Alquiler: el mito de tirar el dinero
Ya casi se han convertido en lugares comunes los hitos que han jalonado esta crisis, de un modelo financiero y de un modelo inmobiliario basado en la propiedad: el colapso de las grandes promotoras, los bancos obligados a adquirir gran número de activos inmobiliarios; la primacía de criterios contables y no inmobiliarios en la gestión; y el ajuste sistemático de los precios de las viviendas que ha confirmado, año tras año, contradiciendo plenamente la tesis fundamental de los defensores del crecimiento lineal (e infinito) del valor de los inmuebles que convirtió el alquilar en anatema durante los años del boom.
¿Han servido todas estas circunstancias para transformar el sector y revitalizar el mercado de alquiler en España? Las cifras oficiales se obstinan en demostrar que el mercado del alquiler en España no constituye una alternativa eficaz al mercado de la propiedad debido a la insuficiencia de la oferta, la falta de competitividad por el nivel de las rentas, la falta de profesionalización del mercado y quizás la ausencia de un equilibrio entre los derechos e intereses de arrendadores y arrendatarios.
No obstante, según desveló la ministra de Fomento recientemente, parece que el mercado del alquiler crece a un ritmo superior al 20% anual y está experimentando un auge continuado, por lo que en poco tiempo el alquiler ha pasado de representar el 15% del total de viviendas ocupadas a más del 18%. Además de dicho incremento, los últimos datos publicados en relación con el precio de la vivienda en alquiler indican incrementos en el 2014. El hecho de que los alquileres hayan bajado sustancialmente menos que los precios de las viviendas durante la crisis ofrece una explicación plausible a la subida de la rentabilidad de todos aquellos pisos que estén arrendados y apunta a una tendencia por cuanto los precios de compra de la vivienda siguen descendiendo mientras que los alquileres parecen repuntar.
Desconozco si estas cifras nos pueden llevar a concluir que estamos ante un cambio de modelo en el mercado de la vivienda en España que nos acerque, aunque a mucha distancia, a los porcentajes de alquiler que se dan prácticamente en toda Europa, o si por el contrario
Las condiciones de financiación son muy restrictivas y ahora, para adquirir viviendas en propiedad, hará falta tener un capital inicial El alquiler puede que se convierta en un modo de garantizar la ocupación e invertir y ya no sea la ‘boutade’ de quien se empeña en tirar el dinero
Hay que fomentar del modelo de ocupación de la vivienda frente al de propiedad seguimos teniendo un apego desmesurado a la compra de la vivienda que nos hace descartar la opción del alquiler. Es de sobras conocido el argumento simplista que condujo a millones de ciudadanos a la compra de viviendas descartando la opción del alquiler, basándose únicamente en comparar la cuota mensual resultante de un crédito hipotecario con la renta mensual que, con los tipos de interés extraordinariamente bajos, convertían la adquisición en apuesta ganadora pues a igual coste cualquiera prefería acabar siendo propietario de una casa que pagar renta a cambio de nada, todo ello sin reparar en la asunción de obligaciones a largo plazo y con mayor riesgo crediticio. Es indudable que actualmente las condiciones de financiación son muy restrictivas y difícilmente volverán a darse en las mismas condiciones que antes, por lo que para adquirir viviendas en propiedad hará falta tener capital.
Pero a las circunstancias, y sobre todo a ese endurecimiento de la financiación, se unen por enésima vez medidas para el fomento de una mayor profesionalización del mercado del alquiler residencial que no sólo favorezca la flexibilidad del mercado de ocupación de viviendas, sino que conviertan al subyacente inmobiliario residencial en alquiler en una verdadera alternativa de inversión, como lo han sido tradicionalmente otros sectores. El alquiler, como una forma de ocupación a medio plazo y de inversión, como mecanismo de garantía de la necesidad de vivienda y como impulso del ahorro y estabilización del sector residencial y control de la especulación.
En esa línea, en la de fomento del modelo de ocupación frente al de propiedad, se mueven las reformas de la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en busca de mayor elasticidad del mercado sin perder de vista la necesidad y los intereses protegidos en el sector residencial y el necesario reequilibrio de las relaciones entre arrendadores y arrendatarios en el que el legislador siempre ha sido pendular.
En la línea del impulso del al- quiler como modelo de inversión se mueven las reformas que han introducido regímenes beneficiosos, sobre todo fiscalmente para el alquiler, las tan traídas y llevadas sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) y las sociedades del alquiler, vehículos atractivos para los inversores, locales e internacionales, pero también para el mercado, pues prescriben periodo de retención, llamados a reducir la volatilidad y, por lo tanto, a permitir la captación de ahorro a largo plazo en vehículos cotizados. Vehículos para la búsqueda de un mercado de inversión inmobiliaria más granular, más estable, pero en cierto modo más sofisticado, como ya se ha comprobado en Estados Unidos, Francia y el Reino Unido con regímenes similares.
Durante los últimos meses he- mos visto cómo se constituían numerosas socimis y cómo fondos internacionales como Goldman Sachs o Blackstone aplicaban en España la fórmula del buy to lease que tan buenos resultados les ha dado durante la crisis en Estados Unidos, y adquirían a la administraciones públicas viviendas con el propósito de mantenerlas en arrendamiento.
¿Estamos ante un cambio de modelo? Nadie puede asegurarlo en un país con tan ancestral relación con la piedra y su propiedad. Sin embargo, parece que se dan por fin ciertas condiciones de mercado (ajustes de precios, endurecimiento de la financiación, necesidad de capital inicial) y condiciones y voluntad política (desincentivos fiscales a la propiedad e incentivos al alquiler y cierto reequilibrio de las relaciones arrendador y arrendatario) que permiten vislumbrar una alternativa. Tendremos que esperar y ver si se confirma la apuesta de particulares y profesionales por el alquiler o si, por el contrario, nadie ha cambiado de mentalidad y el renacer del alquiler es pura necesidad. Si las reformas cuajan, puede que, con el tiempo, confirmemos que el alquiler es un modo sostenible de garantizar la ocupación y la vivienda e incluso una forma de inversión y no la boutade de una minoría empeñada en tirar el dinero.