La vi­vien­da se des­pe­re­za y se pre­pa­ra pa­ra la re­cu­pe­ra­ción

Al­go se mue­ve en el sec­tor re­si­den­cial en Es­pa­ña, aun­que la si­tua­ción si­gue sien­do com­pli­ca­da y has­ta el 2015 no se es­pe­ran sig­nos más cla­ros de cre­ci­mien­to

La Vanguardia - Dinero - - EN PORTADA - ÓSCAR MU­ÑOZ

El mer­ca­do de la vi­vien­da des­pier­ta. Las gran­des ci­fras, las que se re­fie­ren a to­da Es­pa­ña, dan cuen­ta de al­gu­nas me­jo­ras, aun­que tí­mi­das. En mu­chos seg­men­tos los in­di­ca­do­res si­guen a la ba­ja, pe­ro en otros hay cre­ci­mien­tos apre­cia­bles, lo que da un re­sul­ta­do glo­bal que pin­ta me­jor que has­ta ha­ce bien po­co. Por­que, aten­ción, no hay un úni­co mer­ca­do re­si­den­cial. Hay mu­chos. No se com­por­tan del mis­mo mo­do las gran­des ciu­da­des que las me­dia­nas o pe­que­ñas, un ba­rrio que otro, las zo­nas tu­rís­ti­cas que las ru­ra­les… El des­pe­gue se­rá una reali­dad pe­ro las ve­lo­ci­da­des va­ria­rán se­gún la lo­ca­li­za­ción, ad­vier­ten los ex­per­tos. Y en al­gu­nas, el pa­no­ra­ma se­gui­rá sien­do ma­lo du­ran­te mu­cho tiem­po por­que tie­nen un ex­ce­so de la­dri­llo di­fí­cil de di­ge­rir. En cual­quier ca­so, el 2014 va a ser un año dis­tin­to. El cam­bio de ci­clo ya es­tá aquí, aun­que va a ser len­to. En el 2015 se es­pe­ran sig­nos de re­cu­pe­ra­ción más cla­ros.

Es­te cam­bio se ad­vier­te des­de el úl­ti­mo se­mes­tre del 2013 y, es­pe­cial­men­te, en el ini­cio del 2014. Con to­do, los nú­me­ros de­ben to­mar­se con cau­te­la por­que en las com­pa­ra­cio­nes del arran­que del año se no­ta el efec­to de las mo­di­fi­ca­cio­nes fis­ca­les que en­tra­ron en vi­gor el 1 de enero del 2013, que an­ti­ci­pa­ron mu­chas com­pras a fi­na­les del 2012. Aún así, en su úl­ti­mo in­for­me, el del pri­mer tri­mes­tre del 2014, los no­ta­rios des­ta­can el in­cre­men­to in­ter­anual del nú­me­ro de transac­cio­nes, que al­can­zó el 45,5% y el em­pu­je de los pre­cios, de un 1,6%, as­pec­tos que, a su en­ten­der, tam­bién se de­ben a que se es­tá dan­do una “es­ta­bi­li­za­ción en las ven­tas” y ya se ob­ser­va un “cam­bio de ten­den­cia” en el sec­tor o, al me­nos, “el fin de la espiral de­pre­si­va”. El INE con­fir­ma que en mar­zo se re­gis­tró un 5,2% más de com­pra­ven­tas que en fe­bre­ro. Y si se con­si­de­ran los do­ce me­ses an­te­rio­res, las ope­ra­cio­nes cre­cie­ron un 22,8%, pri­me­ra al­za in­ter­anual en on­ce me­ses. Efec­ti­va­men­te, al­go se es­tá mo­vien­do.

“Los da­tos ma­cro­eco­nó­mi­cos nos in­di­can que ya po­de­mos de­cir que se ha to­ca­do sue­lo, el in­mo­bi­lia­rio es­tá re­fle­jan­do la me­jo­ra que se es­tá dan­do en mu­chos ám­bi­tos, co­mo el del em­pleo, el del PIB, el de la pro­duc­ción in­dus­trial, el los de los ín­di­ces de con­fian­za...”, des­ta­ca Ra­fael Pam­pi­llón, ca­te­drá­ti­co de Econo- mía Apli­ca­da de la Uni­ver­si­dad CEU-San Pablo y pro­fe­sor del IE Business School. Así, ca­da vez hay más gen­te que se ani­ma a com­prar, en gran me­di­da atraí­da por los pre­cios que, a su jui­cio, “en ge­ne­ral, no tie­nen mu­cho más mar­gen pa­ra ba­jar, por­que des­de que se ini­ció el ajus­te han caí­do por en­ci­ma del 40%”.

“Hay un cam­bio sig­ni­fi­ca­ti­vo des­de el ter­cer tri­mes­tre del 2013, que es­tu­vo mar­ca­do por la en­tra­da de capital ex­tran­je­ro”, des­ta­ca Jo­sé Gar­cía-Montalvo, ca­te­drá­ti­co del de­par­ta­men­to de Eco­no­mía y Em­pre­sa de la Universitat Pom­peu Fa­bra, que tam­bién ve evi­den­tes sig­nos de re­cu­pe­ra­ción. El año pa­sa­do, los fo­rá­neos con­cen­tra­ron el 11,15% del to­tal de ope­ra­cio­nes, un 36,6% más que en el 2012, se­gún da­tos de los re­gis­tra­do­res de la pro­pie­dad. Es­te co­lec­ti­vo tie­ne un per­fil muy dis­tin­to al de an­tes de la cri­sis. Hoy com­pran vi­vien­das en Es­pa­ña ciu­da­da­nos de paí­ses me­nos afec­ta­dos por la re­ce­sión o con fuer­te po­der ad­qui­si­ti­vo que ad­quie­ren pro­pie­da­des con una orien­ta­ción cla­ra­men­te tu­rís­ti­ca. Por ello, eli­gen lo­ca­li­za­cio­nes de gran­des ciu­da­des, es­pe­cial­men­te Bar­ce­lo­na y Ma­drid, y de la cos­ta. El año pa­sa­do, los ex­tran­je­ros co­pa­ron el 30,7% de las ven­tas en Ba­lea­res, el 24,8% en la Co­mu­ni­dad Va­len­cia­na, el 24,6%

