Presupuestos y vivienda
El acuerdo de presupuestos firmado por el Gobierno y Podemos ha sido uno de los principales hitos económicos de las últimas semanas. Se ha discutido bastante sobre la falta de realismo de los ingresos pero la lucha contra el fraude fiscal siempre permite cuadrar cualquier presupuesto público. El acuerdo también presenta medidas relacionadas con la política de vivienda. En principio ninguna de las dos medidas más importantes es estrictamente presupuestaria, lo cual abundaría en la idea de que el llamado presupuesto parece ser más un posicionamiento electoral. En este artículo me centraré en la extensión de los contratos y los límites a los alquileres que son las grandes novedades.
Lo primero que sorprende es la elección de las medidas. Uno tendería a pensar que lo fundamental en un pacto entre partidos progresistas sería un compromiso para que todas las nuevas viviendas construidas con dinero púbico fueran de alquiler y que la calificación pública de las viviendas en propiedad anteriores no tuviera caducidad, evitando que se pudiera especular con ellas. En lugar de esto se ha optado por intentar intervenir directamente sobre los precios acordados entre particulares, lo que genera unas distorsiones y efectos colaterales potencialmente muy negativos.
Ninguna de estas dos nuevas medidas tendrá el efecto deseado sobre el que parece ser su objetivo: la contención de los precios de alquiler. Hay dos motivos: el primero su inoportunidad y el segundo su ineficiencia. Respecto a la inoportunidad es bien conocido que las políticas públicas suelen tener grandes retardos en su aplicación. En este caso la situación de subida rápida y generalizada del precio del alquiler que se evidenció hasta mediados del 2017 no se mantiene. Según Fotocasa en el tercer trimestre del 2018 el precio del alquiler ya bajaba en la práctica totalidad de las comunidades autónomas con excepción de Madrid. En Catalunya se observan caídas superiores al 10% en Lleida, Tarragona y Girona. Solo se incrementan los precios que demandan los propietarios en la provincia de Barcelona por el efecto del área metropolitana. En Barcelona capital, según Fotocasa, el precio del alquiler está cayendo al 1,5% por tercer mes consecutivo. Obviamente, como he señalado en ocasiones en esta columna, los alquileres de los portales no son precios de mercado sino los solicitados por los propietarios. Los datos de alquileres de mercado en Barcelona también muestran caídas del 2,2% desde comienzo de año. Por tanto para cuando estas medidas quisieran hacerse efectivas es posible que ya no fueran necesarias pues el desajuste entre oferta y demanda se habría equilibrado con la bajada del precio del alquiler. ¿Es esto posible? Baste recordar que entre los años 2008 y 2013 el precio del alquiler cayó un 20% en Barcelona.
Además de inoportunas las medidas son ineficaces para el objetivo que pretenden. Alargar el periodo de los contratos proporciona más estabilidad a los inquilinos pero no protege contra las subidas de precios si el proceso continuara. Cuando se habla de incrementos del 20% del alquiler en la renovación se debe tener en cuenta que se trata del acumulado de 3 años sin actualizar los precios, en un periodo de rápido crecimiento de los alquileres y con una inflación muy baja. ¿Qué pasaría si el contrato fuera de 5 años? Pues que al final de estos 5 años la subida del alquiler, si el proceso hubiera continuado al mismo ritmo, sería del 35%.
Sobre la medida estrella, la posibilidad de que ayuntamientos y comunidades autónomas “puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler” es difícil opinar, pues no está clara su aplicación. No sabemos si será un caping
limit (límite al crecimiento de la renta después de 3 años), un rental brake (la renta de los nuevos alquileres no puede superar, por ejemplo, un 10% de la media de la zona) u otra cosa. En todo caso hay varias cosas claras. Primero, limitar los precios no suele ser una buena idea. La última experiencia de limitación masiva de precios se ha producido en Venezuela donde su impacto ha sido una hiperinflación del 1.000.000%. Esto es lo que sucede cuando el diagnóstico es equivocado: limitar los precios privados cuando la causa de la hiperinflación es que el gobierno no para de imprimir dinero no tiene ningún efecto. Limitar los precios del alquiler podría sacar del mercado parte de la oferta, que podría preferir vender dada la limitación en la rentabilidad del alquiler, y generaría dinero negro. Cuando dos particulares están de acuerdo en un precio buscarán formas para hacer efectivo el acuerdo. Además también se ha observado un impacto negativo en el mantenimiento de los edificios. Cuando se habla de esta medida siempre aparece alguien que dice: “si lo hacen en Berlín...”. Lo primero que se me ocurre cuando oigo esto es lo que se le dice a los niños: “si fulanito se tirara por la ventana, ¿tú también te tirarías?”. Es curioso por qué siempre se cita Berlín pero nunca el impacto que ha tenido la limitación de alquileres. Como dijo un famoso economista, uno de los mayores errores es juzgar las políticas públicas por sus intenciones en lugar de por sus resultados. El trabajo del profesor Michael Voigtländer y coautores presentado en el congreso de la European Real Estate Society habla de unos efectos “devastadores” del
rental brake de Berlín. Finalmente, incluso si los resultados de la política en Berlín hubieran sido positivos habría que plantearse si en un contexto institucional e inmobiliario muy diferente los resultados serían los mismos. ¿Es posible que las políticas sobre alquileres tengan el mismoimpacto en una ciudad con el 70% del parque en alquiler que en una ciudad con un poco más del 25%? En principio el arsenal de políticas públicas tiene muchas posibilidades. La cuestión es decidir cuándo aplicarlas, y cuáles son las más eficaces y las que tienen menos efectos colaterales negativos.
Mal diagnóstico Limitar los precios privados cuando la causa de la hiperinflación es que el BCE no para de imprimir dinero no tiene ningún efecto