Alquileres congelados por ley en Berlín

La norma aprobada hace un año ha llevado a una rebaja de precios, pero también a una menor oferta de pisos

Berlín

Saludada hace un año como un hito por los inquilinos, y criticada con denuedo por los arrendadores, la ley de congelación de alquileres de viviendas de Berlín arroja un balance agridulce. Aprobada el 23 de febrero del 2020, la ley denominada Mietendeckel (techo al alquiler) fija límites al precio del alquiler hasta un máximo de 9,80 euros por m2 –muy por debajo de los precios de mercado en el centro de la capital–, y afecta a viviendas construidas antes del 2014, es decir, unos 1,5 millones de pisos y casas. Berlín es una ciudad-Estado, uno de los 16 länder (estados federados) alemanes, por lo que la norma tiene rango de ley regional.

Se trata de un dispositivo temporal de cinco años (2020-2025), pensado para reequilibrar el mercado inmobiliario del alquiler en una ciudad que en poco tiempo ha pasado de ser arm, aber sexy (pobre, pero sexy) –como dijo en el 2003 en una frase para la historia el entonces alcalde gobernador de Berlín, Klaus Wowereit– a convertirse en una urbe global que atrae talento e inversores de todo el mundo, con la consiguiente gentrificación de barrios y el alza desbocada del coste de los alquileres, amén de la presencia de fondos de inversiones volcados en la especulación. El asunto importa mucho en Berlín, donde el 85% de sus 3,7 millones de habitantes vive de alquiler.

Según esta ley, el techo de alquiler afecta tanto a nuevos contratos como a los ya existentes. Un contrato puede ser revisado a la baja si el inquilino constata, cruzando determinados datos como el año de construcción y el estado del inmueble, que está pagando un montante superior al 20% de los baremos fijados. Dichos baremos figuran en una tabla que indica precio por metro cuadrado, y que va desde 3,92 euros a 9,80, el máximo previsto.

El propietario debe entonces rebajar el precio para ajustarse al baremo (técnicamente ya desde el pasado noviembre), y si no lo hace se arriesga a una multa de hasta 500.000 euros, y a verse en los tribunales en caso de demanda del inquilino damnificado.

Hay, con todo, algunos mecanismos para que el arrendador pueda subir el alquiler en casos especiales, o en función de si el barrio es más o menos atractivo. Y a partir de enero del 2022 los propietarios podrán incrementar los precios en un 1,3% anual para compensar la inflación.

Pero un año después de su aprobación, los efectos de la ley pueden analizarse desde la perspectiva del vaso medio lleno o medio vacío, según como se mire.

Para empezar, el Tribunal Constitucional de Alemania debe pronunciarse sobre su constitucionalidad, a petición de los grupos parlamentarios conservador y liberal en el Parlamento regional de Berlín, que alegan que las competencias sobre alquileres corresponden al Estado federal y no a los länder. La sentencia se espera en algún momento de este año, y hay por tanto incertidumbre por si el TC tumba o no la ley.

En cualquier caso, el efecto en

los precios es claro. Según el portal de anuncios de venta y alquiler Immobilienscout24, en este año de congelación, los precios de pisos de alquiler ofertados en Berlín han bajado un 7,8%. Así, pisos edificados o renovados antes del 2014 que salieron al mercado de alquiler el pasado enero lo hicieron de media a 9,64 euros por m2, mientras que en enero del 2020 esa media fue de 10,46 euros.

Pero, por otra parte, se ha producido una consecuencia indeseada. También según el portal Immobilienscout24, la oferta de pisos para alquilar ha caído significativamente, por lo que quienes buscan piso lo tienen mucho más difícil. La oferta de viviendas que entran dentro del Mietendeckel se ha desplomado un 30%, mientras que la oferta general ha caído un 19%. En suma, hay propietarios que prefieren tener su piso vacío a la espera de que el TC se pronuncie.

La situación se agrava por la pandemia, que está castigando especialmente a una urbe como Berlín, donde la cultura, el ocio y el turismo –básicos para su economía– llevan un año parados. El diagnóstico emitido el pasado febrero por la asociación berlinesa de inquilinos (Berliner Mieterverein) es tajante: “La crisis del coronavirus conducirá a una verdadera emergencia social en términos de alojamiento”.

En estos meses el Tribunal Constitucional se pronunciará sobre si la ley berlinesa se ajusta a la Constitución