La edificación vuelve a crecer
El inmobiliario deja atrás una década de crisis: el alza de los precios y de las ventas impulsa el inicio de obras
“Nunca creímos que el sector se recupera ría tan rápido” explica Josep Maria Xer ca vi ns, consejero de Tauro Real Estate, una sociedad inversora que se creó en abril 2014 para canalizar inversiones de grandes patrimonios catalanes en edificios de viviendas en Madrid y Barcelona y que es propietaria ya de más de 500 pisos. En el 2014, cuando nació Tauro, y también los nuevos líderes del sector, como Merlin o Hispania, quienes tenían que vender un piso en el Eixample, por un divorcio o para pagar los impuestos asociado sauna herencia, no conseguían encontrar comprador, casi a ningún precio. “Comprábamos pisos en inmuebles de propiedad vertical a 2.400 euros/ m2, menos de lo que cuesta construirlos”, recuerda Xercavins. Ahora, en cambio, con 32 socimis cotizando en el Mercado Alternativo Bursátil y todos los fondos internacionales buscando oportunidades en el inmobiliario español, los precios en el centro de Barcelona son un 30% más caros. Y en algunos barrios de moda , como en Ciutat Vella, el Raval o Sant Antoni, han superado ya los niveles precrisis.
La situación de Barcelona es extrema: lidera la subida de precios que se ha producido en estos años en España, y que se ha percibido también, aunque en menor medida, en Madrid, y aún en menor medida en las zonas de costa con más atractivo para el turismo internacional como las islas, o la Costa del Sol o la Costa Blanca. En cambio, según recuerda un estudio del portal Idealista, los precios a nivel nacional apenas se han recuperado, y han caído incluso en el primer trimestre de este año (un 2,2%). “Los precios se han recuperado en las zonas donde se está creando empleo y donde hay interés inversor” señaló Félix Lores, economista del servicio de estudios de BBVA Real Estate.
“Aunque hemos empezado a recuperar niveles de mercado de la anterior década, estamos todavía muy lejos de los precios del 2007, que no se recuperarán en términos reales hasta el 2027” señaló el profesor de IESE José Luis Suárez, en unas jornadas del Colegio de Apis. De hecho, según el ministerio de Fomento, el precio medio por metro cuadrado de una vivienda libre ha subido sólo un 3% respecto al mínimo que marcó en el tercer trimestre del 2014, y está aún un 28% por debajo del máximo, que se alcanzó en el primer trimestre del 2008.
La recuperación del sector ha comenzado por los sitios considerados más seguros por los inversores. Así, en Catalunya, hasta hace un año era sólo cosa de la ciudad de Barcelona. Incluso el año pasado el 68% de las viviendas vendidas en Catalunya correspondieron a la provincia de Barcelona cuando en el 2007, el último año del “boom”, representó solo el 59%. La bonanza, sin embargo, se está extendiendo comouna mancha de aceite a
La exclusión de los jóvenes, que no tienen acceso al crédito, es la mayor amenaza para el futuro del sector
El 2016 cerró con 460.000 transacciones inmobiliarias, con un alza del 13,5% sobre el año anterior
las zonas contiguas y, en el caso catalán, por ejemplo, el año pasado la venta de viviendas creció un 25,3% en Barcelona, pero se disparó asimismo un 21% en Lleida, un 18,1% en Tarragona y un 16,9% en Girona, demarcaciones en las que las ventas estuvieron aún muy flojas en el 2015. Para el conjunto de España, el 2016 cerró con 460.000 transacciones inmobiliarias, lo que supone un 13,5% más respecto al ejercicio anterior.
Tras la recuperación de los precios y de las transacciones han llegado las grúas: el año pasado se iniciaron en España 64.038 viviendas, más del doble de las 29.232 que se iniciaron en el 2013, el punto más bajo desde la crisis inmobiliaria delos años 70, y un41% másque las que se iniciaron en 2015. La recuperación, sin embargo, es apenas incipiente: el año pasado se iniciaron apenas un 10% de las 664.000 viviendas que se iniciaron en el 2006, en el pico del boom. Y de nuevo selectiva: la provincia de Barcelona acaparó el 76% de las viviendas iniciadas en Catalunya.
La recuperación de los precios de venta en las grandes capitales y, más intensa aún, de los alquileres, ha vuelto a despertar el temo raque se esté creando una nueva burbuja. E incluso el semanario The Economist señaló recientemente que la vivienda está sobrevalorada un 16% en función de la capacidad adquisitiva de los ciudadanos y un 25% en función de la rentabilidad financiera que supone un alquiler. “No hay burbuja. La recuperación tiene una base sólida en la creación de empleo. Y las expectativas de subidas de precios son muy razonables”, aseguró el economista del servicio de estudios de BBVA Real Estate.
Pero los propios profesionales del sector señalan que algunos factores pueden amenazar su recuperación, como la caída de las ventas de británicos por el Brexit, o la subida de los tipos de interés (las hipotecas tipo fijo se han encarecido ya en medio punto respecto al año pasado). A medioplazo, sin embargo, el factor más preocupante es la exclusión del mercado de los jóvenes, que con sus bajos salarios, contratos precarios, alto nivel de paro y falta de ahorro previo no tienen acceso a una hipoteca. Esto hace que la compra de primera vivienda esté en niveles mínimos y prácticamente toda la demanda sea de compra de reposición (de familias ya propietarias que buscan una vivienda mejor) y de inversores.