Los bancos tienen (otra vez) la sartén por el mango
Las entidades financieras dominan el mercado gracias a sus 140.000 millones de activos inmobiliarios y al control del crédito al promotor
No es que en el pasado haya sido muy diferente, pero ahora su dominio parece abrumador. La banca se ha convertido en el gran actor del sector inmobiliario –casi el único, por el lado de la oferta– y, por lo tanto, en el agente que decidirá su evolución este año y los venideros. Esta posición se la ha ganado a pulso después de regar con cientos de miles de millones de euros –prestados del exterior, en su mayoría– a las promotoras inmobiliarias y los hogares durante la burbuja de crédito y ladrillo de la pasada década.
Como fruto de este empacho, que motivó el rescate del sector financiero en el 2012 con un crédito a España de hasta 100.000 millones pactado con la troika, la banca se ha convertido de facto en la primera inmobiliaria del país. El año pasado, el conjunto de las entidades financieras vendieron unas 92.000 viviendas, casi un tercio de las cerca de 300.000 transacciones realizadas en el conjunto del ejercicio. Estas cifras incluyen las transacciones efectuadas por la Sareb, el banco malo al que las entidades rescatadas con dinero público transfirieron sus activos inmobiliarios. El porcentaje asusta, pero tiene su lógica. Tras los fortísimos saneamientos en sus balances desde que empezó la crisis –y, en especial, después de los dos decretos del Gobierno de la primera mitad del 2012–, el valor de los activos en balance de los bancos se ha puesto en precio. O eso creen ellos y buena parte de los expertos del mercado.
“Los bancos tienen activos por 138.000 millones, de los que el 60% son préstamos al sector promotor y el resto, son viviendas, edificios de oficinas, suelo y otros”, asegura Eduard Mendiluce, consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria, entidad recientemente comprada por el fondo Blackstone. “Por esta razón –prosigue–, necesitan vender y ahora acelerarán sus ventas”. Se calcula que cuentan con alrededor de 450.000 viviendas, pero siguen entrando en sus balances unas 50.000 al año. Con el ritmo actual, tardarán al menos entre siete y ocho años más en hacer limpia.
Al margen de lo anterior, hay otros aspectos que condicionarán la actuación de los bancos a corto y medio plazo y que tendrá consecuencias claras en el sector. El primero es la entrada en vigor de Basilea III, la normativa internacional sobre solvencia, que penaliza el crédito hipotecario al exigir un mayor consumo de capital. “Esto implica que vamos a ir a operaciones con un loan to value –porcentaje del precio del piso que financia el crédito– del 60% o, como máximo, del 70%, con diferenciales altos y la exclusión de determinados perfiles de comprador, que no pasarán el filtro”, admiten en uno de los principales bancos del país.
La banca se ha convertido en la primera inmobiliaria del país
Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) –que agrupa a las entidades financieras–, matiza que la banca quiere prestar, pero no a cualquier precio. Así se le exige ahora y así lo está haciendo, desde hace ya bastantes trimestres: “Los criterios prudenciales de esta nueva etapa nos llevan a financiar una parte inferior de la compraventa, a plazos más cortos y precios más altos”, asegura González. Y remacha: “El crédito será más difícil porque ahora también es inferior la solvencia de los clientes”. No es de extrañar que el 75% de lo que venden los bancos a los particulares lo cobren al contado.
Pese a esto, la producción de nuevo crédito era tan baja que el mínimo movimiento actual ya invierte la tendencia y en los primeros meses del 2014 el crédito hipotecario nuevo está creciendo otra vez, aunque muy tímidamente. Se espera que este año aumente el saldo final, pero no lo suficiente para compensar el im-
La banca puede soltar lastre porque ya el valor contable está en línea con el valor de mercado de los pisos Los créditos serán más caros, por menor importe y para menos plazo que en los años felices de la burbuja
porte anual de las amortizaciones de los préstamos existentes. Esto implica que, un año más, el crédito neto volverá a caer. En cualquier caso, para quienes aún sueñen con comprarse un piso a crédito, la conclusión es clara: o no podrán hacerlo o tendrán que tirar de ahorros y estar dispuestos, además, a pagar un diferencial de Euribor más alrededor de 3 puntos. Nada que ver con los 0,30 o 0,50 puntos que se pagaban a mediados de la pasada década.
Otra cuestión es el progresivo restablecimiento del crédito al denostado sector promotor. Aquí la cautela, por convencimiento propio y por imposición del Banco de España, es aún superior. No hay dinero bancario para obra nueva y las pocas promociones en marcha hoy en día son las que realizan los propios bancos o algunas de las escasas inmobiliarias patrimonialistas que han logrado salvarse de la quema.
Javier de Oro, director general de Aliseda (la inmobiliaria de Banco Popular), explica que el promotor es el que más ha sufrido, ya que al desplome del mercado se suma la ausencia de financiación en los últimos años. Sin crédito, no hay obras. Y esto tampoco es sano. “Yo creo que esto irá cambiando, aunque muy lentamente. La banca es consciente de que tiene también la responsabilidad de regenerar el sector inmobiliario. Los promotores volverán a tener su momento”, dice el ejecutivo del Popular.
Las entidades financieras lo necesitan, ya que viven de dar crédito y de las comisiones por tarjetas y otros servicios. Y no hay nada que permita más la venta cruzada que una hipoteca. Pero el momento de recuperar el crédito al promotor aún no ha llegado. Los expertos creen que a las promotoras les queda todavía un buen trecho de su tortuosa travesía del desierto. “Hay pocos que hayan sorteado la crisis y, así, lo único que queda es la autofinanciación o buscar la liquidez de los fondos para acometer proyectos conjuntamente”. La oportunidad está ahí. Sobre todo, en las grandes ciudades, donde la escasez de viviendas constituye un fuerte reclamo para quien pueda arreglárselas para sacar adelante una promoción.
En conjunto, los bancos notan la reactivación. Sociedad de Tasación, que factura un 65% de sus servicios a los bancos (el resto es para particulares y empresas), ha visto crecer su negocio en cerca de un 10% en lo que va de año. “Todavía falta recorrido para normalizar el mercado residencial, pero es obvio que la tormenta ha pasado, aunque hay que seguir remando”, concluye Juan Fernández-Aceytuno, presidente de la empresa. Para bien o para mal, todo sigue en manos de la banca. “Hemos tocado fondo. Hoy está saliendo mucho stock. Estamos cerca de llegar al equilibrio”, sentencia un banquero. Ojalá.