Los ban­cos tie­nen (otra vez) la sar­tén por el man­go

Las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras do­mi­nan el mer­ca­do gra­cias a sus 140.000 mi­llo­nes de ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios y al con­trol del cré­di­to al pro­mo­tor

La Vanguardia - Dinero - - EN PORTADA - La­lo Agus­ti­na

No es que en el pa­sa­do ha­ya si­do muy di­fe­ren­te, pe­ro aho­ra su do­mi­nio pa­re­ce abru­ma­dor. La ban­ca se ha con­ver­ti­do en el gran ac­tor del sec­tor in­mo­bi­lia­rio –ca­si el úni­co, por el la­do de la ofer­ta– y, por lo tan­to, en el agen­te que de­ci­di­rá su evo­lu­ción es­te año y los ve­ni­de­ros. Es­ta po­si­ción se la ha ga­na­do a pul­so des­pués de re­gar con cien­tos de mi­les de mi­llo­nes de eu­ros –pres­ta­dos del ex­te­rior, en su ma­yo­ría– a las pro­mo­to­ras in­mo­bi­lia­rias y los ho­ga­res du­ran­te la bur­bu­ja de cré­di­to y la­dri­llo de la pa­sa­da dé­ca­da.

Co­mo fru­to de es­te em­pa­cho, que mo­ti­vó el res­ca­te del sec­tor fi­nan­cie­ro en el 2012 con un cré­di­to a Es­pa­ña de has­ta 100.000 mi­llo­nes pac­ta­do con la troi­ka, la ban­ca se ha con­ver­ti­do de fac­to en la pri­me­ra in­mo­bi­lia­ria del país. El año pa­sa­do, el con­jun­to de las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras ven­die­ron unas 92.000 vi­vien­das, ca­si un ter­cio de las cer­ca de 300.000 transac­cio­nes rea­li­za­das en el con­jun­to del ejer­ci­cio. Es­tas ci­fras in­clu­yen las transac­cio­nes efec­tua­das por la Sareb, el ban­co ma­lo al que las en­ti­da­des res­ca­ta­das con di­ne­ro pú­bli­co trans­fi­rie­ron sus ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios. El por­cen­ta­je asus­ta, pe­ro tie­ne su ló­gi­ca. Tras los for­tí­si­mos sa­nea­mien­tos en sus ba­lan­ces des­de que em­pe­zó la cri­sis –y, en es­pe­cial, des­pués de los dos de­cre­tos del Go­bierno de la pri­me­ra mi­tad del 2012–, el va­lor de los ac­ti­vos en ba­lan­ce de los ban­cos se ha pues­to en pre­cio. O eso creen ellos y bue­na par­te de los ex­per­tos del mer­ca­do.

“Los ban­cos tie­nen ac­ti­vos por 138.000 mi­llo­nes, de los que el 60% son prés­ta­mos al sec­tor pro­mo­tor y el res­to, son vi­vien­das, edi­fi­cios de ofi­ci­nas, sue­lo y otros”, ase­gu­ra Eduard Men­di­lu­ce, con­se­je­ro de­le­ga­do de Ca­ta­lun­yaCai­xa In­mo­bi­lia­ria, en­ti­dad re­cien­te­men­te com­pra­da por el fon­do Blacks­to­ne. “Por es­ta ra­zón –pro­si­gue–, ne­ce­si­tan ven­der y aho­ra ace­le­ra­rán sus ven­tas”. Se cal­cu­la que cuen­tan con al­re­de­dor de 450.000 vi­vien­das, pe­ro si­guen en­tran­do en sus ba­lan­ces unas 50.000 al año. Con el rit­mo ac­tual, tar­da­rán al me­nos en­tre sie­te y ocho años más en ha­cer lim­pia.

Al mar­gen de lo an­te­rior, hay otros as­pec­tos que con­di­cio­na­rán la ac­tua­ción de los ban­cos a cor­to y me­dio pla­zo y que ten­drá con­se­cuen­cias cla­ras en el sec­tor. El pri­me­ro es la en­tra­da en vi­gor de Ba­si­lea III, la nor­ma­ti­va in­ter­na­cio­nal so­bre sol­ven­cia, que pe­na­li­za el cré­di­to hi­po­te­ca­rio al exi­gir un ma­yor con­su­mo de capital. “Es­to im­pli­ca que va­mos a ir a ope­ra­cio­nes con un loan to va­lue –por­cen­ta­je del pre­cio del pi­so que fi­nan­cia el cré­di­to– del 60% o, co­mo má­xi­mo, del 70%, con di­fe­ren­cia­les al­tos y la ex­clu­sión de de­ter­mi­na­dos per­fi­les de com­pra­dor, que no pa­sa­rán el fil­tro”, ad­mi­ten en uno de los prin­ci­pa­les ban­cos del país.

La ban­ca se ha con­ver­ti­do en la pri­me­ra in­mo­bi­lia­ria del país

San­tos Gon­zá­lez, pre­si­den­te de la Aso­cia­ción Hi­po­te­ca­ria Es­pa­ño­la (AHE) –que agru­pa a las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras–, ma­ti­za que la ban­ca quie­re pres­tar, pe­ro no a cual­quier pre­cio. Así se le exi­ge aho­ra y así lo es­tá ha­cien­do, des­de ha­ce ya bas­tan­tes tri­mes­tres: “Los cri­te­rios pru­den­cia­les de es­ta nue­va eta­pa nos lle­van a fi­nan­ciar una par­te in­fe­rior de la com­pra­ven­ta, a pla­zos más cor­tos y pre­cios más al­tos”, ase­gu­ra Gon­zá­lez. Y re­ma­cha: “El cré­di­to se­rá más di­fí­cil por­que aho­ra tam­bién es in­fe­rior la sol­ven­cia de los clien­tes”. No es de ex­tra­ñar que el 75% de lo que ven­den los ban­cos a los par­ti­cu­la­res lo co­bren al con­ta­do.

