Se ne­ce­si­ta un gran pac­to nacional por la vi­vien­da

El acuer­do per­mi­ti­ría abor­dar la fal­ta de ofer­ta de al­qui­ler, dar vi­vien­da a los más des­fa­vo­re­ci­dos, ha­cer una ges­tión ra­cio­nal del sue­lo, atraer in­ver­sión y an­ti­ci­par­se a una nue­va bur­bu­ja

La Vanguardia - Dinero - - FOROS - Ma­riano Guin­dal

Es­pa­ña y Ca­ta­lun­ya ne­ce­si­tan abor­dar en se­rio un gran pac­to nacional por la vi­vien­da que ase­gu­re la se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca y po­ten­cie la co­la­bo­ra­ción en­tre el sec­tor pú­bli­co y el pri­va­do. Só­lo así se po­drá abor­dar la fal­ta de ofer­ta en el mer­ca­do de al­qui­le­res; dar vi­vien­da a los más­des­fa­vo­re­ci­dos; ha­cer una ges­tión ra­cio­nal del sue­lo; atraer in­ver­sión ex­tran­je­ra y so­bre to­do an­ti­ci­par­nos a una nue­va bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria que an­tes o des­pués se va a pro­du­cir. Es­ta es la prin­ci­pal con­clu­sión a la que lle­ga­ron los ex­per­tos reuni­dos en La

Van­guar­dia pa­ra ana­li­zar “Los re­tos del sec­tor In­mo­bi­lia­rios: La ofer­ta en las gran­des ciu­da­des” den­tro del ci­clo Diá­lo­gos de Fu­tu­ro KPMG/Ban­co Sa­ba­dell.

Du­ran­te el en­cuen­tro se ana­li­zó en pro­fun­di­dad la fal­ta de ofer­ta en las gran­des ciu­da­des co­mo Bar­ce­lo­na o Ma­drid. La bur­bu­ja que se es­tá em­pe­zan­do a for­mar en el mer­ca­do de al­qui­le­res co­mo con­se­cuen­cia de la fal­ta de ofer­ta o los nue­vos re­tos con los que el sec­tor se tie­ne que en­fren­tar an­te un cam­bio de es­ce­na­rio con nue­vos pla­yers, en su ma­yo­ría in­ver­so­res in­ter­na­cio­na­les, tras la fuer­te cri­ba que se pro­du­jo du­ran­te la Gran Cri­sis.

El de­ba­te pu­so de ma­ni­fies­to la dis­cre­pan­cia en­torno a una nue­va bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria en la que po­dría es­tar en­tran­do el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, si­mi­lar a la que se pro­du­jo ha­ce vein­te años. Los da­tos ob­je­ti­vos son que el aho­rra­dor par­ti­cu­lar, el in­ver­sor ins­ti­tu­cio­nal, no tie­nen don­de co­lo­car su di­ne­ro pa­ra ob­te­ner una ren­ta­bi­li­dad ra­zo­na­ble; en el mer­ca­do hay mu­cho di­ne­ro fá­cil y ba­ra­to; la bol­sa pre­sen­ta una enor­me vo­la­ti­li­dad; los de­pó­si­tos ban­ca­rios no se re­mu­ne­ran y la ren­ta fi­ja se en­cuen­tra en ti­pos ne­ga­ti­vos. An­te tal es­ce­na­rio el la­dri­llo vuel­ve a ser el os­cu­ro ob­je­to del de­seo.

Sin em­bar­go, las co­sas no son tan li­nea­les, co­mo di­ce Juan Bar­ba, So­cio de Me­ri­dia Ca­pi­tal y una de las per­so­nas que me­jor co­no­ce es­te mer­ca­do: “Es cier­to que el sec­tor vi­ve un mo­men­to po­si­ti­vo pe­ro no hay que ol­vi­dar que la ban­ca y Sa­reb aún si­guen te­nien­do mi­llo­nes en ac­ti­vos y prés­ta­mos com­pli­ca­dos en su ba­lan­ce. Pue­de ha­ber bur­bu­jas pun­tua­les en de­ter­mi­na­das zo­nas de las gran­des ciu­da­des y só­lo pa­ra los me­jo­res ac­ti­vos; pe­ro en con­jun­to, ro­tun­da­men­te no veo una bur­bu­ja co­mo la que se pro­du­jo en el pa­sa­do. La gran di­fe­ren­cia es que an­tes la ban­ca da­ba cré­di­tos a to­do ti­po de ries­go, in­clu­so a sue­lo sin pla­nea­mien­to apro­ba­do, y aho­ra só­lo se los da si el ac­ti­vo ge­ne­ra ren­tas su­fi­cien­tes o si la pro­mo­ción es­tá ma­yo­ri­ta­ria­men­te pre ven­di­da. No hay prés­ta­mos pa­ra com­prar sue­lo ni pa­ra ac­ti­vos es­pe­cu­la­ti­vos y son muy rea-

