lloguers. “Però, a més d’això –afegeix–, cal prendremesures per generar oferta allà on es necessita”. Recorda, sobre aquest fet, el pla del Govern per construir20.000habitatges als llocs on hi hagi tensions, si bé adverteix que això trigarà quatre o cinc anys.
Concha Osácar, cofundadora d’Hispania-Azora, assenyala que hi ha poca inversió d’habitatge de lloguer. Diu que a Espanya falten 1,5 milions d’habitatges de lloguer protegits, la qual cosa suposa una quantitat equiparable a un 25% del producte interior brut, i espregunta d’on sortirà el finançament necessari. Unfactordecisiuquehipot ajudar és l’arribada a Espanya de fons de pensions que busquen in-
Les àrees metropolitanes necessiten fomentar la rehabilitació i la planificació
versionspatrimonialsallargtermini i que aposten pel lloguer. El problemaésqueaquestmercatnoestà prou professionalitzat. Només entre un 2% i un 4% del mercat està en mans de fons. Tota la resta pertany aparticulars”.
Osácar adverteix que en el mercatdellloguerespanyolhihamolta confusió, i que això no és positiu per al seu desenvolupament. Explicaquecalveure-hoatresnivells. En primer lloc hi ha l’habitatge de lloguer de caràcter social, que és responsabilitat de les administracions públiques. En segon lloc es troba la necessitat d’habitatge protegit de lloguer amb rendes assequiblesperaunagranmajoriadela població. Aquesta la podria finançar i construir la iniciativa privada si pogués accedir a ofertes de sòl per part del sector públic (drets de superfície), cosa que permetria ajustar els preus. I el tercer apartat correspon a l’habitatge lliure amb lloguers a preu de mercat, que és necessari per al desenvolupament econòmic de les ciutats: “Són aquestes tres situacions –afirma– a les quals cal donar una resposta adequada, a cadascuna, per evitar la confusió reguladora actual. El finançament privat pot actuar en tots aquests camps sempre que hi hagi un marc legal i de funcionamentclar i estable”.
Óscar Mateu, CEO de Yaencontré, destaca, per la seva banda, que el gran repte per al futur el sector immobiliari està en la transformació digital: “Després de la crisi –sosté– ha arribat el moment de la innovació, coms’està veient”.
La transformació digital afecta els processos en tots els àmbits del sector immobiliari –afegeix Mateu– i té un llarg recorregut, que va des de la innovació en productes fins a la comercialització. Explica quearatambécomençaatreballarse amb la realitat virtual i els hologrames. Afegeix, aixímateix, queel governdela gestiódelesdades(big data, analytics)
pot ajudar molt en tots els processos: “Avançar en la transformació digital farà el sector immobiliari més competitiu, més eficient imés adaptat al mercat”.
Patricia Martínez, consellera delegada de Tarraco Empresa Constructora, alertadel’intensaugment dels costos de la construcció, que van caure un 20% durant la crisi peròqueenl’actualitatjahanexperimentat una recuperació similar. Assenyala que ha augmentat el preu de tots els materials, en gran part a causa de l’increment del petroli, i que també s’ha incrementat el costdelamàd’obra. El sector, en aquest sentit, pateix les conseqüències del descens de persones ocupades que va tenir lloc com a conseqüència de la crisi, com també de la desaparició de nombroses empreses, sobretot petites i mitjanes. Aquest augment de costos de la construcció té un encaix difícil en el mercat.
Patricia Martínez coincideix amb Óscar Mateu que la innovació potajudarareduircostos. Enlamillora de la planificació de les obres ja s’ha avançat molt involucrant tots els que participen en el procés de construcció.
Fernando Azofra, soci d’Uría Menéndez, explica que un altre problema que afecta el desenvolupament del sector immobiliari, en què coincideixen tots els participants, és la manca de seguretat jurídica que s’ha generat entorn del dret de propietat. La profusió de normatives administratives que intenten regular-lo i l’establiment defacultats exorbitantsenfavorde les administracions públiques (com ara, recentment, el dret de tempteig establert a favor de l’Ajuntament de Barcelona sobre edificis plurifamiliars utilitzats com a habitatge), genera preocupació i inquietud entre els inversors.
