Se necesita un gran pacto nacional por la vivienda
El acuerdo permitiría abordar la falta de oferta de alquiler, dar vivienda a los más desfavorecidos, hacer una gestión racional del suelo, atraer inversión y anticiparse a una nueva burbuja
España y Catalunya necesitan abordar en serio un gran pacto nacional por la vivienda que asegure la seguridad jurídica y potencie la colaboración entre el sector público y el privado. Sólo así se podrá abordar la falta de oferta en el mercado de alquileres; dar vivienda a los másdesfavorecidos; hacer una gestión racional del suelo; atraer inversión extranjera y sobre todo anticiparnos a una nueva burbuja inmobiliaria que antes o después se va a producir. Esta es la principal conclusión a la que llegaron los expertos reunidos en La
Vanguardia para analizar “Los retos del sector Inmobiliarios: La oferta en las grandes ciudades” dentro del ciclo Diálogos de Futuro KPMG/Banco Sabadell.
Durante el encuentro se analizó en profundidad la falta de oferta en las grandes ciudades como Barcelona o Madrid. La burbuja que se está empezando a formar en el mercado de alquileres como consecuencia de la falta de oferta o los nuevos retos con los que el sector se tiene que enfrentar ante un cambio de escenario con nuevos players, en su mayoría inversores internacionales, tras la fuerte criba que se produjo durante la Gran Crisis.
El debate puso de manifiesto la discrepancia entorno a una nueva burbuja inmobiliaria en la que podría estar entrando el sector inmobiliario, similar a la que se produjo hace veinte años. Los datos objetivos son que el ahorrador particular, el inversor institucional, no tienen donde colocar su dinero para obtener una rentabilidad razonable; en el mercado hay mucho dinero fácil y barato; la bolsa presenta una enorme volatilidad; los depósitos bancarios no se remuneran y la renta fija se encuentra en tipos negativos. Ante tal escenario el ladrillo vuelve a ser el oscuro objeto del deseo.
Sin embargo, las cosas no son tan lineales, como dice Juan Barba, Socio de Meridia Capital y una de las personas que mejor conoce este mercado: “Es cierto que el sector vive un momento positivo pero no hay que olvidar que la banca y Sareb aún siguen teniendo millones en activos y préstamos complicados en su balance. Puede haber burbujas puntuales en determinadas zonas de las grandes ciudades y sólo para los mejores activos; pero en conjunto, rotundamente no veo una burbuja como la que se produjo en el pasado. La gran diferencia es que antes la banca daba créditos a todo tipo de riesgo, incluso a suelo sin planeamiento aprobado, y ahora sólo se los da si el activo genera rentas suficientes o si la promoción está mayoritariamente pre vendida. No hay préstamos para comprar suelo ni para activos especulativos y son muy rea-
Temor a una nueva burbuja Las bajas rentabilidades de la renta fija y los depósitos bancarios y la elevada volatilidad de la bolsa empujan a los inversores a buscar ganancias en el sector inmobiliario
cios, por el pasado reciente, a subir el nivel de riesgo”.
En su opinión, somos importadores netos de dinero internacional, que es quien ha reactivado la demanda, “el Brexit, la incertidumbre creada por los populismos y el temor a la inestabilidad en países que compiten por ese capital podrían convertir al sector inmobiliario español en un valor refugio. El sector y el país tienen una magnífica oportunidad de mejorar su posición. Para ello, debemos procurar un entorno estable político y regulatorio”.
En la misma tesis está Jacinto Roqueta, socio fundador de Bonavista Developments, quien considera que la crisis cribó el mercado y han entrado nuevos players: “Estos son fundamentalmente fondos internacionales que invierten en los activos mejor situados de Madrid y Barcelona. También ha cambiado la demanda, las nuevas generaciones prefieren alquilar a comprar. Por su parte, los compradores extranjeros también han cambiado sus hábitos y ahora prefieren comprar una casa en las grandes ciudades antes que una segunda residencia en la costa”.
El socio de KPMG encargado del sector inmobiliario para España, Josep María de Hita, afirma que el negocio inmobiliario va por barrios. “No estamos ante un fin deciclo pero la vivienda se haconvertido en un valor refugio selectivo. Enlos últimos siete meses los precios de la vivienda de segunda mano han seguido creciendo. Lo que vemos es que hay mucha demanda y poca oferta para determinados activos”.