Te­mor a una nue­va bur­bu­ja Las ba­jas ren­ta­bi­li­da­des de la ren­ta fi­ja y los de­pó­si­tos ban­ca­rios y la ele­va­da vo­la­ti­li­dad de la bol­sa em­pu­jan a los in­ver­so­res a bus­car ga­nan­cias en el sec­tor in­mo­bi­lia­rio

cios, por el pa­sa­do re­cien­te, a su­bir el ni­vel de ries­go”.

En su opi­nión, so­mos im­por­ta­do­res ne­tos de di­ne­ro in­ter­na­cio­nal, que es quien ha reac­ti­va­do la de­man­da, “el Bre­xit, la in­cer­ti­dum­bre crea­da por los po­pu­lis­mos y el te­mor a la ines­ta­bi­li­dad en paí­ses que com­pi­ten por ese ca­pi­tal po­drían con­ver­tir al sec­tor in­mo­bi­lia­rio es­pa­ñol en un va­lor re­fu­gio. El sec­tor y el país tie­nen una mag­ní­fi­ca opor­tu­ni­dad de me­jo­rar su po­si­ción. Pa­ra ello, de­be­mos pro­cu­rar un en­torno es­ta­ble po­lí­ti­co y re­gu­la­to­rio”.

En la mis­ma te­sis es­tá Ja­cin­to Ro­que­ta, so­cio fun­da­dor de Bo­na­vis­ta De­ve­lop­ments, quien con­si­de­ra que la cri­sis cri­bó el mer­ca­do y han en­tra­do nue­vos pla­yers: “Es­tos son fun­da­men­tal­men­te fon­dos in­ter­na­cio­na­les que in­vier­ten en los ac­ti­vos me­jor si­tua­dos de Ma­drid y Bar­ce­lo­na. Tam­bién ha cam­bia­do la de­man­da, las nue­vas ge­ne­ra­cio­nes pre­fie­ren al­qui­lar a com­prar. Por su par­te, los com­pra­do­res ex­tran­je­ros tam­bién han cam­bia­do sus há­bi­tos y aho­ra pre­fie­ren com­prar una ca­sa en las gran­des ciu­da­des an­tes que una se­gun­da re­si­den­cia en la cos­ta”.

El so­cio de KPMG en­car­ga­do del sec­tor in­mo­bi­lia­rio pa­ra Es­pa­ña, Jo­sep Ma­ría de Hi­ta, afir­ma que el ne­go­cio in­mo­bi­lia­rio va por ba­rrios. “No es­ta­mos an­te un fin de­ci­clo pe­ro la vi­vien­da se ha­con­ver­ti­do en un va­lor re­fu­gio se­lec­ti­vo. En­los úl­ti­mos sie­te me­ses los pre­cios de la vi­vien­da de se­gun­da mano han se­gui­do cre­cien­do. Lo que ve­mos es que hay mu­cha de­man­da y po­ca ofer­ta pa­ra de­ter­mi­na­dos ac­ti­vos”.

Pa­ra Pe­re Vi­ño­las, CEO de In­mo­bi­lia­ria Co­lo­nial, em­pre­sa es­pe­cia­li­za­da en ofi­ci­nas, y un gran co­no­ce­dor del sec­tor “es­ta­mos en un mo­men­to de equi­li­brio don­de no fal­ta ofer­ta. Si em­bar­go, es­ta­mos vi­vien­do una gran pa­ra­do­ja. En Bar­ce­lo­na hay 5 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos de ofi­ci­nas y en Ma­drid unos 15 mi­llo­nes, pe­ro en am­bas ciu­da­des fal­tan ofi­ci­nas de ca­li­dad. Por eso ten­dría­mos que rein­ven­tar la ofer­ta in­mo­bi­lia­ria. Hay­mu­chos edi­fi­cios de ba­ja ca­li­dad que ha­bría que de­rri­bar pa­ra cons­truir­los de nue­vos de acuer­do con las ca­rac­te­rís­ti­cas que el mer­ca­do es­tá pi­dien­do”. ¿Aqué­se de­be es­tá fal­ta de ofer­ta de ca­li­dad en las gran­des ciu­da­des? Las cau­sas son múl­ti­ples “a ra­zo­nes po­lí­ti­cas, eco­nó­mi­cas, so­cia­les y las de­ri­va­das de la pro­pia es­truc­tu­ra de la pro­pie­dad. Por ejem­plo, la mul­ti­pro­pie­dad di­fi­cul­ta mu­cho el pro­ce­so de re­no­va­ción de los edi­fi­cios”.