La falta de seguretat jurídica per laintervencióadministrativasobre el dret de propietat afecta les decisions d’inversió i perjudica el funcionament eficient del mercat. A parer de Fernando Azofra, en comptes d’això les administracionspúbliqueshauriendefomentar l’harmonització normativa i generar sòl edificable.
La tendència a l’homogeneïtzació de les normatives europees xoca amb l’enorme dispersió que existeix a Espanya, en part a causa deles diferentscompetènciesestatals, autonòmiques i locals. És un problema que fragmenta el mercat i que ens fa menys competitius en unmóncada vegadamésglobal.
Antoni Ferré, secretari general del Consorci de la Zona Franca, afirma que certament les lleis que afecten l’urbanisme i el sector immobiliari es canvienambmassa facilitat i generen molta inseguretat jurídica. Reconeix que les lleis que afecten l’urbanisme i habitatge s’han de modificar, però això no ha decomportarquees faciunareforma sistèmica cada any. “La legislació –diu– necessita solidificar-se”.
Antoni Ferré també afirma que les entitats públiques, que són grans propietàries de sòl, l’han de gestionar amb eficàcia. Sobre aquest fet posa com a exemple que el Consorci disposa de quatre milions de metres quadrats per desenvolupar projectes amb la iniciativa privada.
CarminaGanyet, directorageneralcorporativadeColonial, explica que el sector immobiliari s’ha consolidat, en bona part, gràcies als inversorsestrangers. Sostéqueelque necessiten és transparència, professionalitatiunesreglesdejocclares i predictibles. “Hem de donar als inversors estrangers el marc d’actuació que necessiten –afegeix–. No es tracta de capital especulatiu, sinó que són grans companyies patrimonialistes que gestionen diners d’estalviadors de tot el móniqueinverteixenambvocació d’estabilitat i de retorn a llarg termini. Ésunainversióqueelpaísnecessita, igual com l’estabilitat que exigeixen”.
Un altre aspecte que tracta Ganyetésla necessitatquepresentael sector immobiliari de tenir més en compte les característiques de la demanda: “Cal ser flexibles –opina- i, en el mercat d’oficines, oferir elquelesempresesiel talent volen. En l’actualitat la tendència és la d’oferir oficines compartides, que facilitin el coworking. Però hi ha molt poca oferta en aquest sentit. Tan sols un 1% a Barcelona i Madrid, davant un 15% en altres ciutats europees”
Francisco Pérez Medina, CEO de la promotora SDIN, adverteix que l’Administració no hauria de demonitzar els fons d’inversió estrangers, ja que es corre el risc de perdre uns agents econòmics que són clau de cara a resoldre el problema de l’habitatge. Afirma que a Espanya es construeixen actualment cent mil habitatges anuals quan se’n necessiten més de 150.000. En el cas de Barcelona el problemaésmésgran, perquè, sota el seu punt de vista, es necessitarien 5.000 nous habitatges l’any i tan sols se’n construeixen 1.000. “És evident –afegeix– que es necessita una col·laboració publicoprivada mésgranperfomentarlaconstrucció de nous habitatges”.
Una altra qüestió que planteja Francisco Pérez Medina és la necessitat d’avançar en la simplificació administrativa. El temps de concessió de llicències per a la construcció a Barcelona és d’un a dos anys, un període que resulta excessiu en comparació amb els terminisqueesdonenenaltresciutats europees. Posa com a exemple que, aIrlanda, siendosmesosnohi ha resposta administrativa la llicència es considera concedida.
“L’augment dels costos de la construcció, tant de materials com de mà d’obra, constitueix un problema per al futur del sector”
“La inversió estrangera necessita transparència, professionalitat i unes regles de joc que siguin clares i predictibles”
“Avançar en la transformació digital farà el sector immobiliari més competitiu, més eficient i més adaptat almercat”
“Les normes que afecten l’urbanisme i el sector immobiliari es canvien amb massa facilitat i generen molta inseguretat jurídica”
“La falta de seguretat jurídica afecta les decisions d’inversió i perjudica el funcionament eficient del mercat”
“A Barcelona cal construir 5.000 nous habitatges cada any per atendre la demanda, i tan sols se’n construeixen 1.000”