Condicions més clares i delimitades per contractar una hipoteca
La nova llei abarateix l’amortització anticipada i el canvi de tipus variable a fix
Empesos per la necessària transposició d’una directiva europea i l’allau de clatellades judicials, el Govern central modifica les regles de joc de les hipoteques. La clarificació del procés i l’abaratiment d’algunes de les clàusules més habituals guien, segons el Ministeri d’Economia, les principals novetats introduïdes en l’avantprojecte de llei de crèdit immobiliari que ahir va remetre al Consell d’Estat. Aquestes són algunes de les principals novetats que presenta la reforma hipotecària.
Dues propostes. Les entitats bancàries hauran d’especificar als seus clients per escrit quina oferta d’hipoteca els fan si només es contracta el préstec i quant els costarà cada un dels productes que els ofereixen –assegurança de vida, de la llar, targetes...– perquè les condicions de la seva hipoteca millorin.
Dues visites al notari. El banc ha de proporcionar al client, almenys una setmana abans de firmar, documentació sobre l’oferta, que reculli les “clàusules sensibles” i estimacions d’evolució dels tipus d’interès. La informació també ha de detallar quines despeses corresponen al consumidor i de quines es fa càrrec l’entitat. Amb tota la documentació, en el termini de set dies el client ha d’anar a un notari, qui l’assessorarà gratuïtament sobre els termes del contracte i atendrà els seus dubtes. A més, el notari ha d’acreditar amb una acta que ha rebut la informació necessària i que l’entén. Aquest document és imprescindible per subscriure la hipoteca. Després de la firma, ni notaris ni registradors no podran inscriure aquest préstec si inclou clàusules abusives.
Registre de clàusules no autoritzades. Hi haurà una llista que recollirà les condicions hipotecàries considerades abusives per sentència ferma. Aquesta llista l’han de consultar notaris i registradors per comprovar la legalitat del contingut del contracte, tot això abans d’inscriure qualsevol préstec a l’habitatge. També es “reforça” el règim sancionador, com a conseqüència de les seves noves responsabilitats.
Incentiu al pas d’hipoteques
de tipus variable a fix. Si el client vol canviar la seva hipoteca de tipus d’interès variable a fix, el banc tindrà dret a rebre una comissió màxima del 0,25% del capital prestat, sempre que aquesta modificació de les condicions es produeixi en els tres primers anys des de la constitució del préstec. Aquesta comissió és igual tant en el cas de quedar-se al mateix banc com si es tria una altra entitat. A més, els aranzels notarials i registrals per inscriure en escriptura pública les noves condicions del préstecs seran més baixos. Segons expliquen fonts del Ministeri d’Economia i Competitivitat, es beneficiaran d’una bonificació del 90%.
Amortització anticipada total o
parcial. Amb la nova llei, i tal com fixa la directiva europea, el consumidor podrà amortitzar en qualsevol moment tot o part del deute que manté amb el banc. En el cas de les hipoteques a tipus variable, l’entitat només carregarà una comissió en els cinc primers anys de vida del préstec: fins al 0,5% el tres primers anys i fins al 0,25% entre el tercer i el cinquè any. Per als que tenen contractat un préstec amb tipus d’interès fix, serà com a màxim del 4% en els deu primers anys i del 3%, a partir d’aleshores. Per a aquest tipus de contracte, en l’actualitat s’estableix una compensació per risc d’interès sense límit, de la qual ja havien advertit alguns experts. En tots els casos, ressalten en Economia, es produirà una sensible rebaixa perquè en l’actualitat la compensació es calculava en funció del capital pendent d’amortitzar i, amb l’aprovació de la llei, serà sobre l’amortitzat.
Execució per impagament.
Fins ara, si algú no pagava tres quotes de la seva hipoteca es podia posar en marxa el procés d’execució –primer pas per a un desnonament–. El text nou estableix que, en la primera meitat d’anys de vigència del préstec, el banc resoldrà el contracte després de l’impagament de mensualitats que superin el 2% del capital concedit o nou quotes mensuals. En la segona meitat, l’impagament ha de ser equivalent al 4% del capital concedit o dotze quotes mensuals.
Interessos de demora. El text fixa el recàrrec que s’ha de pagar per incomplir els terminis de la hipoteca. En concret, serà tres vegades l’interès legal dels diners durant el període en què es reclami l’impagament.
Préstecs en moneda estrangera. Seguint els paràmetres de la normativa europea, la reforma reconeix el dret del consumidor a convertir a tota hora el seu deute d’una moneda estrangera a l’euro.
Contracte tipus. Queda per a un posterior desenvolupament normatiu la confecció d’un model de contracte d’hipoteca senzill i de fàcil comprensió, que es podrà utilitzar si les parts ho decideixen.
També els autònoms. La nova llei de crèdit immobiliari va més enllà de la regulació comunitària i inclou com a beneficiari de la protecció fixada no només els consumidors finals, sinó també els autònoms.
Aplicació. L’avantprojecte de llei arriba ara al Consell d’Estat. Una vegada tingui el seu dictamen i el de la resta d’òrgans de consulta, el Govern espanyol ho aprovarà en Consell de Ministres. Fonts governamentals confien que aquest vistiplau arribi a començaments de tardor. Llavors, començarà el tràmit parlamentari i l’Executiu, sense prou majoria, l’haurà de negociar amb altres grups. En tot cas, bona part dels canvis de les condicions s’aplicaran als préstecs que se subscriguin una vegada s’aprovi la llei.
Encarirà les hipoteques, la reforma? Durant els mesos que ha durat el procés d’elaboració de l’avantprojecte de llei, el sector bancari ha apuntat el risc que aquests canvis acabin encarint els préstecs immobiliaris a Espanya. Des d’Economia defensen que la reforma ha d’ajudar a reduir l’elevada xifra de plets per contractes hipotecaris i, a més, “no hauria” de tenir un impacte negatiu en el cost dels préstecs.