Liquidez y especialización
Hay cinco grandes socimis en el Mercado Continuo y otras 42, a veces de un solo activo, cotizan en el MAB
entrar y salir con facilidad”, señala Valls.
La situación en el mercado español, sin embargo, es muy distinta: hay cinco socimis patrimonialistas en el Mercado Continuo (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar), y solo las dos primeras están en el Ibex, y tienen por tanto la liquidez que requiere un gran inversor. En el Mercado Alternativo Bursátil, por su parte, hay otras 42 “pero la mayoría son muy pequeñas, incluso propietarias de un solo activo, de forma que son principalmente vehículos de patrimonios familiares para dar liquidez a sus accionistas y para beneficiarse de su favorable régimen fiscal” señala Rafael Arcas, socio también de asesoramiento financiero en Deloitte Barcelona.
“Me cuesta ver que muchas de las socimis más pequeñas participen en procesos de fusiones, porque la estrategia de sus propietarios es diferente. Pero otras, que tienen accionistas con un perfil más financiero pueden barajar otras opciones”, señala Arcas.
“Ganar tamaño permite aumentar la rentabilidad porque re- duce el peso de los costes fijos. Las pequeñas empresas con 2 o 3 activos son muy ineficientes, porque tienen que asumir un coste de estructura muy grande” señala Ignacio Romero, analista especializado en el sector inmobiliario de BS Análisis. Colonial, como ejemplo, señaló al presentar su opa sobre Axiare que podría obtener ahorros de 3 a 5 millones de euros anuales solo por esa vía.
Hasta el año pasado las socimis optaron por crecer con la compra de edificios: según la consultora CBRE en 2016 protagonizaron el 43% de toda la inversión inmobiliaria realizada en España, mientras que en lo que llevamos de 2017 solo han realizado el 10%. Crecer comprando otras empresas acelera el proceso aunque también tiene sus problemas. “La compra incluye activos que por su ubicación geográfica o por su tipología puede no encajar con el perfil del comprador, especialmente ahora que las inmobiliarias tienden a especializarse”, recuerda Arcas. “Y tener éxito en la opa requiere pagar una prima a los accionistas, que al vender los activos sobrantes puede ser difí- cil recuperar”, añade.
La especialización, efectivamente, se ha convertido en el segundo motor de la consolidación. “Los inversores quieren empresas especializadas en un activo, a lo sumo en dos si alguno de ellos no tiene un mercado suficientemente grande. Y también especialización geográfica, porque los gestores de los fondos ya apuestan por los diferentes países invirtiendo en empresas en cada uno de ellos”, explica Valls.
Así, entre los grandes Merlin ha optado por oficinas y logística, y ha especializado su filial, Testa, en viviendas. Hispania quiere ser un inversor hotelero, y está en proceso para vender sus activos de oficinas. Lar se centra en centros comerciales y activos logísticos. Y Colonial, que solo opera oficinas en París, Madrid y Barcelona, ha anunciado que venderá la cartera de activos logísticos y comerciales de Axiare, que valora en unos 300 millones de euros, si triunfa su opa.
“Muchos fondos tienen varias estrategias inversoras, y tienen vehículos que invierten directamente en inmuebles, y otros que tienen participaciones financieras en firmas cotizadas” señala Borja Ortega, director de mercado de capitales de la consultora JLL. “Y valoran la especialización porque permite a los gesto- res conocer mejor el mercado y también porque permite comparar el rendimiento con otras firmas similares”, señala.
Los fondos, recuerda Ignacio Romero, ven en general con buenos ojos la consolidación: una opa permite actualizar un valor que seguramente alcanzarán los activos en un futuro. “Los fondos no quieren entrar en la gestión y buscan buenos retornos, por lo que apoyan la especialización y la consolidación como vías para que las empresas puedan ser más rentables”, señala.
Los valores de los inmuebles han crecido por el aumento de las rentas, y por las caídas de los tipos de interés, y han sido en los últimos años el motor de las subida de las acciones de las inmobiliarias en bolsa: desde enero del 2015 el Ibex ha bajado un 2% mientras que las inmobiliarias cotizadas, por el contrario, han subido un 41%.
Las grandes inmobiliarias, con todo, cotizan ahora con un descuento del orden del 5% respecto al valor neto de sus activos (NAV), frente a la situación de otros países, más alineada con el valor del patrimonio que gestionan o incluso con primas, como es el caso del gigante francés de centros comerciales, Unibail, que cotiza con una prima del 2%.
Las socimis más pequeñas, incapaces de competir con las grandes, buscan ahora las ventajas de la especialización invirtiendo en activos alternativos, dirigidos a clientes especializados, como residencias de estudiantes, viviendas turísticas y residencias de la tercera edad, que ofrecen además rentabilidades más altas que oficinas o centros comerciales.