El sector inmobiliario apuesta por una recuperación sostenida
Creciente aumento de ventas y de precios en un mercado más reducido y fragmentado, junto a una mayor profesionalización de los operadores, definen la situación que surge tras la crisis
El sector inmobiliario español mantiene una recuperación sostenida en línea con la recuperación de la economía española, aunque el mercado se halla muy fragmentado, con zonas en las que se detecta un gran dinamismo, con una notable subida de precios, y otras en las que apenas hay movimiento.
Esta es una de las conclusiones de los “Diálogos de Futuro KPMG/Banc S abad ell”organ izados por La Vanguardia sobre el mercado inmobiliario que se la celebrado esta semana, en el que también se ha destacado el importante avance registrado en la mayor profesionaliza cióny especialización de los agentes del sector, lo que ayudará a no repetir errores.
Los asistentes a los “Diálogos de Futuro KPMG/Banc Sabadell” han sido Enrique Lacalle, presidente de Barcelona Meeting Point; Juan Velayos, consejero delegado de Neinor homes; Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial; Gianpaolo Burigo, director ejecutivo de Baupost Internacional y Jaime Echegoyen, presidente de la Sareb, juntamente con Enric Rovira Masachs, director general adjunto de Banc Sabadell y vicepresidente de Solvia, Emilio Miravet, socio de Deal Advisory de KPMG en España y Pere Guardiola, director general comercial de Grupo Godó, que actuaron de anfitriones. Comoejemplo de las buenas noticias del sector inmobiliario Enrique Lacalle cita que la compraventa de viviendas encadena doce meses consecutivos al alza, con un aumento acumulado del 12% en lo que va de año.
El gran dinamismo se produce especialmente en la compraventa de viviendas de segunda mano, que ha aumentado un 43,9%. Lógicamente también se ha incrementado el número de hipotecas sobre viviendas, que ha crecido un 21,8% respecto al año pasado y ya encadenan catorce meses de ascensos.
La operación media hipotecaria ha crecido de cien mil a ciento veinte mil. Destaca también Enrique Lacalle que, a día de hoy, España es el tercer país por inversión inmobiliaria de Europa, detrás de Reino Unido y de Alemania. Hasta septiembre, la inversión inmobiliaria en España ha sido de 10.800 millones de euros, superando los 10.200 millones de todo 2014.
Los inversores extranjeros compraron el 12,5% de las viviendas vendidas en España –una de cada ocho– en el primer semestre de este año. El ranking lo encabeza Reino Unido, con el 19,85%, seguido de Francia (8,11%), Alemania (7,65%). Bélgica (6,49%), Suecia (5,59%), Italia (5,3%), Rusia (3,94%) y China (3,93%).
Un dato esperanzador es que los visa dos concedidos por los Colegios de Arquitectos Técnicos para cons- truir viviendas subieron un 27,5% hasta el mes de julio, su mejor dato desde 2011 y que las viviendas iniciadas en Cataluña crecen un 50%, con especial incidencia en la ciudad de Barcelona (97,4%) y en la provincia de Tarragona (106,5%).
La recuperación de las ventas va asociada también al incremento del precio delos pisos, quehaaumentado en España un 4% con respecto a 2014, lo que supone la mayor subida desde 2007. Al respecto EnricRov ira aporta el dato de que un porcentaje mayoritario de españoles opina, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), que los precios seguirán subiendo.
El stock de viviendas sin vender se ha reducido hasta las 400.000
cuando en plena crisis dicha cifra superaba con creces el millón. Para este año está previsto, según la mayoría de ponentes, que se puedan vender hasta 370.000 viviendas frente a las 319.000 que se vendieron en 2014 y las 311.000 de 2013, lo que confirmaría la recuperación sostenida del sector.
Pere Viñolas destaca que principalmente ha sido la entrada de grandes patrimonios en el mercado inmobiliario, como alternativa para el ahorro por los bajos tipos de interés, lo que ha dado el primer gran empujónala actividad del sector. El gran ahorro, a día de hoy, prefiere estar invertido en activos inmobiliarios que en deuda pública y esto tiene un-largorecorrido. “Elaugede las Sociedades Cotizadas de Inversión (Socimis) ha sido determinante en este aspecto”, afirma. Lacalle cita, al respecto, que las cuatro grandes sociedades de este tipo que hay en España (Merlin Properties, Hispania, Lar España y Axiare) ya acumulan un patrimonio valorado en 8.005 millones de euros.
