El reto de embridar el mercado de la vivienda

El 2020 también será el año en el que España tomó conciencia de tener un mercado de alquiler hecho jirones. En el 2021 toca comenzar la reparación

Hubo un tiempo, largo, muy largo, de más de medio siglo, en que toda la preocupación sobre los temas de vivienda en España giraban en torno a los tipos de interés, las exorbitantes subidas de precios y las condiciones de los préstamos para comprar vivienda.

Solo el estallido de la burbuja en el 2008 fue capaz de frenar la escalada de precios. Pero también cercenó la aspiración generalizada de acceder a una vivienda en propiedad. Desde entonces se disparó la demanda de alquiler en un mercado donde esta modalidad había estado arrinconada desde los años 60 del siglo pasado. El incremento de la demanda habitacional y turística ha disparado los precios en los últimos años. Una vez más ha sido una crisis, esta vez la pandemia, la que ha frenado la escalada. Pero ahora sí, las debilidades del mercado de alquiler han salido a flote.

Su solución se ha convertido en uno de los principales enfrentamientos entre los dos socios del Gobierno, Unidas Podemos y el PSOE. Simplificando podría parecer que el enfrentamiento se base en poner tope al precio del alquiler frente a incentivar a los propietarios a sacar viviendas al mercado con ayudas fiscales y colaboración con grandes tenedores. Pero más allá de posiciones políticas, la solución no es cuestión de blancos o negros. Sino que está llena de matices.

“Para encontrar la solución adecuada lo que hay que hacer es diagnosticar el problema que ha permitido una escalada de precios en los alquileres. Eso puede ocurrir porque haya un monopolio u oligopolio de propietarios que los suba o porque la demanda sea superior a la oferta”, plantea José GarcíaMontalvo, profesor de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra e investigador del IVIE.

Si se analiza la identidad de los propietarios en España, la primera premisa queda volatilizada. A nivel nacional, los 20 propietarios institucionales más grandes apenas tienen el 4,2% del total de vivienda en alquiler, según el último análisis del sector de la consultora especializada Atlas Real Estate Analytics. La situación cambia bastante si ponemos el foco en las provincias de Madrid y Barcelona, y es mucho más extrema en las capitales de ambas. En las ciudades de Madrid y Barcelona los grandes propietarios tienen el 62% y el 55%, respectivamente, de todo el parque de viviendas. En cualquier caso, todavía queda casi la otra mitad del mercado en manos de pequeños propietarios. Lejos del oligopolio.

La aplicación vía decreto de un precio tope no es solo un antojo podemita. “Desde la II Guerra Mundial se ha aplicado en numeras ocasiones y lugares. Diferentes estados de Estados Unidos, Suecia fue la pionera en Europa, Austria, etc… En los últimos años París, Berlín y, por supuesto, Barcelona. Es una solución que a corto plazo puede parecer óptima, pero en el largo plazo nunca ha funcionado. Genera muchas distorsiones”, explica Vicenç Hernández, presidente de la Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios de España y de Catalunya y consejero delegado de Tecnotramit.

Entre esas distorsiones, como ya se ha demostrado en esas experiencias internacionales y también en el control de alquileres que impuso el Estado franquista en las España de los años 60 están: la disminución de la oferta de viviendas en alquiler, el deterioro de las que quedan en el mercado porque los propietarios no invierten en mejoras, la expulsión de inquilinos y un largo etcéte

ra. “Somos conscientes que la limitación del alquiler no es la solución definitiva. En aquellos sitios donde se ha aplicado durante muchos años, como por ejemplo Austria, se ha ido complementando con otras políticas que corrigen las distorsiones. Pero sí es una solución de urgencia en un mercado en situación extrema como es el español en este momento”, explica Fernando Barneda, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid .

Pese a todas las críticas, insiste, “en Barcelona hemos conseguido que, por primera vez en años, los inquilinos tengan margen de negociación más allá del ‘lo tomas o lo dejas’ porque vendrá otro a pagar más. Eso ya es un logro”, asegura Barneda.

El problema es que en la mayoría de los países en los que se han implantado esos topes al alquiler no tenían un mercado tan distorsionado y escaso de oferta como España. Por ejemplo en Holanda, que ha aprobado la medida este pasado jueves, disponen de un 80% de viviendas en régimen de mercado social, mientras que en España apenas hay un 2%.

Es esa peculiaridad del caso español, con una oferta en alquiler de apenas el 20% del total frente al 80% de lugares como Berlín, lo que hace el problema mucho más complicado y a la vez atractivo para los fondos de inversión especializados en ese alquiler profesional.

La propuesta del PSOE enfoca bien la raíz del problema. Propone incentivos fiscales y acuerdos con la banca y la Sareb para ampliar las viviendas en alquiler y colaboración público-privada para llegar a ofertar 100.000 viviendas, según el último compromiso de José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). La duda es si será suficiente.

“La congelación de precios de Franco acabó con el mercado del alquiler, por eso ahora el reto es ampliar esa oferta. Pero eso no es ni rápido ni barato”, asegura Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. En su opinión, como en la de los Técnicos de Hacienda, los incentivos fiscales que propone el PSOE “pueden quedarse cortos”. Además, añade Ràfols, ni los incentivos fiscales ni el topar los alquileres son una solución para quienes no pueden ni siquiera acceder al mercado de la vivienda. “La nueva situación económica y social nos deja entre un 10% y un 15% de gente que no tiene trabajo y que no lo va a tener. La vulnerabilidad es extrema: no solo no pueden acceder a la vivienda, ni siquiera tienen para comer. La solución pasa por alquiler social y mucha inversión pública”.

Porque además de topar los alquileres, los países europeos destinan fuertes cantidades de dinero público a vivienda social. Según los datos de Eurostat que recoge el Observatorio de Vivienda y Suelo del Mitma, el gasto en vivienda social por habitante en Francia asciende a 277 euros, en Alemania a 223 y en Países Bajos a 206 euros. Reino Unido destina nada menos que 435 euros. España apenas 26 euros.

Y por si la ecuación no fuera suficientemente difícil, está la incógnita legal. “España es uno de los países con menos protección a los propietarios. Una legislación en esta dirección sí que sería muy estimulante”, asegura Vicenç Hernández. Un tema que, según lo conocido hasta ahora, deja de lado esa futura ley de Vivienda.

La administración franquista limitó el precio de los alquileres en los años 60 y acabó con ese mercado