Al­qui­ler: el mi­to de ti­rar el di­ne­ro

La Vanguardia - Dinero - - EN PORTADA - ÓSCAR DE SAN­TIA­GO SO­CIO RES­PON­SA­BLE DE­PAR­TA­MEN­TO DE DE­RE­CHO IN­MO­BI­LIA­RIO DE GA­RRI­GUES

Ya ca­si se han con­ver­ti­do en lu­ga­res co­mu­nes los hi­tos que han ja­lo­na­do es­ta cri­sis, de un mo­de­lo fi­nan­cie­ro y de un mo­de­lo in­mo­bi­lia­rio ba­sa­do en la pro­pie­dad: el co­lap­so de las gran­des pro­mo­to­ras, los ban­cos obli­ga­dos a ad­qui­rir gran nú­me­ro de ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios; la pri­ma­cía de cri­te­rios con­ta­bles y no in­mo­bi­lia­rios en la ges­tión; y el ajus­te sis­te­má­ti­co de los pre­cios de las vi­vien­das que ha con­fir­ma­do, año tras año, con­tra­di­cien­do ple­na­men­te la te­sis fun­da­men­tal de los de­fen­so­res del cre­ci­mien­to li­neal (e in­fi­ni­to) del va­lor de los in­mue­bles que con­vir­tió el al­qui­lar en anate­ma du­ran­te los años del boom.

¿Han ser­vi­do to­das es­tas cir­cuns­tan­cias pa­ra trans­for­mar el sec­tor y re­vi­ta­li­zar el mer­ca­do de al­qui­ler en Es­pa­ña? Las ci­fras ofi­cia­les se obs­ti­nan en de­mos­trar que el mer­ca­do del al­qui­ler en Es­pa­ña no cons­ti­tu­ye una al­ter­na­ti­va efi­caz al mer­ca­do de la pro­pie­dad de­bi­do a la in­su­fi­cien­cia de la ofer­ta, la fal­ta de com­pe­ti­ti­vi­dad por el ni­vel de las ren­tas, la fal­ta de pro­fe­sio­na­li­za­ción del mer­ca­do y qui­zás la au­sen­cia de un equi­li­brio en­tre los de­re­chos e in­tere­ses de arren­da­do­res y arren­da­ta­rios.

No obs­tan­te, se­gún des­ve­ló la mi­nis­tra de Fo­men­to re­cien­te­men­te, pa­re­ce que el mer­ca­do del al­qui­ler cre­ce a un rit­mo su­pe­rior al 20% anual y es­tá ex­pe­ri­men­tan­do un au­ge con­ti­nua­do, por lo que en po­co tiem­po el al­qui­ler ha pa­sa­do de re­pre­sen­tar el 15% del to­tal de vi­vien­das ocu­pa­das a más del 18%. Ade­más de di­cho in­cre­men­to, los úl­ti­mos da­tos pu­bli­ca­dos en re­la­ción con el pre­cio de la vi­vien­da en al­qui­ler in­di­can in­cre­men­tos en el 2014. El he­cho de que los al­qui­le­res ha­yan ba­ja­do sus­tan­cial­men­te me­nos que los pre­cios de las vi­vien­das du­ran­te la cri­sis ofre­ce una ex­pli­ca­ción plau­si­ble a la subida de la ren­ta­bi­li­dad de to­dos aque­llos pi­sos que es­tén arren­da­dos y apun­ta a una ten­den­cia por cuan­to los pre­cios de com­pra de la vi­vien­da si­guen des­cen­dien­do mien­tras que los al­qui­le­res pa­re­cen re­pun­tar.

