La vivienda se despereza y se prepara para la recuperación
Algo se mueve en el sector residencial en España, aunque la situación sigue siendo complicada y hasta el 2015 no se esperan signos más claros de crecimiento
El mercado de la vivienda despierta. Las grandes cifras, las que se refieren a toda España, dan cuenta de algunas mejoras, aunque tímidas. En muchos segmentos los indicadores siguen a la baja, pero en otros hay crecimientos apreciables, lo que da un resultado global que pinta mejor que hasta hace bien poco. Porque, atención, no hay un único mercado residencial. Hay muchos. No se comportan del mismo modo las grandes ciudades que las medianas o pequeñas, un barrio que otro, las zonas turísticas que las rurales… El despegue será una realidad pero las velocidades variarán según la localización, advierten los expertos. Y en algunas, el panorama seguirá siendo malo durante mucho tiempo porque tienen un exceso de ladrillo difícil de digerir. En cualquier caso, el 2014 va a ser un año distinto. El cambio de ciclo ya está aquí, aunque va a ser lento. En el 2015 se esperan signos de recuperación más claros.
Este cambio se advierte desde el último semestre del 2013 y, especialmente, en el inicio del 2014. Con todo, los números deben tomarse con cautela porque en las comparaciones del arranque del año se nota el efecto de las modificaciones fiscales que entraron en vigor el 1 de enero del 2013, que anticiparon muchas compras a finales del 2012. Aún así, en su último informe, el del primer trimestre del 2014, los notarios destacan el incremento interanual del número de transacciones, que alcanzó el 45,5% y el empuje de los precios, de un 1,6%, aspectos que, a su entender, también se deben a que se está dando una “estabilización en las ventas” y ya se observa un “cambio de tendencia” en el sector o, al menos, “el fin de la espiral depresiva”. El INE confirma que en marzo se registró un 5,2% más de compraventas que en febrero. Y si se consideran los doce meses anteriores, las operaciones crecieron un 22,8%, primera alza interanual en once meses. Efectivamente, algo se está moviendo.
“Los datos macroeconómicos nos indican que ya podemos decir que se ha tocado suelo, el inmobiliario está reflejando la mejora que se está dando en muchos ámbitos, como el del empleo, el del PIB, el de la producción industrial, el los de los índices de confianza...”, destaca Rafael Pampillón, catedrático de Econo- mía Aplicada de la Universidad CEU-San Pablo y profesor del IE Business School. Así, cada vez hay más gente que se anima a comprar, en gran medida atraída por los precios que, a su juicio, “en general, no tienen mucho más margen para bajar, porque desde que se inició el ajuste han caído por encima del 40%”.
“Hay un cambio significativo desde el tercer trimestre del 2013, que estuvo marcado por la entrada de capital extranjero”, destaca José García-Montalvo, catedrático del departamento de Economía y Empresa de la Universitat Pompeu Fabra, que también ve evidentes signos de recuperación. El año pasado, los foráneos concentraron el 11,15% del total de operaciones, un 36,6% más que en el 2012, según datos de los registradores de la propiedad. Este colectivo tiene un perfil muy distinto al de antes de la crisis. Hoy compran viviendas en España ciudadanos de países menos afectados por la recesión o con fuerte poder adquisitivo que adquieren propiedades con una orientación claramente turística. Por ello, eligen localizaciones de grandes ciudades, especialmente Barcelona y Madrid, y de la costa. El año pasado, los extranjeros coparon el 30,7% de las ventas en Baleares, el 24,8% en la Comunidad Valenciana, el 24,6%
Los compradores extranjeros han animado el mercado, pero hace falta más crédito para reactivarlo del todo
en Canarias o el 11,5% en Catalunya.
El capital internacional también ha entrado, y con fuerza, por otra vía: la de los fondos inmobiliarios, que en el último año han visto en España muchas oportunidades para invertir y se centran en grandes operaciones, también en el ámbito de las oficinas y de los hoteles. Cierto que primero fueron los fondos buitre, pero desde hace unos meses han dejado paso a los demás, que tienen voluntad de permanencia.
Ambas tipologías de compradores foráneos –los individuales y los fondos– se han quedado muchas de las viviendas que pasaron a manos de los bancos y que han acabado vendiéndose a precio de saldo. Su colocación ha contribuido –y mucho– a la bajada de los precios. Pero también, especialmente los individuales, han adquirido inmuebles de nivel alto en el mercado general por sumas más altas que las que los españoles están dispuestos a pagar y han mejorado las expectativas de venta.
Así, este grupo habría contribuido a frenar la caída de precios, destaca García-Montalvo.
El stock es otra de las claves. Los datos oficiales cifran en unas 550.000 las viviendas nuevas vacías en España, una cantidad que se está reduciendo debido al bajísimo ritmo de construcción. Hoy, hay unas 130.000 menos que en el 2009. Y se estima que unas 250.000 están mal ubicadas, que el mercado difícilmente las podrá absorber. “Es un problema complejo que no nos puede confundir –advierte Carlos Ferrer-Bonsoms. director de residencial de la consultora CBRE–; mientras hay zonas donde sobra oferta nueva, en otras, caso de Barcelona, falta”. Este desequilibrio afectará al precio. Aunque no se esperan grandes repuntes. “Una cosa es que se estén activando las operaciones y otra muy distinta que los precios vayan a rebotar –advierte–; sólo subirán algo en las ubicaciones más atractivas, en general se están estabilizando”.
Llegados a este punto, cabe preguntarse por el crédito. Sin él, el mercado no crecerá suficientemente. Se da la circunstancia de que más de la mitad de las compras se están haciendo con cash. Muchas, a cargo de sociedades que destinan los activos adquiridos fundamentalmente al alquiler, que va a más precisamente por las dificultades de acceder a hipotecas. Los expertos constatan que en los últimos meses las entidades financieras están autorizando más operaciones, pero el volumen sigue siendo pequeño y si se consideran todas las hipotecas vivas, las cifras siguen cayendo. Por otra parte, esta financiación sólo llega a sectores con rentas de cierto nivel, a los que los bancos quieren captar. Los expertos auguran que este año y especialmente el que viene, a medida que se vayan desprendido de sus activos inmobiliarios pendientes de colocar, las entidades financieras darán más crédito. Sólo así se completará el cambio de ciclo.