Locales y contratos a largo plazo
La sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre del 2014 acogió las tesis defendidas por Ashurts (despacho dirigido in memóriam por Gonzalo Jiménez Blanco), decidiendo, en esencia, que las rentas pactadas en un contrato de arrendamiento de local de negocio a largo plazo (25 años) debían moderarse en un 29%, por darse las siguientes circunstancias:
a) Haberse pactado con anterioridad a la crisis económico-financiera del 2008, evento que califica de radicalmente imprevisible y crudo.
b) Un resultado demasiado oneroso para la prestación periódica del arrendatario, que la sentencia señala de “alteración extraordinaria” o “desproporción inusitada” en la prestación periódica.
c) Que todo ello lleva al arrendatario a una situación cercana a una explotación negativa, con el riesgo que ello conlleva, y un parejo balance positivo para la sociedad propietaria.
Lo entonces expuesto es de aplicación a la situación creada por el coronavirus, la declaración del estado de alarma y las medidas acordadas por la autoridad competente, que han conllevado al confinamiento y al cese de toda actividad más allá de las esenciales en esta situación de crisis.
La señalada sentencia daba respuesta a unas pretensiones nacidas en la crisis económico financiera del período 2008-2014 (informe del Banco de España), pero la doctrina jurisprudencial allí establecida constituirá, sin duda, un precedente necesario para resolver las cuestiones que se puedan plantear a las consecuencias derivadas de la actual crisis, dada la estrecha relación entre lo sucedido entonces y lo acontecido ahora.
Estamos ante una crisis, objetivamente, extraordinaria, imprevisible y con un resultado desequilibrado o desproporcionado para el locatario (arrendatario del local de negocio), y la moderación que aplicar compete fijarla a las partes y, en ausencia de acuerdo, a los tribunales.
Los locatarios solicitan la suspensión del contrato durante el estado de alarma y la moderación de rentas hasta que la actividad económica alcance la velocidad de crucero de finales del 2019. Los propietarios lo aceptarán o no, pero de no existir un acercamiento común, el enfrentamiento está garantizado. Por ello, queremos recordar a Ignacio de Loyola, quien dijo que la prudencia es buena consejera y que, en tiempos de tribulación, no conviene hacer mudanza. Por ello, queremos aconsejar prudencia y moderación y, especialmente, para quienes se encuentren en la coyuntura expuesta.
Esta es una revisión y puesta al día de la colaboración publicada por ‘La Vanguardia’ el 12 de febrero del 2015.
Sentencia Existe un precedente en el 2008 que autoriza a moderar las rentas de los locales con contratos a largo plazo