Des­co­noz­co si es­tas ci­fras nos pue­den lle­var a con­cluir que es­ta­mos an­te un cam­bio de mo­de­lo en el mer­ca­do de la vi­vien­da en Es­pa­ña que nos acer­que, aun­que a mu­cha dis­tan­cia, a los por­cen­ta­jes de al­qui­ler que se dan prác­ti­ca­men­te en to­da Eu­ro­pa, o si por el con­tra­rio

Las con­di­cio­nes de fi­nan­cia­ción son muy res­tric­ti­vas y aho­ra, pa­ra ad­qui­rir vi­vien­das en pro­pie­dad, ha­rá fal­ta te­ner un capital ini­cial El al­qui­ler pue­de que se con­vier­ta en un mo­do de ga­ran­ti­zar la ocu­pa­ción e in­ver­tir y ya no sea la ‘bou­ta­de’ de quien se em­pe­ña en ti­rar el di­ne­ro

Hay que fo­men­tar del mo­de­lo de ocu­pa­ción de la vi­vien­da fren­te al de pro­pie­dad se­gui­mos te­nien­do un ape­go des­me­su­ra­do a la com­pra de la vi­vien­da que nos ha­ce des­car­tar la op­ción del al­qui­ler. Es de so­bras co­no­ci­do el ar­gu­men­to sim­plis­ta que con­du­jo a mi­llo­nes de ciu­da­da­nos a la com­pra de vi­vien­das des­car­tan­do la op­ción del al­qui­ler, ba­sán­do­se úni­ca­men­te en com­pa­rar la cuo­ta men­sual re­sul­tan­te de un cré­di­to hi­po­te­ca­rio con la ren­ta men­sual que, con los ti­pos de in­te­rés ex­tra­or­di­na­ria­men­te ba­jos, con­ver­tían la ad­qui­si­ción en apues­ta ga­na­do­ra pues a igual cos­te cual­quie­ra pre­fe­ría aca­bar sien­do pro­pie­ta­rio de una ca­sa que pa­gar ren­ta a cam­bio de na­da, to­do ello sin re­pa­rar en la asun­ción de obli­ga­cio­nes a lar­go pla­zo y con ma­yor ries­go cre­di­ti­cio. Es in­du­da­ble que ac­tual­men­te las con­di­cio­nes de fi­nan­cia­ción son muy res­tric­ti­vas y di­fí­cil­men­te vol­ve­rán a dar­se en las mis­mas con­di­cio­nes que an­tes, por lo que pa­ra ad­qui­rir vi­vien­das en pro­pie­dad ha­rá fal­ta te­ner capital.

Pe­ro a las cir­cuns­tan­cias, y so­bre to­do a ese en­du­re­ci­mien­to de la fi­nan­cia­ción, se unen por enési­ma vez me­di­das pa­ra el fo­men­to de una ma­yor pro­fe­sio­na­li­za­ción del mer­ca­do del al­qui­ler re­si­den­cial que no só­lo fa­vo­rez­ca la fle­xi­bi­li­dad del mer­ca­do de ocu­pa­ción de vi­vien­das, sino que con­vier­tan al sub­ya­cen­te in­mo­bi­lia­rio re­si­den­cial en al­qui­ler en una ver­da­de­ra al­ter­na­ti­va de in­ver­sión, co­mo lo han si­do tra­di­cio­nal­men­te otros sec­to­res. El al­qui­ler, co­mo una for­ma de ocu­pa­ción a me­dio pla­zo y de in­ver­sión, co­mo me­ca­nis­mo de ga­ran­tía de la ne­ce­si­dad de vi­vien­da y co­mo impulso del aho­rro y es­ta­bi­li­za­ción del sec­tor re­si­den­cial y con­trol de la es­pe­cu­la­ción.

En esa lí­nea, en la de fo­men­to del mo­de­lo de ocu­pa­ción fren­te al de pro­pie­dad, se mue­ven las re­for­mas de la ley de Arren­da­mien­tos Ur­ba­nos (LAU), mo­di­fi­ca­da en bus­ca de ma­yor elas­ti­ci­dad del mer­ca­do sin per­der de vis­ta la ne­ce­si­dad y los in­tere­ses pro­te­gi­dos en el sec­tor re­si­den­cial y el ne­ce­sa­rio re­equi­li­brio de las re­la­cio­nes en­tre arren­da­do­res y arren­da­ta­rios en el que el le­gis­la­dor siem­pre ha si­do pen­du­lar.

