Alzas en las comisiones
mediante una nueva comisión a lo largo de la vida del préstamo.
A juicio de Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y actualmente vocal del consejo de estadística del INE, “la proporción de hipotecas a tipo variable sigue siendo superior por la existencia de un importante stock de préstamos ya vigentes, pero el 40% de las nuevas operaciones se están firmando a tipos fijos”.
En opinión de Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa, “se trata de un mercado que había vuelto a coger su ritmo y que a corto y medio plazo se prevé que continúe creciendo, salvo que sucediera algo muy extraordinario”. En cuanto a precios, esta consultora calcula que el precio medio en España de la vivienda (nueva y usada) está todavía un 35,7% por debajo de los niveles del año 2007. Barcelona capital aún se encuentra un 23,8% por debajo de los máximos y la ciudad de Madrid, un 27,6%. “Barcelona es de las primeras ciudades que tocó suelo, a principios del año 2013”, asegura Gil.
El resurgir del mercado inmobiliario ha reavivado la guerra entre las entidades financieras para captar clientes hipotecarios. Sin embargo, la decisión del Supremo en este mercado podría volver a traer cambios. Según Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de los promotores inmobiliarios de Madrid y también de la patronal española (APCE), “de momento se están produciendo retrasos en la entrega de pisos nuevos, sobre todo en aquellos en los que el cliente no se va a subrogar al crédito del promotor y se va a ir con su entidad financiera. Prefiere esperar a ver cómo se desarrollan los acontecimientos”.
Hasta ahora, el Tribunal Supremo había entendido que el impuesto de actos jurídicos documentados lo pagaba el prestatario. Ahora, interpreta que es el banco, pese a que la decisión ha sido congelada a la espera de la decisión de un pleno de la Sala del Contencioso, una marcha atrás inédita en la historia de esta institución. Gómez Pintado aclara que en la vivienda nueva, si hay crédito a promotor, ese tributo lo paga la promotora. Eso sí -continúa -“cada vez que se vende un piso hay que pagarlo”.
El último año disponible, el 2015, las comunidades autónomas recaudaron 1.741 millones de euros por este concepto. Cada comunidad aplica un impuesto que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, según los datos que maneja el Registro del Consejo General de Economistas (Reaf). No obstante, aclara Rubén Gimeno, director del servicio de estudios del Reaf, “hay tipos distintos por circunstancias concretas, como el valor del inmueble, discapacidad o familia numerosa”.
Catalunya es la comunidad que más recaudó, 359,83 millones, seguida de Andalucía (334,92 millones) y de la Comunidad de Madrid (290,98 millones). La Comunidad Valenciana figura en cuarta posición, con 199,94 millo- nes. En el extremo contrario aparecen Navarra, que sólo recaudó 9,38 millones o La Rioja, con 10,55 millones.
El próximo 5 de noviembre, el alto tribunal tratará de clarificar la situación, a quién le corresponde el pago del impuesto y con qué retroactividad se aplica. Sobre las hipotecas concedidas desde el 2014, deberán ser las haciendas comunitarias las que devuelven el impuesto, ya que fueron ellas las que percibieron su importe. No obstante, es de prever que si esto ocurriera, las administraciones tributarias de las comunidades autónomas acabarían por reclamar esas sumas a los bancos.
Sin embargo, tal y como opinan muchos despachos de abogados, la decisión puede comportar que a los clientes les asista el derecho de reclamar los impuestos pagados con anterioridad al ejercicio del 2014, con lo que las cifras que debería asumir la banca son bastante más abultadas. De 4.000 millones, según aventuró prudentemente Moody’s, de hasta 16.000 millones según otras consultoras.
En esa tesitura, los costes de una sentencia desfavorable serían tan relevantes para las entidades financieras que podrían ver amenazada su solvencia y se verían, incluso, forzadas a realizar ampliaciones de capital. Se sobreentiende que el Banco Central Europeo querrá saber pronto qué perdidas calculan. Algunos expertos tampoco descartan que se abra una nueva oleada de fusiones.
En este contexto, “algunos bancos podrían endurecer de forma inmediata las concesión de nuevos préstamos recuperando la comisión de apertura, que muchos bancos ya habían eliminado, e incrementando los diferenciales de las nuevas hipotecas”, asegura Villén. Julio Rodríguez opina lo contrario: “la banca intentará no retocar mucho al alza los diferenciales, máxime cuando el Euribor está empezando a subir y a partir de mediados del próximo año se prevé que se empiecen a elevar los ingresos del sector”. Para Rodríguez, no llegará la sangre al río y se encontrará una solución para el actual conflicto.