Pe­se a es­to, la pro­duc­ción de nue­vo cré­di­to era tan ba­ja que el mí­ni­mo mo­vi­mien­to ac­tual ya in­vier­te la ten­den­cia y en los pri­me­ros me­ses del 2014 el cré­di­to hi­po­te­ca­rio nue­vo es­tá cre­cien­do otra vez, aun­que muy tí­mi­da­men­te. Se es­pe­ra que es­te año au­men­te el sal­do fi­nal, pe­ro no lo su­fi­cien­te pa­ra com­pen­sar el im-

La ban­ca pue­de sol­tar las­tre por­que ya el va­lor con­ta­ble es­tá en lí­nea con el va­lor de mer­ca­do de los pi­sos Los cré­di­tos se­rán más ca­ros, por me­nor im­por­te y pa­ra me­nos pla­zo que en los años fe­li­ces de la bur­bu­ja

por­te anual de las amor­ti­za­cio­nes de los prés­ta­mos exis­ten­tes. Es­to im­pli­ca que, un año más, el cré­di­to ne­to vol­ve­rá a caer. En cual­quier ca­so, pa­ra quie­nes aún sue­ñen con com­prar­se un pi­so a cré­di­to, la con­clu­sión es cla­ra: o no po­drán ha­cer­lo o ten­drán que ti­rar de aho­rros y es­tar dis­pues­tos, ade­más, a pa­gar un di­fe­ren­cial de Eu­ri­bor más al­re­de­dor de 3 pun­tos. Na­da que ver con los 0,30 o 0,50 pun­tos que se pa­ga­ban a me­dia­dos de la pa­sa­da dé­ca­da.

Otra cues­tión es el pro­gre­si­vo res­ta­ble­ci­mien­to del cré­di­to al de­nos­ta­do sec­tor pro­mo­tor. Aquí la cau­te­la, por con­ven­ci­mien­to pro­pio y por im­po­si­ción del Ban­co de Es­pa­ña, es aún su­pe­rior. No hay di­ne­ro ban­ca­rio pa­ra obra nue­va y las po­cas pro­mo­cio­nes en mar­cha hoy en día son las que rea­li­zan los pro­pios ban­cos o al­gu­nas de las es­ca­sas in­mo­bi­lia­rias pa­tri­mo­nia­lis­tas que han lo­gra­do sal­var­se de la que­ma.

Ja­vier de Oro, di­rec­tor ge­ne­ral de Ali­se­da (la in­mo­bi­lia­ria de Ban­co Po­pu­lar), ex­pli­ca que el pro­mo­tor es el que más ha su­fri­do, ya que al des­plo­me del mer­ca­do se su­ma la au­sen­cia de fi­nan­cia­ción en los úl­ti­mos años. Sin cré­di­to, no hay obras. Y es­to tam­po­co es sano. “Yo creo que es­to irá cambiando, aun­que muy len­ta­men­te. La ban­ca es cons­cien­te de que tie­ne tam­bién la res­pon­sa­bi­li­dad de re­ge­ne­rar el sec­tor in­mo­bi­lia­rio. Los pro­mo­to­res vol­ve­rán a te­ner su mo­men­to”, di­ce el eje­cu­ti­vo del Po­pu­lar.

Las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras lo ne­ce­si­tan, ya que vi­ven de dar cré­di­to y de las co­mi­sio­nes por tar­je­tas y otros ser­vi­cios. Y no hay na­da que per­mi­ta más la venta cru­za­da que una hi­po­te­ca. Pe­ro el mo­men­to de re­cu­pe­rar el cré­di­to al pro­mo­tor aún no ha lle­ga­do. Los ex­per­tos creen que a las pro­mo­to­ras les que­da to­da­vía un buen tre­cho de su tor­tuo­sa tra­ve­sía del de­sier­to. “Hay po­cos que ha­yan sor­tea­do la cri­sis y, así, lo úni­co que que­da es la au­to­fi­nan­cia­ción o bus­car la li­qui­dez de los fon­dos pa­ra aco­me­ter pro­yec­tos con­jun­ta­men­te”. La opor­tu­ni­dad es­tá ahí. So­bre to­do, en las gran­des ciu­da­des, don­de la es­ca­sez de vi­vien­das cons­ti­tu­ye un fuer­te re­cla­mo pa­ra quien pue­da arre­glár­se­las pa­ra sa­car ade­lan­te una pro­mo­ción.

En con­jun­to, los ban­cos no­tan la reac­ti­va­ción. So­cie­dad de Ta­sa­ción, que fac­tu­ra un 65% de sus ser­vi­cios a los ban­cos (el res­to es pa­ra par­ti­cu­la­res y em­pre­sas), ha vis­to cre­cer su ne­go­cio en cer­ca de un 10% en lo que va de año. “To­da­vía fal­ta re­co­rri­do pa­ra nor­ma­li­zar el mer­ca­do re­si­den­cial, pe­ro es ob­vio que la tor­men­ta ha pa­sa­do, aun­que hay que se­guir re­man­do”, con­clu­ye Juan Fer­nán­dez-Aceytuno, pre­si­den­te de la em­pre­sa. Pa­ra bien o pa­ra mal, to­do si­gue en ma­nos de la ban­ca. “He­mos to­ca­do fon­do. Hoy es­tá sa­lien­do mu­cho stock. Es­ta­mos cer­ca de lle­gar al equi­li­brio”, sen­ten­cia un ban­que­ro. Oja­lá.

SUSANA VE­RA REU­TERS

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