Viñolas añade que el segundo factor importante que ha dinamizado el sector es la promoción de viviendas, que empieza a ir bien porque la economía ha entrado en una fase de recuperación.
Emilio Miravet señala que los primeros inversores en el mercado inmobiliario español fueron los fondos oportunistas, que llegaron en busca de grandes retornos, y ahora estamos viendo que esta etapa se está agotando y que hay que hacer algo más que aporte valor añadido para obtener altos retornos , como una promoción inmobiliaria o una transformación urbanística. “El mercado residencial-añade- está recuperándose poco a poco, al ritmo en que lo hace la economía real, porque todavía hay una tasa muy elevada de paro. Pero efectivamente, el mercado se está transformando. Requiere agentes con mayor profesionaliza ción.Enestesent ido estamos asistiendo a un proceso de integración entre fondos de inversión y promotoras”.
Sobre el papel del sector bancario en la nueva situación inmobiliaria, Enric Rovira recuerda que la banca ha estado siempre en él, para bien y para mal. Ladiferencia es queahora la banca haaprendidodelos errores y hace una política muy ajustada en la concesión de créditos.
Tampoco entra en la financiación de grandes proyectos si no hay una aportación significativa de capital por parte de los promotores o inversionistas, lo que a su vez conlleva una mayor especialización de todos los procesos. En este sentido el Banco Sabadell ha vuelto a apostar porelsector inmobiliario perolo hace sólo en aquellas ubicaciones y en aquellos activos que son realmente buenos y que tienen un gran potencial. “El mercado –explicaestá muy fragmentado. Hay pisos que no se venden ni por 25.000 euros, debido a su mala ubicación, y otros que en cambio suben sustancialmente”.
Jaime Echegoyen destaca que Sareb este año cumplirá sus objetivos y que la recuperación del sector permite obtener un mayor margen que antes en las operaciones. “Detectamos -dice- dos factores alentadores que demuestran una mayor confianza en el futuro. El primero es que empieza a crecer la demanda de suelo, con proyectos a medio y largo plazo, algo que hasta ahora no sucedía. Y, el segundo, es que los promotores se acercan a nosotros para recomprar sus créditos y recuperar así los inmuebles que pusieron en garantía”.
“Sareb ha demostrado en sus tres años de vida su capacidad de de sinversión y de generación de ingresos. En ese plazo ha ingresado 10.500 millones de euros, ha vendido casi 30.000 inmuebles a particulares, y ha amortizado deuda por importe de 5.400 millones. Su modelo, pues, funciona, y se ha convertido en una referencia internacional”.
La recuperación de la venta de suelo y el hecho de iniciarse poste- riormente la actividad constructora es un dato determinante, a juicio de Enrique Lacalle. “A la venta de pisos, de oficinas, de centros comerciales o de hoteles se suma, ahora, el inicio de la venta de suelo y el hecho de que se vuelve a construir, lo que es sinónimo de confianza en el futuro”. Lo confirma Emilio Miravet, quien asegura que en los últimos procesos de venta de suelo. que hemos coordinado, se ha generado un gran interés y se han conseguido unos elevados precios cuando hace poco más de un año el mercado de suelo no existía”.
Juan Velayos destaca, en este sentido, que su grupo tiene invertidos setecientos millones de euros en suelo finalista para construir más de 9.000 viviendas, con una ubicación muy exigente, en Barcelona, Madrid, Costa del sol, Baleares y País Vasco. “Nonos salimos de las ubicaciones con futuro”, afirma.
Destaca Juan Velayos, sin embargo, los elevados riesgos que comporta todavía invertir en suelo en España. Falta –afirma- una regulación clara, transparente, concisa y objetiva que no dependa de personas físicas”. Coincide con Enrique Lacalle en que la recuperación que se detecta en el sector inmobiliario se debe a que la gestión económica del Gobierno se ha hecho bien y que eso ha generado confianza. En este sentido ambos destacan que en España ahora hay más oportunidades para invertir que en otros países.
Gianpaolo Burigo afirma que, desde fuera del país, se ve la recuperación de la economía todavía demasiado frágil, pese a que es una de las que más crece de Europa .“La recuperación del mercado inmobiliario e sané mi ca, como el crecimiento del crédito, que sigue disminuyendo”. Afirma que, para su grupo, España es un mercado interesante. Dice que hay mucho capital de inversión en el país pero que muy pocos inversores tienen un compromiso a largo plazo. Admite que esto es un factor de preocupación y señala que hay incertidumbres sobre la estabilidad política, a raíz de las próximas elecciones generales y del problema de la afirmación de independencia de Catalunya.