Para Pere Viñolas, CEO de Inmobiliaria Colonial, empresa especializada en oficinas, y un gran conocedor del sector “estamos en un momento de equilibrio donde no falta oferta. Si embargo, estamos viviendo una gran paradoja. En Barcelona hay 5 millones de metros cuadrados de oficinas y en Madrid unos 15 millones, pero en ambas ciudades faltan oficinas de calidad. Por eso tendríamos que reinventar la oferta inmobiliaria. Haymuchos edificios de baja calidad que habría que derribar para construirlos de nuevos de acuerdo con las características que el mercado está pidiendo”. ¿Aquése debe está falta de oferta de calidad en las grandes ciudades? Las causas son múltiples “a razones políticas, económicas, sociales y las derivadas de la propia estructura de la propiedad. Por ejemplo, la multipropiedad dificulta mucho el proceso de renovación de los edificios”.
Luis Hernández, presidente de Renta Corporación es rotundo: “No estamos en una burbuja, excepto en Barcelona en el segmento de hoteles debido a una mala y equivocada regulación que espero sea temporal. En el resto del sector los precios se están incrementando de manera razonable y paulatina tras haberse mantenido muertos entre el 2007 y el 2013. Después de lo mal que lo hemos pasado vamos con mucho cuidado. Lo lógico es pensar que los precios de la vivienda van a subir sustancialmente. Primero porque aún están un 65% por debajo de lo que estaban en el 2007. En este periodo la inflación ha subido el 12,5% por lo que aún hay mucho recorrido. Segundo, porque la oferta se ha desplomado. Hemos pasado de construir 600.000 viviendas al año a unas 40.000, lo cual no es tampoco razonable. En tercer lugar, las viviendas vacías se han reducido a menos de la mitad. Y en cuarto lugar, los tipos de interés son muy bajos, lo que hace muy atractiva la inversión en activos inmobiliarios que está ofreciendo una rentabilidad media del 4,6%”.
Nopiensa así el director general de La Llave de Oro, Germán Flores, quien recordó que en los años previos a la crisis los expertos hablaban de “un aterrizaje suave cuando los precios eran desorbitados y se argumentaba que la demanda de la vivienda era infinita. Nadie vio la burbuja hasta que nos estalló. Esto es lo que nos puede volver a pasar. Es cierto que antes los precios subían en todas las partes y ahora no, hay sitios donde los precios aún están muy bajos. Pero es innegable que en Barcelona ya existe una cierta burbuja sobre todo en el segmento residencial. Además, hay factores que están impulsando los precios como la falta de licencias en los ayuntamientos donde se ha producido un cambio político; hay poco suelo, pocos proyectos de construcción; el sector inmobiliario y el financiero siguen estando estigmatizados, por lo que no hay incentivos para invertir; se han ideologizado los desahucios; existe una excesiva protección del inquilino frente al propietario, lo que ha provocado que los grandes operadores de alquiler han desaparecido; no hay mercado de alquiler para los jóvenes por culpa de una legislación muy proteccionista que no incentiva su desarrollo. En definitiva, se está produciendo un cierto estrangulamiento que nos puede conducir a una burbuja en el mercado de alquiler”.
Tomas Gasset, socio fundador y CEO de Urbania International, es demoledor cuando advierte: “Hoy por hoy no podemos hablar de burbuja, pero estamos en el caminodecometer los mismoserrores del pasado. No se está trabajando de forma ordenada y profesional en el desarrollo de suelo a medio y largo plazo, y ese es un enfoque cortoplacista y peligroso. Los Ayuntamientos y administraciones públicas deben ser los primeros en entender que los players enel sector hancambiado, los fondos de inversión en los que nos estamos apoyando todos, necesitan seguridad jurídica y en nuestro Urbanismo municipal y autonómico se nos están cambiando las reglas del juego permanentemente. Mientras no tengamos esa seguridad jurídica los grandes capitales no entrarán en desarrollo de suelo, que es nuestra materia prima, y eso a corto plazo va a provocar una escasez de la oferta que inevitablemente trasladará la presión a los precios”.
A pesar del escepticismo que provoca la posibilidad que los partidos políticos sean capaces de ponerse de acuerdo para solucionar los grandes problemas que acucian a la sociedad, el Director Transformación Activos y Participaciones Industriales e Inmobi- liarias de Banco Sabadell, Enric Rovira, cree que sería conveniente un gran pacto nacional sobre la vivienda. En un momento en que está a punto de iniciarse una nueva legislatura que debería estar muy marcada por los grandes pactos de Estado, un acuerdo sobre la vivienda debería estar entre ellos. Y no sólo porque el sector inmobiliario es una locomotora para hacer crecer la economía y es muy intensivo en la creación de empleo, “sino para resolver una cuestión social de primera necesidad. Por eso sería necesario reequilibrar los derechos del propietario y del inquilino para reactivar el mercado de alquiler. Hay que dar una solución a la demanda de vivienda de los sectores desprotegidos. Es necesario afrontar una gestión de suelo más realista para que la banca vuelva a dar créditos, para lo cual tiene que tener claro el proceso. Se debe ayudar a que los ahorradores vuelvan a confiar en la vivienda como inversión”.