Luis Her­nán­dez, pre­si­den­te de Ren­ta Cor­po­ra­ción es ro­tun­do: “No es­ta­mos en una bur­bu­ja, ex­cep­to en Bar­ce­lo­na en el seg­men­to de ho­te­les de­bi­do a una ma­la y equi­vo­ca­da re­gu­la­ción que es­pe­ro sea tem­po­ral. En el res­to del sec­tor los pre­cios se es­tán in­cre­men­tan­do de ma­ne­ra ra­zo­na­ble y pau­la­ti­na tras ha­ber­se man­te­ni­do muer­tos en­tre el 2007 y el 2013. Des­pués de lo mal que lo he­mos pa­sa­do va­mos con mu­cho cui­da­do. Lo ló­gi­co es pen­sar que los pre­cios de la vi­vien­da van a su­bir sus­tan­cial­men­te. Pri­me­ro por­que aún es­tán un 65% por de­ba­jo de lo que es­ta­ban en el 2007. En es­te pe­rio­do la in­fla­ción ha subido el 12,5% por lo que aún hay mu­cho re­co­rri­do. Se­gun­do, por­que la ofer­ta se ha des­plo­ma­do. He­mos pa­sa­do de cons­truir 600.000 vi­vien­das al año a unas 40.000, lo cual no es tam­po­co ra­zo­na­ble. En ter­cer lu­gar, las vi­vien­das va­cías se han re­du­ci­do a me­nos de la mi­tad. Y en cuar­to lu­gar, los ti­pos de in­te­rés son muy ba­jos, lo que ha­ce muy atrac­ti­va la in­ver­sión en ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios que es­tá ofre­cien­do una ren­ta­bi­li­dad me­dia del 4,6%”.

No­pien­sa así el di­rec­tor ge­ne­ral de La Lla­ve de Oro, Ger­mán Flo­res, quien re­cor­dó que en los años pre­vios a la cri­sis los ex­per­tos ha­bla­ban de “un ate­rri­za­je sua­ve cuan­do los pre­cios eran desor­bi­ta­dos y se ar­gu­men­ta­ba que la de­man­da de la vi­vien­da era in­fi­ni­ta. Na­die vio la bur­bu­ja has­ta que nos es­ta­lló. Es­to es lo que nos pue­de vol­ver a pa­sar. Es cier­to que an­tes los pre­cios subían en to­das las par­tes y aho­ra no, hay si­tios don­de los pre­cios aún es­tán muy ba­jos. Pe­ro es in­ne­ga­ble que en Bar­ce­lo­na ya exis­te una cier­ta bur­bu­ja so­bre to­do en el seg­men­to re­si­den­cial. Ade­más, hay fac­to­res que es­tán im­pul­san­do los pre­cios co­mo la fal­ta de li­cen­cias en los ayun­ta­mien­tos don­de se ha pro­du­ci­do un cam­bio po­lí­ti­co; hay po­co sue­lo, po­cos pro­yec­tos de cons­truc­ción; el sec­tor in­mo­bi­lia­rio y el fi­nan­cie­ro si­guen es­tan­do es­tig­ma­ti­za­dos, por lo que no hay in­cen­ti­vos pa­ra in­ver­tir; se han ideo­lo­gi­za­do los desahu­cios; exis­te una ex­ce­si­va pro­tec­ción del in­qui­lino fren­te al pro­pie­ta­rio, lo que ha pro­vo­ca­do que los gran­des ope­ra­do­res de al­qui­ler han des­apa­re­ci­do; no hay mer­ca­do de al­qui­ler pa­ra los jó­ve­nes por cul­pa de una le­gis­la­ción muy pro­tec­cio­nis­ta que no in­cen­ti­va su desa­rro­llo. En de­fi­ni­ti­va, se es­tá pro­du­cien­do un cier­to es­tran­gu­la­mien­to que nos pue­de con­du­cir a una bur­bu­ja en el mer­ca­do de al­qui­ler”.

