VA­LOR Y RIES­GOS DE LAS HI­PO­TE­CAS

La Vanguardia - Dinero - - IDEAS Y DEBATES -

En Es­pa­ña una ele­va­da par­te de las vi­vien­das son pro­pie­dad de quie­nes vi­ven en ellas, tan­to si son usa­das de for­ma ha­bi­tual o co­mo se­gun­da re­si­den­cia. En la ma­yor par­te del mun­do se re­cu­rre al al­qui­ler, ex­cep­to cuan­do la pro­pie­dad no pue­de ges­tio­nar­lo o bien cuan­do hay for­mas de ac­ce­der al cré­di­to a lar­go pla­zo, con un vo­lu­men ele­va­do y cos­te ase­qui­ble. La pe­cu­lia­ri­dad de Es­pa­ña, ra­di­ca en que, te­nien­do una muy li­mi­ta­da ca­pa­ci­dad de cré­di­to (ex­cep­to los pri­me­ros sie­te años de es­te si­glo), ge­ne­ra­ba su­fi­cien­te fi­nan­cia­ción co­mo pa­ra que la ma­yor par­te de las fa­mi­lias (el 83%, se­gún el INE) fue­ran pro­pie­ta­rias de su ca­sa o su pi­so, lo que fue po­si­ble gra­cias a la ca­li­dad del pro­duc­to fi­nan­cie­ro hi­po­te­ca.

La hi­po­te­ca es un cré­di­to per­so­nal que, ade­más, vin­cu­la a la vi­vien­da fi­nan­cia­da con ella y al pro­pie­ta­rio, a lo que se aña­de, en mu­chos ca­sos, un ava­lis­ta adi­cio­nal. Es­ta com­bi­na­ción, jun­to a la lar­ga vi­da del pro­duc­to lo ha­ce in­tere­san­te pa­ra am­bas par­tes. El pro­duc­to es só­li­do y eso lo aba­ra­ta, es a lar­go pla­zo y eso lo ha­ce ase­qui­ble y pre­fe­ri­ble al cré­di­to es­tán­dar, es­ta es la ra­zón por la cual una bue­na par­te de ha­bi­tua­les ve­ra­nean­tes ex­tran­je­ros pre­fie­re una hi­po­te­ca en lu­gar del cré­di­to sin más. En con­di­cio­nes nor- ma­les du­ran va­rios años, aho­ra están en torno a seis años y al ini­cio de la cri­sis en unos sie­te años. Los pro­ble­mas ac­tua­les afec­tan a una pe­que­ña fran­ja, mien­tras que ca­si el 97% de las fa­mi­lias es­pa­ño­las con hi­po­te­ca ha­cen frente a sus obli­ga­cio­nes de pa­go.

Con el ad­ve­ni­mien­to del eu­ro al­gu­nas ca­jas de aho­rros usa­ron las hi­po­te­cas co­mo ga­ran­tías pa­ra re­ci­bir fi­nan­cia­ción de otros paí­ses de la UE, con la que cos­tea­ban com­pras de te­rre­nos y pi­sos. Esa abun­dan­cia re­ba­jó los tipos de in­te­rés, au­men­tó la com­pe­ten­cia y re­la­jó los cri­te­rios –aná­li­sis de ca­pa­ci­dad de pa­go, ca­li­dad de

Ca­si el 97% de las fa­mi­lias es­pa­ño­las con hi­po­te­ca, ha­cen frente a sus obli­ga­cio­nes de pa­go

las ga­ran­tías y pla­zos de re­ven­ta–, con lo que per­so­nas sin an­ti­güe­dad en el em­pleo, in­mi­gran­tes re­cién lle­ga­dos y otros, re­ci­bie­ron cré­di­tos de ba­ja ca­li­dad que se mos­tra­ron in­sol­ven­tes a me­di­da que avan­za­ba la cri­sis. Lo mis­mo ocu­rrió con la fi­nan­cia­ción pa­ra la com­pra de te­rre­nos y la edi­fi­ca­ción de vi­vien­das, de mo­do que el 2011 se ce­rró, se­gún da­tos del Mi­nis­te­rio de Fo­men­to, con cer­ca de 677.000 vi­vien­das ofre­ci­das y no com­pra­das.

En si­tua­cio­nes nor­ma­les la hi­po­te­ca tie­ne una so­li­dez su­pe­rior a la mortgage de los EE.UU., en don­de el acre­di­ta­do da la lla­ve de la ca­sa y des­apa­re­ce. Con la hi­po­te­ca eso no es po­si­ble, de mo­do que el acre­di­ta­do in­sol­ven­te tie­ne un pro­ble­ma y la en­ti­dad fi­nan­cie­ra otro. La es­ti­ma­cio­nes más sol­ven­tes cal­cu­lan que los desahu­cios de pri­me­ra vi­vien­da en los úl­ti­mos cua­tro años están en­tre 4.000 y 15.000; es una cifra al­ta, pe­ro pe­que­ña com­pa­ra­da con el nú­me­ro de hi­po­te­cas. Otros pro­ble­mas de pa­go afec­tan a un nú­me­ro bas­tan­te ma­yor, que las en­ti­da­des ban­ca­rias han ido sol­ven­tan­do con am­plia­cio­nes de los pla­zos de amor­ti­za­ción, con la re­duc­ción de ca­pi­tal y re­duc­ción de in­tere­ses.

