La inacción administrativa con el alquiler social
La oferta de vivienda de alquiler social en Catalunya se sitúa en torno al 1,6% del total del parque de viviendas de primera residencia, cuando la media en la Unión Europea es del 15% y alcanza, en naciones socialmente avanzadas como los Países Bajos, el 29%. El presupuesto público en política de vivienda en nuestro país equivale al
0,1% del PIB, frente a la media del 0,6% del PIB de la Unión Europea.
Las transacciones de viviendas en régimen de compra en el mercado español han sido muy variables en los últimos veinte años (entre 350.000 en el 2013 y más de un millón en el 2005). También el porcentaje entre vivienda nueva y de segunda mano, con prevalencia de obra nueva en períodos de fuerte crecimiento y de segunda mano en momentos de recesión o incertidumbre. Con todo, puede adoptarse como orden de magnitud prudente una capacidad de absorción de unas 400.000 viviendas por año en el mercado español y de unas 80.000 por año en el mercado catalán.
Con estas magnitudes es difícil que la oferta pública por sí sola logre modular los precios del mercado. Un segundo factor de contexto es que la demanda se localiza preferentemente en las grandes áreas metropolitanas. Por último, se constata que en los últimos años, el porcentaje de renta familiar disponible para pagar las hipotecas está aumentando (por encima del 30% no es un volumen deseable) y especialmente desde la subida de los tipos de interés.
Este contexto ha generado una situación de emergencia habitacional que no se resuelve con las acciones políticas recientemente anunciadas por la Generalitat y por el Gobierno del Estado, dado su insignificante papel en relación al mercado y a la necesidad acumulada. En el caso del Gobierno del Estado, además, la opción de destinar a alquiler social los pisos de la Sareb no parece muy adecuada, ya que sus emplazamientos no se encuentran, en su mayoría, en las zonas con mayor necesidad.
La histórica incapacidad del mercado libre de satisfacer la demanda de viviendas de alquiler a precios asequibles se ha visto agravada en los últimos cinco años con una producción casi nula en las zonas de alta demanda.
La principal causa de todo ello es la carencia de un marco legal estable que favorezca la inversión de capital en este tipo de operaciones, especialmente para aquellas zonas de mayor actividad económica en las que se da también una mayor concentración de población.
La situación es sobradamente conocida por la Administración. El pasado 3 de marzo, el presidente Pere Aragonès anunció la edificación de 10.000 nuevos pisos de alquiler social en tres años. Él mismo recordó que el acceso a la vivienda no es un lujo, sino un derecho esencial de la ciudadanía.
Dar una respuesta adecuada y efectiva a las necesidades creadas en ese ámbito generaría beneficios sociales y económicos para nuestro país. Socialmente, la vivienda constituye un derecho básico, y cuando no se atiende a este compromiso se convierte en fuente de desigualdades entre los ciudadanos, de vulnerabilidad de las personas y de caída de la cohesión social. Es uno de los factores determinantes de la evolución demográfica de la población, de la formación de hogares y la emancipación de los jóvenes, de las tasas de natalidad y del equilibrio territorial
En cuanto a la órbita económica, la construcción aporta un efecto tractor muy importante a nivel de ocupación y de recaudación impositiva: por cada vivienda que se edifica se generan 2,4 puestos de trabajo, de los que 1,6 son directos (trabajadores por cuenta ajena y autónomos) y el retorno fiscal entre las diferentes administraciones (estatal, autonómica y local) supera el 20% del precio de venta de cada vivienda.
Clave La vivienda es factor determinante de la evolución demográfica, de la formación de hogares y la emancipación de los jóvenes
La solución a esta problemática debería sustentarse sobre tres fundamentos: en primer lugar, un incremento de la inversión de la administración pública destinada a este tipo de promociones inmobiliarias. La política para dotar de un parque de vivienda pública para alquiler asequible requiere de un plan estratégico de, al menos, ocho o diez años, dado el retraso acumulado. Además, hay que tener en cuenta que este dinero no genera déficit corriente, un efecto temido por las administraciones públicas, sino que supone incrementar el patrimonio al servicio de la ciudadanía y permite un cierto carácter rotatorio para los jóvenes que se emancipan y aumentan sus ingresos al cabo de unos años. En segundo lugar, resulta esencial una adecuación de la normativa para favorecer la producción de este tipo de vivienda social. Y, por último, es imprescindible la colaboración público-privada para dar respuestas adecuadas y eficientes a las necesidades existentes porque sólo con inversión pública el esfuerzo sería, con seguridad, inabordable por las cuentas públicas o el cambio en los porcentajes del régimen de tenencia se alargaría demasiados años.
El sector de la construcción en Catalunya está comprometido en la definición y aplicación de fórmulas que reviertan la actual parálisis en la producción de pisos que frenen la emergencia habitacional que estamos viviendo. Es una necesidad urgente establecer un marco normativo y unos mecanismos que faciliten la creación de un parque estable de alquiler a precios regulados por parte de las administraciones públicas, con el objetivo de facilitar el acceso de la población, tal y como prevé el artículo 47 de la Constitución, a una vivienda digna.
Necesitamos que los poderes públicos asuman definitivamente que deben planificar una política de vivienda a largo plazo que comporte destinar más recursos públicos que permitan, poco a poco y de forma progresiva pero sostenida, ir reduciendo el gap que nos separa de la media europea. Sin duda esta medida sería más efectiva que una voluntarista intervención del mercado (límite legal a las subidas de los alquileres) que puede tener un efecto de retracción de la oferta global de pisos en alquiler, lo que en sí mismo es parte del problema.