To­mas Gas­set, so­cio fun­da­dor y CEO de Ur­ba­nia In­ter­na­tio­nal, es de­mo­le­dor cuan­do ad­vier­te: “Hoy por hoy no po­de­mos ha­blar de bur­bu­ja, pe­ro es­ta­mos en el ca­mi­no­de­co­me­ter los mis­mo­se­rro­res del pa­sa­do. No se es­tá tra­ba­jan­do de for­ma or­de­na­da y pro­fe­sio­nal en el desa­rro­llo de sue­lo a me­dio y lar­go pla­zo, y ese es un enfoque cor­to­pla­cis­ta y pe­li­gro­so. Los Ayun­ta­mien­tos y ad­mi­nis­tra­cio­nes pú­bli­cas de­ben ser los pri­me­ros en en­ten­der que los pla­yers enel sec­tor han­cam­bia­do, los fon­dos de in­ver­sión en los que nos es­ta­mos apo­yan­do to­dos, ne­ce­si­tan se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca y en nues­tro Urbanismo mu­ni­ci­pal y au­to­nó­mi­co se nos es­tán cam­bian­do las re­glas del jue­go per­ma­nen­te­men­te. Mien­tras no ten­ga­mos esa se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca los gran­des ca­pi­ta­les no en­tra­rán en desa­rro­llo de sue­lo, que es nues­tra ma­te­ria pri­ma, y eso a corto pla­zo va a pro­vo­car una es­ca­sez de la ofer­ta que inevi­ta­ble­men­te tras­la­da­rá la pre­sión a los pre­cios”.

A pe­sar del es­cep­ti­cis­mo que pro­vo­ca la po­si­bi­li­dad que los par­ti­dos po­lí­ti­cos sean ca­pa­ces de po­ner­se de acuer­do pa­ra so­lu­cio­nar los gran­des pro­ble­mas que acu­cian a la so­cie­dad, el Di­rec­tor Trans­for­ma­ción Ac­ti­vos y Par­ti­ci­pa­cio­nes In­dus­tria­les e In­mo­bi- lia­rias de Ban­co Sa­ba­dell, En­ric Ro­vi­ra, cree que se­ría con­ve­nien­te un gran pac­to nacional so­bre la vi­vien­da. En un mo­men­to en que es­tá a pun­to de ini­ciar­se una nue­va le­gis­la­tu­ra que de­be­ría es­tar muy mar­ca­da por los gran­des pac­tos de Es­ta­do, un acuer­do so­bre la vi­vien­da de­be­ría es­tar en­tre ellos. Y no só­lo por­que el sec­tor in­mo­bi­lia­rio es una lo­co­mo­to­ra pa­ra ha­cer cre­cer la eco­no­mía y es muy in­ten­si­vo en la crea­ción de em­pleo, “sino pa­ra re­sol­ver una cues­tión so­cial de pri­me­ra ne­ce­si­dad. Por eso se­ría ne­ce­sa­rio re­equi­li­brar los de­re­chos del pro­pie­ta­rio y del in­qui­lino pa­ra reac­ti­var el mer­ca­do de al­qui­ler. Hay que dar una so­lu­ción a la de­man­da de vi­vien­da de los sec­to­res des­pro­te­gi­dos. Es ne­ce­sa­rio afron­tar una ges­tión de sue­lo más rea­lis­ta pa­ra que la ban­ca vuel­va a dar cré­di­tos, pa­ra lo cual tie­ne que te­ner cla­ro el pro­ce­so. Se de­be ayu­dar a que los aho­rra­do­res vuel­van a con­fiar en la vi­vien­da co­mo in­ver­sión”.

FOTOS: ANA JIMÉNEZ

Pre­si­den­te de Ren­ta Cor­po­ra­ción

Luís Her­nán­dez “Los pre­cios de la vi­vien­da se es­tán in­cre­men­tan­do de ma­ne­ra ra­zo­na­ble y pau­la­ti­na”

CEO de In­mo­bi­lia­ria Co­lo­nial

Pe­re Vi­ño­las “Ten­dría­mos que rein­ven­tar la ofer­ta in­mo­bi­lia­ria por la fal­ta de ofi­ci­nas dis­po­ni­bles”

So­cio de Me­ri­dia Ca­pi­tal

Juan Bar­ba “An­te las tur­bu­len­cias ex­te­rio­res, el sec­tor tie­ne una gran opor­tu­ni­dad que de­be­mos apro­ve­char”

So­cio fun­da­dor de Bo­na­vis­ta De­ve­lop­ments

Ja­cin­to Ro­que­ta “El com­pra­dor in­ter­na­cio­nal ha ayu­da­do a reac­ti­var el sec­tor”

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