Los com­pra­do­res ex­tran­je­ros han ani­ma­do el mer­ca­do, pe­ro ha­ce fal­ta más cré­di­to pa­ra reac­ti­var­lo del to­do

en Ca­na­rias o el 11,5% en Ca­ta­lun­ya.

El capital in­ter­na­cio­nal tam­bién ha en­tra­do, y con fuer­za, por otra vía: la de los fon­dos in­mo­bi­lia­rios, que en el úl­ti­mo año han vis­to en Es­pa­ña mu­chas opor­tu­ni­da­des pa­ra in­ver­tir y se cen­tran en gran­des ope­ra­cio­nes, tam­bién en el ám­bi­to de las ofi­ci­nas y de los ho­te­les. Cier­to que pri­me­ro fue­ron los fon­dos bui­tre, pe­ro des­de ha­ce unos me­ses han de­ja­do pa­so a los de­más, que tie­nen vo­lun­tad de per­ma­nen­cia.

Am­bas ti­po­lo­gías de com­pra­do­res fo­rá­neos –los in­di­vi­dua­les y los fon­dos– se han que­da­do mu­chas de las vi­vien­das que pa­sa­ron a ma­nos de los ban­cos y que han aca­ba­do ven­dién­do­se a pre­cio de sal­do. Su co­lo­ca­ción ha con­tri­bui­do –y mu­cho– a la ba­ja­da de los pre­cios. Pe­ro tam­bién, es­pe­cial­men­te los in­di­vi­dua­les, han ad­qui­ri­do in­mue­bles de ni­vel al­to en el mer­ca­do ge­ne­ral por su­mas más al­tas que las que los es­pa­ño­les es­tán dis­pues­tos a pa­gar y han me­jo­ra­do las ex­pec­ta­ti­vas de venta.

Así, es­te gru­po ha­bría con­tri­bui­do a fre­nar la caí­da de pre­cios, des­ta­ca Gar­cía-Montalvo.

El stock es otra de las cla­ves. Los da­tos ofi­cia­les ci­fran en unas 550.000 las vi­vien­das nue­vas va­cías en Es­pa­ña, una can­ti­dad que se es­tá re­du­cien­do de­bi­do al ba­jí­si­mo rit­mo de cons­truc­ción. Hoy, hay unas 130.000 me­nos que en el 2009. Y se es­ti­ma que unas 250.000 es­tán mal ubi­ca­das, que el mer­ca­do di­fí­cil­men­te las po­drá ab­sor­ber. “Es un pro­ble­ma com­ple­jo que no nos pue­de con­fun­dir –ad­vier­te Car­los Ferrer-Bon­soms. di­rec­tor de re­si­den­cial de la con­sul­to­ra CBRE–; mien­tras hay zo­nas don­de so­bra ofer­ta nue­va, en otras, ca­so de Bar­ce­lo­na, fal­ta”. Es­te des­equi­li­brio afectará al pre­cio. Aun­que no se es­pe­ran gran­des re­pun­tes. “Una co­sa es que se es­tén ac­ti­van­do las ope­ra­cio­nes y otra muy dis­tin­ta que los pre­cios va­yan a re­bo­tar –ad­vier­te–; só­lo su­birán al­go en las ubi­ca­cio­nes más atrac­ti­vas, en ge­ne­ral se es­tán es­ta­bi­li­zan­do”.

Lle­ga­dos a es­te pun­to, ca­be pre­gun­tar­se por el cré­di­to. Sin él, el mer­ca­do no cre­ce­rá su­fi­cien­te­men­te. Se da la cir­cuns­tan­cia de que más de la mi­tad de las com­pras se es­tán ha­cien­do con cash. Mu­chas, a car­go de so­cie­da­des que des­ti­nan los ac­ti­vos ad­qui­ri­dos fun­da­men­tal­men­te al al­qui­ler, que va a más pre­ci­sa­men­te por las di­fi­cul­ta­des de ac­ce­der a hi­po­te­cas. Los ex­per­tos cons­ta­tan que en los úl­ti­mos me­ses las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras es­tán au­to­ri­zan­do más ope­ra­cio­nes, pe­ro el vo­lu­men si­gue sien­do pe­que­ño y si se con­si­de­ran to­das las hi­po­te­cas vi­vas, las ci­fras si­guen ca­yen­do. Por otra par­te, es­ta fi­nan­cia­ción só­lo lle­ga a sec­to­res con ren­tas de cier­to ni­vel, a los que los ban­cos quie­ren cap­tar. Los ex­per­tos au­gu­ran que es­te año y es­pe­cial­men­te el que vie­ne, a me­di­da que se va­yan des­pren­di­do de sus ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios pen­dien­tes de co­lo­car, las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras da­rán más cré­di­to. Só­lo así se com­ple­ta­rá el cam­bio de ci­clo.

La caí­da de los pre­cios ha ani­ma­do la de­man­da en­tre sec­to­res con cier­to ni­vel de ren­ta

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