El ac­tual Go­bierno de Es­pa­ña ha pro­mul­ga­do reales de­cre­tos pa­ra ayu­dar a la re­duc­ción de los pro­ble­mas de las fa­mi­lias con di­fi­cul­ta­des de pa­go. Uno, es el real de­cre­to-ley 6/2012 de 9 de mar­zo (BOE 10 mar­zo 2012), de “me­di­das ur­gen­tes de pro­tec­ción de deu­do­res hi­po­te­ca­rios sin re­cur­sos”. Otro es el real de­cre­to-ley 27/2012, de 15 de no­viem­bre (BOE vier­nes de no­viem­bre de 2012), de “me­di­das ur­gen­tes pa­ra re­for­zar la pro­tec­ción a los deu­do­res hi­po­te­ca­rios”. En su con­jun­to dan me­di­das pa­ra la re­es­truc­tu­ra­ción y de­fi­nen el um­bral de ex­clu­sión. El pri­me­ro tra­ta la mo­de­ra­ción de los in­tere­ses mo­ra­to­rios, un có­di­go de bue­nas prác­ti­cas, la su­je­ción al mis­mo, su se­gui­mien­to y las con­se­cuen­cias de­ri­va­das su apli­ca­ción in­de­bi­da. El se­gun­do re­co­ge la sus­pen­sión de los lan­za­mien­tos so­bre vi­vien­das ha­bi­tua­les de co­lec­ti­vos es­pe­cial­men­te vul­ne­ra­bles, dis­po­ne la cons­ti­tu­ción de un fon­do so­cial de vi­vien­das pro­pie­dad de en­ti­da­des de cré­di­to que fa­ci­li­te a co­ber­tu­ra a las per­so­nas des­alo­ja­das de su vi­vien­da ha­bi­tual y el tra­ta­mien­to de los pro­ce­di­mien­tos en cur­so.

Con es­te en­fo­que se en­ca­ran al­gu­nos pro­ble­mas reales, acu­cian­tes y sa­ca­dos a la luz por los me­dios de co­mu­ni­ca­ción. Que­dan

Las fa­mi­lias que cum­plen con sus obli­ga­cio­nes de pa­go su­fren el de­te­rio­ro del va­lor de su ca­sa

más, que no por si­len­cio­sos son me­nos acu­cian­tes. En­tre otros es­tá, por una par­te, la re­duc­ción de los pre­cios de los pi­sos, que aho­ra son un 25% más ba­ra­tos que en el 2004, lo que, es­ti­ma­do en pre­cios reales, lle­ga­ría a equi­va­ler al 32% en tér­mi­nos reales (véa­se J.D. Pi­na, In­for­me men­sual, La Cai­xa n. 362, no­viem­bre 2012). Otra pre­ci­sión con­cier­ne a la irre­tro­ac­ti­vi­dad de las nor­mas, que no pue­den apli­car­se a cir­cuns­tan­cias an­te­rio­res a su pro­cla­ma­ción… Por otra par­te, bue­na par­te de la ban­ca ya se an­ti­ci­pó a esa dis­po­si­ción lle­gan­do a acuer­dos vo­lun­ta­rios, muy pa­re­ci­dos a los que pro­mul­ga la nor­ma, rea­li­za­dos con fa­mi­lias con di­fi­cul­ta­des de pa­go.

Las fa­mi­lias que cum­plen con sus obli­ga­cio­nes de pa­go su­fren el de­te­rio­ro del va­lor de su ca­sa. Eso no es na­da nue­vo por­que eso de­ri­va de que hay me­nos ac­ti­vi­dad y di­ne­ro, pe­ro con la vuel­ta al cre­ci­mien­to se re­cu­pe­ra­rá, de mo­do que no es un mo­ti­vo pa­ra cues­tio­nar la con­ve­nien­cia de man­te­ner las obli­ga­cio­nes de pa­go. Por su par­te, el Go­bierno ha cum­pli­do con el de­ber de pro­te­ger el ins­tru­men­to con­trac­tual (la hi­po­te­ca) y la pro­pie­dad, am­bas por bue­nas ra­zo­nes, y, yen­do más allá del res­pe­to a la ley y la éti­ca del cum­pli­mien­to de obli­ga­cio­nes, tam­bién de­be ac­tuar, por­que cual­quier re­la­ja­mien­to adi­cio­nal pue­de ser in­ter­pre­ta­do por las agen­cias de ca­li­fi­ca­ción co­mo una re­duc­ción de la ca­li­dad de las emi­sio­nes de cé­du­las hi­po­te­ca­rias y los bo­nos de los fon­dos de ti­tu­la­ción, pues­to que tie­nen a los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios co­mo ga­ran­tía. De he­cho, hay in­ter­pre­ta­cio­nes con­cre­tas en ese sen­ti­do de las que se ha he­cho la pren­sa (véa­se Mi­guel A. Valero,

Dia­rio abier­to, 5/XII/2012). Si esa re­cla­si­fi­ca­ción se ma­te­ria­li­za­ra arras­tra­ría a to­da la deu­da del país ha­cién­do­la aún más ca­ra, es­pe­cial­men­te a lo re­la­cio­na­do con la vi­vien­da.

ÁN­GEL NA­VA­RRE­TE / BLOOMBERG

El año 2011 se ce­rró, se­gún da­tos del Mi­nis­te­rio de Fo­men­to, con cer­ca de 677.000 vi­vien­das ofre­ci­das y no com­pra­das

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