En la lí­nea del impulso del al- qui­ler co­mo mo­de­lo de in­ver­sión se mue­ven las re­for­mas que han in­tro­du­ci­do re­gí­me­nes be­ne­fi­cio­sos, so­bre to­do fis­cal­men­te pa­ra el al­qui­ler, las tan traí­das y lle­va­das so­cie­da­des co­ti­za­das anó­ni­mas de in­ver­sión en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio (so­ci­mis) y las so­cie­da­des del al­qui­ler, vehícu­los atrac­ti­vos pa­ra los in­ver­so­res, lo­ca­les e in­ter­na­cio­na­les, pe­ro tam­bién pa­ra el mer­ca­do, pues pres­cri­ben pe­rio­do de re­ten­ción, lla­ma­dos a re­du­cir la vo­la­ti­li­dad y, por lo tan­to, a per­mi­tir la cap­ta­ción de aho­rro a lar­go pla­zo en vehícu­los co­ti­za­dos. Vehícu­los pa­ra la búsqueda de un mer­ca­do de in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria más gra­nu­lar, más es­ta­ble, pe­ro en cier­to mo­do más sofisticado, co­mo ya se ha com­pro­ba­do en Es­ta­dos Uni­dos, Fran­cia y el Reino Uni­do con re­gí­me­nes si­mi­la­res.

Du­ran­te los úl­ti­mos me­ses he- mos vis­to có­mo se cons­ti­tuían nu­me­ro­sas so­ci­mis y có­mo fon­dos in­ter­na­cio­na­les co­mo Gold­man Sachs o Blacks­to­ne apli­ca­ban en Es­pa­ña la fór­mu­la del buy to lea­se que tan buenos re­sul­ta­dos les ha da­do du­ran­te la cri­sis en Es­ta­dos Uni­dos, y ad­qui­rían a la ad­mi­nis­tra­cio­nes pú­bli­cas vi­vien­das con el pro­pó­si­to de man­te­ner­las en arren­da­mien­to.

¿Es­ta­mos an­te un cam­bio de mo­de­lo? Na­die pue­de ase­gu­rar­lo en un país con tan an­ces­tral re­la­ción con la pie­dra y su pro­pie­dad. Sin em­bar­go, pa­re­ce que se dan por fin cier­tas con­di­cio­nes de mer­ca­do (ajus­tes de pre­cios, en­du­re­ci­mien­to de la fi­nan­cia­ción, ne­ce­si­dad de capital ini­cial) y con­di­cio­nes y vo­lun­tad po­lí­ti­ca (des­in­cen­ti­vos fis­ca­les a la pro­pie­dad e in­cen­ti­vos al al­qui­ler y cier­to re­equi­li­brio de las re­la­cio­nes arren­da­dor y arren­da­ta­rio) que per­mi­ten vis­lum­brar una al­ter­na­ti­va. Ten­dre­mos que es­pe­rar y ver si se con­fir­ma la apues­ta de par­ti­cu­la­res y pro­fe­sio­na­les por el al­qui­ler o si, por el con­tra­rio, na­die ha cam­bia­do de men­ta­li­dad y el re­na­cer del al­qui­ler es pu­ra ne­ce­si­dad. Si las re­for­mas cua­jan, pue­de que, con el tiem­po, con­fir­me­mos que el al­qui­ler es un mo­do sos­te­ni­ble de ga­ran­ti­zar la ocu­pa­ción y la vi­vien­da e in­clu­so una for­ma de in­ver­sión y no la bou­ta­de de una mi­no­ría em­pe­ña­da en ti­rar el di­ne­ro.

AN­GEL NA­VA­RRE­TE / BLOOMBERG

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